不動産会社の選び方について(マンション売却)

Question

マンションを売却しようかと考えております。
一、査定は、不動産会社数社にお願いしたほうがいいのか。
二、その理由。
三、どのような視点で不動産会社を選べばよいのか。
四、売却までの流れ。
五、その他。(注意点など)

どんな小さなことでも結構です。教えてください。

NAnYAneN_ · Accepted Answer

「抵当権の抹消」とは・・・

danpuptさんが書いていただいたとおりです。
住宅ローンを利用して、マンションを購入されて
いれば、登記簿の乙区（所有権以外の権利が記載
される欄です）の欄に、抵当権がついているはずです。
おそらく、購入されたときに、権利証（正確には
登記済証）と一緒に、司法書士が登記事項証明書
という書類を一部添付してくれているかも知れません。
それを見れば、どこの金融機関（保証会社）の抵当権
がついているかわかります。
抵当権を抹消するには、原則として、ローの残額を
全額返済しないと、抵当権を抹消するための書類、
いわゆる「抹消書類」を銀行が交付してくれません。
この抹消書類があってはじめて、抵当権を抹消する
ことが出来るのです。
抵当権が抹消できないと、購入してくれる方に
抵当権のついた状態で、売却することになるのです。
法律上は、抵当権がついていても所有権を移転する
ことは可能ですが、danpuptさんの抵当権がついて
いる状態で次の方が購入すると、danpuptさんが仮に
ローンを支払えない状況になると、抵当権が実行される
つまり、マンションの所有権を取り上げられてしまう
のです。そんな状態で、購入することは出来ません。
これが一つ目の理由です。もうひとつ理由があります。
それは、次の購入者がローンを利用する場合、その
ローン会社の抵当権をつけることが出来なければ、
ローンを借りれない、つまり購入が出来ないのです。
danpuptさんの抵当権がついていますと、その次の順位
での抵当権は通常設定できません。
以上の２つの理由から、抵当権を抹消しなければ
次の方が購入できない、つまり買ってもらうことが
出来ません。

ローンのほうが査定額よりも多い場合は、売却をして
さらにローンを返すための資金が必要になります。
この資金がご準備できない場合は、売却が出来ません。
ただ、売却をして同時に新しい物件を購入する場合は、
売却時の足りない分の資金をまとめて貸してくれる
ローンがあります。
一般的に「買い替えローン」といわれるもので、
例えば査定額よりもローンのほうが３００万円多いと
しますと、新しい物件のローンを丸々組んで、さらに
抵当権の抹消のための資金として、３００万円余分に
貸してくれるのです。
ローンの金額が多くなりますので、よくよくお考え
いただいた上で利用をしないと、また次の売却をする
ことになったとき、今よりも大変な資金事情にも
なりかねないので、よくよくご家族とご相談してください。
（査定額とローン残高の差額が３００万でも、売却の
仲介手数料や抹消費用も計算しておく必要があります）

急ぎ回答したため、乱文ですが、さらなるご質問も
お気軽にどうぞ。

NAnYAneN_ · Answer

売却までの流れを一応説明しておきますと、

任せる不動産会社の決定
　　↓
媒介契約
権利証を準備しておきます。
ローンがある場合は、その金額できちんと抵当権が抹消できるのか、よく確認しておく必要があります。
　　↓
不動産会社による集客活動（チラシ・ネット・レインズ）
　　↓
ユーザーからの問い合わせ（電話反響、ネット、他業者の顧客）
（問い合わせが、直接売主に来るわけではありません。媒介契約をした業者が間に入ってくれます）
　　↓
物件の案内（希望者が見学にくる）
（事前に、何月何日の何時ごろに見せて欲しいと連絡があります。突然くることはありません）
物件の見学にこられたときは、部屋を明るく見せましょう。掃除して、電気はすべてつける、少しでも広く見えるように片付けておく、など、整理整頓をしてください。
　　↓
見学者が気に入る
　　↓
購入申込書（いわゆる「買付」といわれる書面）を受け取る
（不動産会社で買主さんが書きます。他社の顧客の場合は、媒介契約をした不動産会社が他社からファックスなどで受け取り、売主に持ってきます）
　　↓
売主が引渡し条件・金額を確認します。
（手付金はできれば１割もしくは１００万円以上はもらいたいところです。手付けが少ないと、手付金を放棄して解約される場合があります。どんなになくても、最低の最低５０万円は死守！）
　　↓
条件が合っていれば、そのまま売却の意思表示
金額や、引渡し時期が合わない場合は、今度は売主側からの条件を提示します。（書面にて行いましょう）
購入申込書に書かれている条件は、買主が、かけ引きをしてくる可能性もあるので、その条件を呑まないといけないわけではありませんから、よく話を聞いて判断してください。
　　↓
売渡承諾書（書面）を提出
（業者によっては、省略するところもあるがきっちり書くべきです。購入者の希望条件と合わない場合で、売主の引渡しや金額の条件を改めて提示する場合は、書いておきましょう。）
要するに、買主と売主の間の交渉ごとは間に業者が入るのですが、書面でやり取りをしておくほうがいいです。そこを省略する業者は、お粗末だと思います。
　　↓
条件が合致
　　↓
不動産売買契約
権利証を準備しておきます。
　　↓
ローンがある場合は、抵当権の抹消の手配が必要ですが、不動産業者にやり方をよく聞いて、銀行へ行ってください。本人か、家族でないとできない場合が通常です。
　　↓
引越し・お掃除
　　↓
残代金の受け取り・鍵渡し
ローンの一括返済・抵当権の抹消

