分譲マンションの修繕積立費と住み替えについて（長文）

こんばんは。
マンションの修繕積立費と住み替えについて質問したいです。
築5年で89戸
現在　修繕積立費　月3460円
　　　積立費累計　4775万
　　　工事費累計　789万
　　　積立金残高　3986万
(関係ないかもしれませんが、夫33歳、私29歳、子供なしです)築12年で修繕積立費が不足するとのことで、下記のような値上げ案が提示されました。2年後に実施予定です。
一度で値上
　　12000円/月
　　築24年でまた積立金残高マイナス
　5年毎
　　8000円/月（以後5年毎に3000円UP）
　　築24年でまた積立金残高マイナス
　3年毎 5000円/月（以後3年前に3000円UP）
　　築24年で積立金残高528万
こんなものなのでしょうか？
年金生活に入ったころにまた修繕積立費が足らないからと値上げしたり、追加徴収されても困るだろうし、マンションの寿命が60年ほどといわれているのも気になります。入居して5年ほどで引越しされている方も多く、今売却して住み替えるほうが得策？定年間近に中古一戸建て買うほうが得策？すみ続けたほうがよい？とわからなくてとても困っています。ご意見お聞かせください。よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mokatan 回答日時： 2006/10/07 02:12

私も分譲マンションに住んでますし、不動産関係の仕事をしてましたので、その経験から回答させて頂きます。

まず、購入前にモデルルーム等で修繕積立金や修繕計画等を見たことかと思いますが、入居時の修繕積立金はギリギリのラインなので、そのままいけば多くの場合いずれ不足が出ます。
あとは、その金額を見越して事前に月々の修繕積立金をＵＰしておくか、その時その時で一気に各家庭から回収するかのどちらかを、管理組合等で決めるのです。
マンションの修繕は、一戸建てと違いかかる金額が莫大になります。当然、一気に徴収となれば各家庭数十万～１００万円前後の負担となる可能性も否定できません。
ただ、実際には地震等不慮の災害もありますので、ある程度修繕金は余裕をもって回収したほうがいいんです。
どの値上げプランを選ぶかは、入居者の投票等によって決まるかとは思いますが、マンションに住んでる限り、その設備等により上がり幅は違いますけど修繕金がずっと一定ということは、まず無いと思ったほうがいいと思います。むしろ、修繕金が新築入居時から一切変わらないのマンションは、最初から余裕を持ってかなり高額に設定しているか、ろくな修繕計画をしていないと思ったらいいでしょう。

ただ、一戸建てにした場合は毎月の修繕積立金や管理費がない代わりに、全て自己責任において管理する必要があります（代表的なもので、白蟻対策等）。ましてや、中古であれば多少なりとも新築に比べて不具合が出る可能性は高くなると思います。そうなった時に、すぐに補修ができる余裕を金銭的に作っておく自信がなければ、一戸建て購入もやめて賃貸にしたほうがいいかと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今回の修繕費の値上げの件で、いろいろ見ていたら修繕費の値上げはごく普通のことのようですね。値上げがなければ後で徴収されるだけ・・・。全く知りませんでした。マンションは、楽だけど管理費がいって贅沢な気もしますが、新たに住宅を購入するよりも修繕積立費を払って住み続けたほうがよいかと思ってきました。

お礼日時：2006/10/08 00:30

No.3 回答者： kamaryu 回答日時： 2006/10/07 11:26

ご質問のマンションは築１２年で大規模修繕を計画しており、その為に2年後をめどに修繕積立金の値上げを検討しているという認識で間違いないでしょうか？

まず、月3460円という金額はあまりにも少なすぎます。
月々のランニングコストを少なく見せて売りやすくするために多くのデベロッパーが用いる常套手段です。
築年数が新しいうちに気付いて良かったと思って下さい。
自分たちの建物を良好に保ち、資産価値を高める為の貯蓄と考え、追加の出費を抑えるためにも、出来るだけ早く値上げに踏み切ることをお奨めします。
金額的には一概には言えませんが、月1万円前後と言うのが普通です。

マンションでは5年毎の鉄部塗装・10～15年毎の外壁及び防水工事が目に見える部分での工事で、その他設備の交換・改修工事が行われます。
これを機会に管理組合が結束して、修繕委員会等を設置することで、管理会社主導にならず、無駄な費用を節約することも可能です。

