築年数46年のマンションについて修繕予定は未定でしたが、こんなものでしょうか？大規模修繕は予定あ

Question

築年数46年のマンションについて
修繕予定は未定でしたが、こんなものでしょうか？
大規模修繕は予定ありが普通ですか？
購入はしませんが、気になり質問しました。

①次の修繕は未定
②修繕積み立て金は269,490,818円(2021年)。
③マンションの部屋の個数は180ほど。
④3回目の大規模修繕は9年前

駅近
川が近くにある

merciusako · Accepted Answer

No.3です。

「長期修繕計画書」を見せてもらいましょう。
分譲マンションであれば、必ず作成していなければならないものです。

この住戸の修繕積立金は月7730円ですが、全戸平均１万円だとして１８０戸ですから、月１８０万円、年２０００万円くらいです。

次回、大規模修繕工事が６年後と想定すれば、６年後には１２０００万円が増えることになります。

この数字は、今後６年間に修繕積立金の取崩がまったくない場合の数字です。
何らかの工事で６年間で１０００万円を支出したとすれば、６年後には１１０００万円がプラスされるということになります。

現在の修繕積立金は２７０００万円ですから、６年後には３８０００万円になると思われます。

ここで、長期修繕計画書ですが、これには次回の大規模修繕工事がいつ頃で、その時にどれだけの工事費が必要なのかが記載されています。

その工事費総額が、３８０００万円で賄えるかどうかです。

その長期修繕計画書は、前回の大規模修繕工事の直後に策定されているはずですから、物価上昇は加味されていないと思います。

年２％の物価上昇が続けば、６年後には１２％のプラスということになります。

これをプラスした場合の工事費総額はどうでしょう。

３８０００万円で賄えない、となれば、一時金の徴収です。
不足分を各戸に割り当てて臨時に一括で徴収します。

また、すでに不足が明らかになっているのなら、修繕積立金の月額を値上げします。

長期修繕計画書を確認して計算すれば、管理組合の現状が分かります。

ひょっとすると、購入してすぐに「修繕積立金の改定」についての管理組合の総会があって、修繕積立金は値上げになるかもしれません。

それ以外にも、駐車場使用料や駐輪料金などが改定される可能性もあります。

そのようなことも、考えに入れておくべき事ですね。

kりりこ · Answer

個人的にはマンション情報では気になる所はないです。
この物件を購入するかどうかを検討する時に…
私ならという事ですが。。
不動産は立地が命だと思っています。
ですので、住環境、学校区など含めて検討します。
築年数が古くても、立地が良ければ何かあった時に賃貸しする事も出来ますし、売却する場合もそんなに損は出ないと思います。(経済状況により、土地価格は変動しますからそこでマイナスが出る事はあると思いますが)
現在の売りに出てる金額と相場が合っているか？
リノベーションやリフォームが必要な状態での金額なのか、全て終わった状態での金額なのかによっても違います。
中古物件ですから、他社との交渉含め総合的に判断します。
個人的に気になる所は上記の事です。
お家は結婚と同じでご縁やタイミングが大事ですからね。
素敵なお家とご縁がある事を願っています。

mofl · Answer

真っ先に目につくのは用途地域が商業地域であること。
たぶん駅近。
ならワンルーム（1SLDK）も妥当だろう。
ファミリー層が住む立地条件じゃない。
それでバリバリの旧耐震基準でも単身者に需要がある。
つまり永住する物件じゃない。
駐車場がわからないが、かなり少いでしょ。
土地代が高いしクルマを使わなくても生活に困らない立地のはず。
投資に使うオーナーもいると思う。
こんなもの建て替えの合意など取れるわけない。

tobirisu · Answer

№１です。
お礼ありがとうございます。

給排水管について。
宅内配管ではなく、コンクリート内の共有管の更新工事です。
コンクリートの中なので個人では手を付けることができません。
建物全体の工事です。
給排水管の清掃や老朽化調査などを行っているかどうか。
今後の対処を検討しているかどうか。

などです。

merciusako · Answer

以前は大規模修繕工事の周期は１０年が目安で、実際の工事は１２，３年が多かったのですが、材料、工法の進歩で、現在は概ね１５年周期になっています。

この周期からすると、次回の大規模修繕工事は築５２年頃です。

一般的に、築６０年くらいが修繕と建替の分かれ道と言われていますから、現在築４６年のマンションでは、次回の大規模修繕工事をどのような方針で臨むのかが大変重要です。

もっと保たせたいのなら、キチンとした修繕が必要ですし、建替を前提とするのなら、必要最小限の修繕で済ませて、問題があればその都度対応で済ませるという方法も可能です。

現在の２７０００万円が滞納を除いた真水なのかどうかは分かりませんが、少なくとも、築４６年のマンションとしては、管理組合がキチンと機能していると思います。

ただ、これまでは物価の上昇はありませんでしたが、今後は間違いなく物価は上昇しますから、６年後に工事費がどうなっているかが問題でしょう。

そのあたりを管理組合の理事会がどう判断しているか、ですね。

kりりこ · Answer

修繕の時期は大まかには10年で検討されると思います。
はっきりした修繕時期は管理組合にて話し合われ、検討された上で決定となるはずです。
また、大規模修繕は約10年に一度という所が多いと思いますが、問題がある箇所はその都度修繕されていると思いますよ。

tobirisu · Answer

前回の大規模修繕の内容が分かりませんが、10～12年ごとに修繕するのが理想的です。
耐震検査は実施してありますか？その結果は？
コンクリートの中の給排水管の老朽化が気になります。交換などの工事は行ったのでしょうか？
給排水管更新工事は大規模修繕並みの費用がかかります。
川の近くは、どんな川かわかりませんが、リスク要因の一つです。
建て替えの話など出てるでしょうか？

そのあたりが検討事項かなと思います。

築年数46年のマンションについて 修繕予定は未定でしたが、こんなものでしょうか？ 大規模修繕は予定あ

No.3です。

個人的にはマンション情報では気になる所はないです。

真っ先に目につくのは用途地域が商業地域であること。

№１です。

以前は大規模修繕工事の周期は１０年が目安で、実際の工事は１２，３年が多かったのですが、材料、工法の進歩で、現在は概ね１５年周期になっています。

修繕の時期は大まかには10年で検討されると思います。

前回の大規模修繕の内容が分かりませんが、10～12年ごとに修繕するのが理想的です。

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