住宅ローンです。中古MSを購入してからリフォームローンを組むのか、リフォームを完了しているマンションにローンが組めるのか？

住宅ローンについてです。中古マンションを購入してからリフォームローンを組むのか、リフォームを完了しているマンションをそのままでローンが組めるのか？どちらがお得でしょうか？また、最近評価という言葉を聞きます。つまりマンションの評価でしょうか？リフォームの評価でしょうか？
リフォームしているマンションだとリフォーム代金も含めて（つまり評価して）組める銀行ローンはございますか？ 疑問として銀行に本体価格とリフォーム価格を出せば不動屋さん屋さんの行った工事金額が丸わかりで協力しないのではないかと、素人ながら思うのですが、お休み中のプロの方、あとは自分で銀行に行って調べさせていただきますのでぜひお教え下さいませ。

No.2 回答者： isizuchi 回答日時： 2008/01/07 08:36

　銀行は売買価格を参考にします。

リフォーム済みの物件であれば、売主は当然リフォーム費用を上乗せしています。上乗せした売買価格を銀行は査定の基準とします。

　購入してからリフォームをするのであれば、前もって建築業者にリフォームの見積もりをしてもらい、売買価格＋リフォーム費用を含めて、住宅ローンを申し込みます。

　昨今は銀行も取得費用も含めてローンを査定してくれます。昔のように物件の７割などという概念はありません。無論、確かな職業で返済能力に問題ないことが前提になります。

この回答へのお礼

どうもありがとうございました。大変参考になりました。返済能力これが第一なのですね。ありがとうございます！！

お礼日時：2008/01/07 09:58

No.1 回答者： bunbun8 回答日時： 2008/01/06 17:39

リフォーム済みの中古マンションを購入するのであれば、本体価額で住宅ローン、リフォーム部分をリフォームローンと仕切り分けする必要はありません。

例えば、中古物件は現状有姿での売買も一般的ですから、リフォームしていない状態で２０００万円の中古マンションを購入する場合、２０００万円で売買契約をし、リフォームローンは別途組むことになりますが、仮にリフォームに２００万円かかるとして、売主が了解して先にそのリフォームを完了させているとすれば、売買価格を２２００万円に設定し売買契約を締結させ、住宅ローンとして申し込むことになります。
ただ、契約ごとですから、決済・引渡しまでに「解約」のリスクが生まれます。そうなると売主は他の人で２２００万円での買手が見つかればよいですが、それ以下だと損をしてしまうことになりかねません。

＞また、最近評価という言葉を聞きます。つまりマンションの評価でしょうか？リフォームの評価でしょうか？

ご質問に添った形でいえば「マンションの担保評価」と思われます。リフォームの程度もある程度は審査されるでしょうが、リフォーム自体を評価することは無意味です。
つまり、前記のように２０００万円での売価が適正な担保評価として見られれば、上乗せするリフォームの２００万円によって、融資の担保割れが指摘されて融資の減額や承認されないなどの事態も考えられます。

いわゆるリノベーションマンションですが、各金融機関でも対応の仕方に苦慮しているというのが現在の実情かもしれません。

特に売主さんが個人の場合、安全なのは、本体を現状有姿で契約し住宅ローンを組み決済・引渡しを受けて、リフォームに関しては別途資金計画するというのが良いかと思います。

この回答へのお礼

悩みがすっきりしました！！とてもわかりやすい的確なお答をありがとうございました！！とても感謝しております！！

お礼日時：2008/01/06 19:18