かなり、省略して書きましたので、（書いてないことかなりありますが）わからないところは気軽に聞いてください。

NAnYAneN_ · Answer

どこの不動産会社で頼めば早く売れるのかは、結果が出るまでわかりませんが、極端なことを言えば、値段が相場よりも安ければ、どこの不動産業者で売り出したとしても売れます。
というのは、

売出開始＝不動産業者と媒介契約

もし、専任媒介契約で契約すると、不動産流通機構（レインズといいます。「近畿レインズ」や「中部レインズ」等で検索したら出てきます）への登録義務が発生します。レインズに登録すると、翌日の早朝にすべての不動産会社に間取り図面と金額、物件概要がファックスやメールで届くのです。つまり、他社の顧客で、そのマンションを探している人がいれば、その人にも情報は届けることができるわけです。間取りなどの条件が合って、相場での売出しならば、売れるはずです。相場よりも少しでも安ければなおさらです。

ただ、売主としては１万円でも１０万円でも高く売りたいというのが、普通ですよね。
そこが難しいところですが、相場よりも高く売れるケースというのは、めったにありません。転勤などで引っ越してくる方が、相場を知らずに急いで買ってしまった、という場合などは、ありえますが、ほぼないと思ってもらっていいでしょう。
では、そのような中で、少しでも高く売るためにはどうすればよいでしょうか。

ひとつの考えですが、値段交渉をされないようにすることではないかと思います。相場より高く売出して、値段交渉されて、結局相場になるならば、相場で出して値段交渉されないのも同じことです。ただ、集客の段階では、やっぱり相場より高い物件は、寄付きが悪いため、やはり相場に近い金額での売出しのほうがいいと思います。値段交渉をされないようにするためには、複数の買主が現れればいいのです。２人の買主が、「欲しい」という状態になれば、ほぼ値段交渉が入ることはないでしょう。もしくは値段交渉されても、「満額でないといやです」と、言うこともできるわけです。相場よりも、ほんの少しだけ金額を下げて売出すのが、一番スピーディだとは思いますが、それは資金繰りでお考えください。

早期売却を重視　→　相場より少し安く
金額重視　　　　→　相場ぐらいか、ほんの少しだけ相場より高く

という感じだと思います。

以上のように考えると、集客のできる業者が一番早く、また一番高く売ってくれると考えられると思いますので、そういう業者を探しましょう。そういう業者を探すひとつの方法は、広告媒体、いわゆるチラシの量だと思います。分譲マンションに住んでおられたら、「売却物件募集」「○○マンション限定」（これは信用しないように。むしろこのうたい文句でじゃんじゃんチラシを投函するところは品がないと考えましょう。品がなくても売却力の強いところはありますけどね・・・）などとチラシがたくさん投函されると思いますが、その量が多いところがいいと思います。あるいは、新聞の折り込みチラシで（仲介業者に限る）毎週のようにチラシを入れている業者はいいと思います。

以上のことを踏まえて、一番信用のおける業者を見つけ出してください。

不動産会社の選び方について(マンション売却)

「抵当権の抹消」とは・・・

売却までの流れを一応説明しておきますと、

どこの不動産会社で頼めば早く売れるのかは、結果が出るまでわかりませんが、極端なことを言えば、値段が相場よりも安ければ、どこの不動産業者で売り出したとしても売れます。

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