今基にしているのは、あくまでも概算での計画ですから、マンションの実態を見て、修繕計画を伸ばしたり逆に早めたりすることも必要です。

ひとつ値上げ案が切りの良い数字になっているのが気になります。
通常、管理費や修繕積立金の算出方法は床面積割合となっていることが多いので、管理規約を確認して下さい。

マンションと一戸建てがどちらが良いかと言うのは住む方それぞれの考え方ですし、修繕は一戸建てでもしなければならないことで金額的にも大差は無いと思います。
むしろ積み立てることで、予定外の出費を避けることが出来る訳ですから、前向きに捉えて頂きたいと思います。
私は歳を取ったらマンションが住みやすいかも・・と思っています。
草刈も必要ないし、自分でしなくても建物がいつも綺麗になっているのは楽ですよね。
適切に管理されていればマンションは100年持つと言われていますよ。

この回答への補足

＞ご質問のマンションは築１２年で大規模修繕を計画しており、その為に2年後をめどに修繕積立金の値上げを検討しているという認識で間違いないでしょうか？

まだ金額を書いた表をもらっただけなのですが、金額的にみてそうだと思います。

補足日時：2006/10/08 01:24

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
月3460円はやはり安すぎるものなのですね。マンションに住んでいる義父が、購入する際、安すぎるので後で値上がりするんじゃないかと確認したとき、しないと言っていたそうです。売りたいからってまったくもう！とという感じです。いるもんはいると最初からいってくれたほうが良いです。値上げ案では築24年になると12000円～20000円になる予定なので高いですね。それでも不足する予定になっていて最終すごい金額支払うようになるんじゃないかと不安です。月1万くらいなら別にかまわないのですが、この金額差はひどいです。教えてもらったことを参考に説明会でよく聞いてこようと思います。

お礼日時：2006/10/08 01:19

No.2 回答者： smoks-gen 回答日時： 2006/10/07 04:02

マンション管理面においては専門外なので自信のある答えは出せませんが、

まずお住まいのマンションの長期修繕計画はどうなっているのか確認する必要があります。
それから、修繕内容にたいして大体いくら位かかるのか業者から概算見積りをとり新築当時の修繕費用との差を確認することが重要かとおもいます。

マンション管理は新築当時のデベロッパーがセットした会社がやられているのでしょうか？面倒でもその管理会社を通さず直接見積りをとることが大事です。

８９世帯もあれば２～３人ぐらいは、ゼネコンの社員とか何らかの建築に絡んでいる人が住んでいるんじゃないでしょうか。その人たちの力を借りることも必要かもしれません。

あとふしぎなのは、築後たった５年で８００万あまりも使っているというのが不思議ですよね。

施工瑕疵でもなく、売買上の瑕疵でもない費用が発生しているとしたらあまりよい建物とは言いにくいかもしれません。

過去に自分が手がけた同規模のマンションは今年で１０年たちますが、ほとんど一銭も使っていないといってました。近直、大規模修繕をやることになっていますがそのメニューはちょっと過剰です。管理会社が委託して調査した建物診断書に振り回されている感がありです。

あと、超概算的目安として築後１０年前後に計画する大規模修繕費用（共用部）は一戸あたり１００万円ぐらいになるとおもわれますので参考にしてください。

いずれにしても住んでいる人たちが当事者意識を持つか持たないかで費用支出はかなり変わってくるようですね。外から見てみて建物の間取りとか出来栄えも資産価値の判断として大事ですが同時にどんな人たちが住んでいるかも重要なことのような気がします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
長期修繕計画の詳細については11月頃に説明があるのでそれに参加してよく聞いてこようと思います。
マンション管理は新築当時のデベロッパーがセットした会社がやっています。マンションに住むのは今回が初めてで他と比較できませんが、消耗品の明細まで提出されていて無駄もないように思います。
工事費については、実際は築4年半なので概算かと思います。（今まで住民から希望があった数十万くらいの工事が数回あっただけです）このへんもちゃんと見ておかないといけなかったですね。特に疑問を感じない限り、管理会社にお任せしてればいいやと思っていたので反省です・・・。

お礼日時：2006/10/08 00:58