マンション管理会社についてお聞きいたします。

Question

人員の手厚さを表す「管理業務主任者1人当たり戸数」などを指標
に、総合ランキング
野村不動産パートナーズ 72.6点 ...
三井不動産レジデンシャルサービス 72.6点 ...
大成有楽不動産 72.2点 ...
東京建物アメニティサポート 72.1点 ...
ナイスコミュニティー 71.8点 ...
明和管理 71.4点 ...
三菱地所コミュニティ 71.0点 ...
大和ライフネクスト 70.9点
この中にない鉄道系管理会社は、系列のリフォームや売却仲介ほか様々な押売をしてきます。
住民に必要なことでも利益を生まないことは、管理組合決議に責任転換し放置します。
管理会社と管理組合の力量格差を是正できないマンションはこの上位ランキングの管理会社に
変更できれば、安心でしょうか？https://bit.ly/3cUscUb

3stepforget · Accepted Answer

pashj様おはようございます。
マンション管理会社は一定の規模以上（いわゆる大手）であれば、一定の水準は確保できるように思います。
でも、マンション管理会社の良し悪しも大事ですが、フロントマンの良し悪しが最も重要だと思います。
フロントマンがしっかりしていれば、問題は起きにくいし、起きても解決がスムーズです。
しかし、管理会社と対等に張り合える知識がないと、なめられて残念なフロントマンをあてがわれてしまうことも多々あります。

うちのマンションは準大手の管理会社ですが、以前は残念なフロントマンが担当していました。
自分が管理組合役員になって、管理会社にフロントマンを代えてくれなければ管理会社を変更すると言って、交渉しました。
以降は管理会社に物言う管理組合として、管理会社も気を使って、優秀なフロントマンを担当に充ててくれています。

管理会社と対等に張り合うためには、自身が知識をつけるか、マンション管理士等の専門的立場に人からアドバイスを受けることが重要です。

いずれにしても、管理会社の言いなりになっては、いけません。
対等に話をすることから始めてください。

histrie22 · Answer

「住民に必要なことでも利益を生まないことは、管理組合決議に責任転換し放置します」

ここが良くわからないですね
提案はしていて管理組合が否決しているのであれば、それは管理組合の判断（住民が必要ないと判断）ではないでしょうか

それとも
「管理組合が必要としているが、管理会社がその業務を行わない」のでしょうか？
管理委託契約書に記載されていない業務であれば仕方ないでしょう

そこを整理しないとどこの管理会社に依頼しても同じだと思います

suzuki0013 · Answer

その上位ランキングは管理業務主任者の人数に起因しているよね。
一定の信用というか期待はできるだろうけど、大手企業の場合は管理担当以外の部署の有資格者も含むし、複数の担当者がつくというわけでもない。
そのランキングは鵜吞みにはできないはずだよ。

「様々な押売」とあるけど、鉄道系に限らずほぼすべての管理会社で管理以外の営業活動があるはずだ。
このランキングに上がっている会社も同じだし、さらに大企業なんだからグループ内にそういった関連会社がたくさんある。
質問者がそういった営業活動をしない管理会社を求めているなら、
逆に、管理”しか”できない中小企業に依頼した方がいい。
そういう意味ではこのランキングの会社は安心することはできないだろうね。

また、売却やリフォームは、用のない人にとっては押売だけど、検討している人にとっては知らない会社よりも安心して相談できるというメリットもある。
”押売”と切り捨てるのではなくて、幅広いサービスを受けることもできると受け取ってみてはどうだろうか。

merciusako · Answer

色々なランキングがありますが、評価の高い管理会社は、「サービスが良いが管理委託費も高い」か「サービスはそれほどでもないが管理委託費が安い」に大別されます。

管理組合の考え方によりますから、一概には決められません。

また、管理会社の担当者の質も色々です。
管理業務主任者の資格はあっても、現場経験が乏しいと的確なアドバイスはできません。

結局、理事会の役員の質が問われることになります。
単に「規約に定められているからイヤイヤながら輪番制で役員を引き受けた」というような理事会では、すべて事なかれになりますから、管理会社の言いなりです。

また、「とにかく安ければ良い」ということで、現行の管理会社に値下げを求めると、逆に拒否されて、管理会社の方から契約解除を求められ、別の管理会社をと相見積もりにすれば、結局管理委託費の値上げになってしまう、というのが現在の流れです。

