アパート建設、メーカーや不動産会社の進める家賃○○年保証について

都内６５坪程の土地に父（65歳）がアパートの建設計画中です。色々なメーカーや不動産屋に話を聞いておりますと、メーカー（不動産屋）が○○年間部屋を一括借り上げする「家賃保証制度」に魅力を感じます。最初の契約で一括借り上げ賃料は家賃の10％～15％スタートになり、家賃保証の契約期間は１０年～１５年です。２年ごとの契約賃料の見直しがあり、礼金・更新料は先方の収入になるようです。この家賃保証という考え方について経験者・専門家の方からのご意見を聞きたいと思います。ヨロシクお願いします。

No.1 回答者： maisonflora 回答日時： 2002/04/01 15:22

家賃保証をしてもらうかどうかは、建築主の考え方次第です。

当面の安心を買うか、自分でリスク管理するかです。
１．契約家賃の見直しが、不動産屋がリスクを回避する方法
　入居者から受け取る家賃－保証家賃（家主へ払う分）＋礼金・更新料、が業者の利益分になります。これがマイナスになるようだ（利幅が少ない場合も）と、業者は契約賃料を下げてきます。余りにも、マイナスがひどいと、極端に契約賃料を下げて、契約そのものを継続しないようにしている会社もあります。
２．問題は、１５年以降も収支が大丈夫な計画か
　１０年～１５年は、たいてい収支・入居は大丈夫。古くなったときにも、入居が大丈夫な計画か、が問われます。借上げしてもらっているから、途中の管理も全てお任せではダメです。いい加減な管理では、１５年たってら、ボロボロですよ。毎月状況の報告をさせたり、見に行くことが大事。報告も写真付きで。契約書の特約事項に入れるくらいにすること。
３．一括借り上げのデメリットは倒産時
　その会社が倒産すると、最悪、自分の家賃なのに、入手できなかったり、入金が送れる。付き合う不動産屋の損益計算書・貸借対照表などは年１回、もらうくらいの慎重さが必要。
４．今がいろいろ言うチャンス
　建物が完成してしまうと、発注者の要望は急に、守られなくなる。今のウチに要望を契約書などに文書化させることです。「覚書」という名称は契約書と同じ効力がありますが、相手方は念書や契約書より、結んでくれる可能性が高いです。法律に無知なためですが。
５．具体的な業者名が分かって、知っているところなら、もっと具体的なアドバイスできるでしょう。

この回答へのお礼

具体的な回答をありがとうございます。今、話を聞いているのは「旭化成へーベルハウスで建設した場合の旭化成不動産」と有楽土地（不動産屋ですが、大成建設系列です）です。ですが、まだまだ計画段階で設計者、施行者も検討の段階です。東京の都心に計画中なのですが、優良な企業をご存知でしょうか？旭化成は契約は１５年間ですが、「その後の契約もこの立地なら１５年（計３０年間）絶対大丈夫、それだけ自社製品に自信を持っています」等という営業マンのくどき文句がありました。どう思われますか？

お礼日時：2002/04/02 10:17

No.2 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/04/02 00:24

　家賃保証は、不動産賃貸が貸し手市場だったバブルの前後、最も盛んに行われたシステムだと思いますが、以降昨今の入居不振という逆転現象に伴い、逆に入居不安を解消するためのものとしてたまに見受けます。

ただ、この家賃保証契約は、契約期間が10年～15年と長いとしても、転貸業者が必ず一定の差益を確保できるように数字を動かせるようになっているか、あるいは状況によっては転貸業者からの解約ができるものであることが多く、ある程度のノウハウをもっているであろう力強い共同事業体の存在という価値が中心といえ、いわゆる保証されたもので安心というような受け止め方は必ずしも現実に合致しないと考えられたほうがいいと思います。
　不動産賃貸業は、グロスで投下資本に対して1～2割程度の利回りが見込めればいいほうだと思いますが、これに対して、投資をしていない転貸業者が同様の利益を得るということは、転貸業者が上記の如くリスクを負っていないならば、貸主にとって数字的には必ずしも得策とはいえないと思われます。

この回答へのお礼

早速の回答をありがとうございました。そうですよね貸主のリスクが解消されても、そのリスクはどこかには存在するはず。業者の選択からが大切ですねありがとうございました。

お礼日時：2002/04/02 10:36

No.3 ベストアンサー 回答者： maisonflora 回答日時： 2002/04/02 12:54

最終的に、業者依存しないことです。

私も、３階建、ワンルーム１６戸を母名義で建てていますが、
１．収支計画
　入居率が７０％くらいでも赤字にならないよう、設計事務所にシュミレーションさせました。もちろん、１０年超で家賃は逆に下がる、という形式で。業者は、２年で家賃が上がる、１００％入居で計画を持ってきましたが。
２．旭化成ホームズ
　担当者によりますが、旭化成の子会社だからとか、大企業だからという判断は無意味です。戸建では、引渡し段階で営業マンは来ず、奥さんがアンケートで友人に一番紹介されたくない会社と書いたら、上司が飛んできたそうです。
　「絶対大丈夫」というのは、不動産屋の言うべき言葉ではありません。今は、計画の良い点だけでなく、リスク要因を言ってくれる業者が求められます。
３．私は、借上げしてもらっていませんが、家賃は直接、母の口座に入金されるようになっています（礼金等は不動産会社ですが）。これで不動産屋のリスクを防いでいます。
４．有楽土地
　企業の力は弱いと思っています。
５．アパートは、最終的には「立地」で決まります
　判断材料をＡ３用紙で１～２枚、分かりやすく図式で持ってこさせることです。根拠が説明できない企業、リスクが述べられない企業は、要注意です。立場が違うので、どこまで行っても、業者は業者の都合でしか、ものを考えられません。当たり前ですが、自分が勉強するしかありません。

この回答へのお礼

入居率70％で赤字にならない収支計画・・・そうですね、参考になります。当計画は１６戸も賃貸数はないので70％より入居率は減らす事も考えるべきでしょうが。アパート経営で食べていこう等とは考えておりませんが、やはりくどき文句には耳が傾いてしまいがちです。「絶対大丈夫」なんて無責任ですよね。本当に参考になります。再返答をありがとうございました。

お礼日時：2002/04/03 12:30