重要事項説明書の誤記

2月に中古住宅（競売物件）を不動産会社に紹介され、購入しました（売主はその不動産会社の子会社）

重要事項説明書にも「都市ガス」と記載があり、宅建主任者にもその旨説明を受けましたが、決済数日前、ガスの開線について大阪ガスに問い合わせたところ「都市ガスは通っていない」と。

不動産会社は「裁判所の記入ミスなので過失だが、都市ガスを通します」そしてその間のガス代の差額を毎月支払って頂くことで一旦、終話。

その後、中間報告もなく毎月のガス差額代の支払いも1度もないまま、9月に入り「都市ガスを通すのは無理でした」と不動産会社から連絡と今まで滞っていたガス差額料金支払いにお見えになりました。

不動産会社の方は「どうしましょう」と聞くばかりで、素人の私にすれば返答のしようがなく、話が進まないので「契約内容が違うので重要事項説明書に記載がある、購入金額の20％を違反金、今後のガス差額の概算料金はいただきたい」と申し上げる。
不動産会社は「それは支払えない。第三者に公平に判断していただく」とお答え。
無連絡のまま一ヶ月経過しようとしております。

我が家は、家探しの条件に「都市ガス」も入れておりましたし、謝罪もない＆ガス差額も滞り、1度は都市ガスを通すと言い、できませんからどうしましょうと聞き、返答すると却下される。

私はそんな無理な条件を提示しているのでしょうか？どの位、請求できるものなのでしょうか？
まったくの連絡もなく一ヶ月経過しております。裁判なども検討しております。

No.4 回答者： qtjps 回答日時： 2006/10/06 11:36

都市ガスとプロパン?の差額は地域と契約で変わるので・・・ですが

毎月の差額分\3.000位?x12x30年分とかでは?


都市ガス引くのにお金かかるから
高いから無理って言ってるだけかも・・(可能性大)
ガス会社に直接聞くと早いよ。

都市ガスだと大阪でも供給エリア決まってますからね・・

都市ガスの会社がLPも供給してますが・・


これはこっちですることじゃないけど
裁判の前にLPガス屋と都市ガス呼んで話すのも良いと考えます。(不動産会社抜きで)
都市ガスに出来れば問題少ないからね・・
LPしか無理なら差額と慰謝料(20％を違反金)請求かな・・20は貰えないとおもうけど・・

裁判所って書類だけなんだね・・

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/10/06 10:02

先ず重要事項説明についてですが、競売の資料自体が間違っていたのでしたら、業者の説明ミスの比重がだいぶ軽減されるのではないでしょうか？

また業者のミスが大きかったとしても、

＞不動産会社は「裁判所の記入ミスなので過失だが、都市ガスを通します」そしてその間のガス代の差額を毎月支払って頂くことで一旦、終話。

一度こういう合意がなされているので、重要事項説明のミスを理由に契約解除に持って行くにはかなり困難だと思います。
重要事項説明の問題は修正契約により解決済みであり、重要事項説明を理由として訴えることは、解決したことを翻そうとする（つまり質問者が契約を破る）行為とも受け取れます。

むしろ、重要事項説明ミスが問題ではなく、先のような約束（つまり契約）をしたことに対する債務不履行が問題となると思います。
都市ガスを通す期限は定めていないので、将来的に絶対都市ガスが通らないことが決定されていることを証明しないと契約解除は難しいのではないでしょうか？（合意に対して期限が設けられていれば別ですが）、この合意内容では、差額を都市ガスまで支払い続ける義務が業者にあると思いますが、それがいつまで義務となるかが問題となると思います。
この場合支払いがないのでしたら、債務不履行に対する損害賠償となると思います。

なお、違反金というのが損害があった場合にそなえて、あらかじめ損害賠償額を定めていたもの（損害賠償額の予定といいます）でしたら、実損が大きかろうが小さかろうが、その金額を変更することは、裁判をしても認められないことになっています。つまり２０％を超える金額は請求できないことになっています。

違反金と書かれていたものが損害賠償の予定ではなく違約金というものでしたら、契約違反により契約が解除された場合に支払われるお金ですので、契約を解除する必要があります。
その場合は建物に対して、原状回復義務が質問者に生じることには注意して下さい。

でも、ガスが全く通らないのではなく、代わりの方法があるということは、契約解除が認められるほど重要な契約上の瑕疵ではないと思われますので、違約金による解除と認めるのは難しいのではないでしょうか？

都市ガスとの差額＋ガスの違いによりかかった費用などが損害賠償と認められると思います。

No.2 回答者： patent123 回答日時： 2006/10/04 13:25

競売により不動産会社が一旦取得した物件を質問者が購入したという前提で、回答します。

回答に自信はありません。

さて、売買契約などの契約が締結された場合において、債務不履行に基づいて、損害賠償を請求する場合には、相当因果関係がある損害額に限定されます（民法４１５条等）。

宅建業法などで定める重要事項説明書に関する義務は、民法の特則と思われます。しかし、損害額の認定において、この民法の原則を修正して、過大な損害額までをも認めるものではないと考えます。

すると、損害額は、ガス代の差額、及び、近日中に都市ガスを通すことができた場合には、都市ガスを通す工事費になるようにも思えます。

ところで、その不動産会社の登録免許を管轄している官庁に相談するのも選択肢でしょう。大阪府でしたら、下記の窓口のようです。

http://www.pref.osaka.jp/kensin/

裁判を経由することなく、行政の指導により、解決できるかもしれません。

No.1 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/10/04 12:17

競売により不動産会社が一旦取得した物件を質問者が購入したという流れでしょうか。

競売時の裁判所の情報に誤記が有ったからといっても、それを転売する業者の重要事項説明の誤記に酌量の余地は有りません。

裁判沙汰も辞さない考えの様子ですが今回の件ではまず質問者としての取るべく方向性を絞る必要が有ります。
1.購入意志決定に際して重要な項目に関して説明の誤りが有った事を理由に契約の無効若しくは解除を要求する。
2.契約の解除要求はしないが損害賠償の請求をする。

どちらを要求するにせよ当事者間で合意に至らない場合には司法判断となります。
1.に付いては質問者が契約するに当たり都市ガス利用が絶対条件であった事に対する双方の認識、及びその点に関する宅建業者の義務としての重要事項説明に誤りが有った点の立証が肝心であると思います。それでも解除が認められる案件かどうかは何とも言えません。

2.に付いても1.にある都市ガスを絶対条件としていた双方の認識や重要事項説明の不備を立証すると共に、それにより被った損害や将来被るであろう損害、又は慰謝料なども加味して請求する事になると思います。質問者記載の売買金額の20%というのは契約不履行等により解除する際の違約金（損害賠償予定額）ですからこの場合に使う数字では有りません。

当事者間での決着が難しそうであればまずは弁護士に相談した方が良いと思います。