管理組合が何を求めるのか、とコストパフォーマンスの問題ですが、最終的には組合員全員の管理意識の問題になりますね。

まあ、理事会がキチンとしていれば、上手く組合員を納得させることはできるでしょうが。

トムジョーンズ虎吠 · Answer

いいえ,安心できません.(というより)ﾏﾝｼｮﾝ管理組合は『ﾏﾝｼｮﾝ管理業務を実施する主体者=管理組合(組合員)』という認識を持ち,理事会(組合員)自身が,ﾏﾝｼｮﾝ管理業務の専門的知識を理解して運営しなければならない.という意識,責任感を持って,行う姿勢がなければ→どの管理会社と管理委託契約をしても→ﾏﾝｼｮﾝ管理が改善はしませんよ‼️
◼️ﾏﾝｼｮﾝ管理の責任者･主体者の)ﾏﾝｼｮﾝ組合員(管理組合･理事会)が,ﾏﾝｼｮﾝ管理知識を持たず,その熱意がないままで→【ﾝｼｮﾝ管理業務の方針･改善対策など】を→ﾏﾝｼｮﾝ管理会社へ丸投げしている管理組合が多い状況では→いくら管理会社の変更を実施しても→無駄なんです‼️
◼️要するに)ﾏﾝｼｮﾝ管理組合とﾏﾝｼｮﾝ管理会社とは)『利益相反』というの関係性を認識しないと→ﾏﾝｼｮﾝ管理会社の悪い評価して(管理会社の委託変更しても)→▼肝心のﾏﾝｼｮﾝ組合員(居住者)理事会自身の→ﾏﾝｼｮﾝ建物等の管理の専門的知識や管理改善の意欲がないままでは→意味がありません❗
◼️あまりにも
)ﾏﾝｼｮﾝ管理会社への依存する,丸投するﾏﾝｼｮﾝ組合員の姿勢では→いくら管理会社を避難しても→同じですね‼️
◼️どれだけ,ﾏﾝｼｮﾝ居住者(管理組合理事)自身が,ﾏﾝｼｮﾝ管理業務の改善意欲と(ﾏﾝｼｮﾝ管理の各種法令,規約等を含め)管理専門知識を理解して,積極的･熱意を持って→管理組合を運営していく姿勢なければ→管理会社だけを避難したり、管理会社を変更しても→ﾏﾝｼｮﾝ管理業務が改善しない,という【基本的認識】を→ﾏﾝｼｮﾝ居住者側にないと→ﾏﾝｼｮﾝ管理は改善いたしません。
▼ﾏﾝｼｮﾝ管理会社は)会社の利益を減じてまで→ﾏﾝｼｮﾝ管理組合へ支援はしません(管理会社利益あってのﾏﾝｼｮﾝ支援という認識)
(他方)ﾏﾝｼｮﾝ管理組合は,①管理組合の利益②支出経費の節約化③管理業務改善提案等を目指す団体であり→
この①②③は,管理会社やﾌﾛﾝﾄﾏﾝ側の立場側では→仕事量が増加し,管理会社の利益が減少する事となります。
◼️だから)管理会社の利益増進とﾏﾝｼｮﾝ管理組合利益の増進とは→逆の『利益相反関係にある』という認識を→初めから認識していないと、駄目です。
ただし)利益相反にならない事項は(管理会社ﾌﾛﾝﾄﾏﾝ次第では)→たまにはﾌﾛﾝﾄﾏﾝから良い改善案の提起されたり、管理組合と管理会社との(相互のｳｲﾝｳｲﾝ関係)を維持していけば→理想的な関係を持つ事ができますよ❗
(事例)大規模修繕工事業者の選定は,相見積りで選定するが→日常的補修工事業者は,管理会社関係業者に依頼して→多少の利益を,管理会社へもたらす、などを行う.
◼️要は)管理会社への避難よりも→いかにﾏﾝｼｮﾝ管理改善意識を,▼ﾏﾝｼｮﾝ管理組合側自身が持ち→▼管理組合自身が,管理業務向上策の基本方針を持って→管理会社側へ提案して→◆管理会社を活用するのか、これが(最重要)な事です。
▼貴方を応援しております❗

マンション管理会社についてお聞きいたします。

pashj様おはようございます。

「住民に必要なことでも利益を生まないことは、管理組合決議に責任転換し放置します」

その上位ランキングは管理業務主任者の人数に起因しているよね。

色々なランキングがありますが、評価の高い管理会社は、「サービスが良いが管理委託費も高い」か「サービスはそれほどでもないが管理委託費が安い」に大別されます。

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