住宅ローン 当初最優型の最優遇を受けられる条件は？

先日建物分の決済３５年１２５０万円を済ませました。
（先行して土地分は変動金利全期間１％優遇で契約実行しています。）
建物分も変動金利で行こうと思っていたのですが
先月に１０年固定の金利が低くなったので電話で問い合わせた所
審査が必要とのことで当初優遇型の最優遇１．５％は無理でしたが１．２％の優遇になりました。
そこで疑問なのですが当初優遇型の最優遇１．５％を受けられるのはどの様な条件が必要なのでしょうか？
給与振込み、公共料金など土地分の決済までに全期間１％優遇を受けるために移行してます。

No.3 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2008/02/15 17:05

＃２です。

> 返済比率の件ですが、私の場合年収が少ないので本来なら２５％以内に収めなければならないものが２６％になってしまっていた・・ということなんです。
そういうことでしたか。
読み違えてしまって申し訳ありませんでした。
25％以内は、多くの金融機関で年収300万円未満の場合の返済負担率の基準になっていますね。

> 「金銭消費貸借契約時」が済んだ後に「貯蓄預金」と「定期積金」をすることを伝えたのですが遅かったのでしょうか？（もしこの２点があれば１.５優遇だったとしたらちょっとがっかりです）
おそらく、ご質問者さまの場合は、これは影響しないと思います。

２月の10年固定の店頭表示金利が3.35％という銀行は、私が知る範囲では関東地方の２行だけなので（住宅ローン融資を行っているのは「銀行」とは限りませんが）、一応、そちらのサイトを覗いてみました。
うち１行は、優遇の詳細が掲載されていませんでしたが、もう１行は結構詳しく書かれていました。

そちらの銀行の金利優遇の適用条件は、「給与振込」と「クレジットカード」だけでしたが、「金利優遇の適用条件を全て満たしても、審査結果により金利優遇幅が異なる場合や金利優遇ができない場合があります。」という記載もありました。
ご質問者さまがご利用の金融機関も同じような基準になっていれば、「金利優遇の適用条件を全て満たしても『審査』の結果、最優遇金利の適用は受けられなかった。」ということになるのではないでしょうか。
そして、銀行は当初から、ご質問者さまが『固定金利選択型』を選択された場合、最優遇金利を適用する気はなかったのではないかと思います（「収入が低い」、「返済負担率が高い」ことから）。
おそらく、銀行にとっては、ご質問者さまが10年固定を選択されるのは『想定外』だったのではないかと思います。

変動金利型ならば、店頭表示金利2.875％から1.00％の優遇を受けて1.875％となる。
けれど、ご質問者さまは金利情勢に敏感に反応され、「10年固定で最優遇金利が適用されれば、適用金利は1.85％になり、変動金利型よりも低い金利が適用されることになる。そうすれば返済負担率も多少なりとも下がる。しかも、いつ金利が上がるか分からない変動金利型と違って10年間金利が据え置かれる。」と考えられたうえで、10年固定を選ばれたのだと思います。

金利選択型（10年固定）を選ばれた結果、返済負担率が基準を超えてしまわれましたので、本来ならばこの段階でも融資ＮＧになる可能性があったんです（基準を超えた返済負担率では、稟議が通りませんから）。
ですが、ご質問者さまの場合、土地融資が先行していましたので、銀行としても「今さら建物についてＮＧにはできない」となり、融資が受けられたのだと思います。
ご質問者さまには申し訳ない言い方になってしまいますが「建物の融資が予定通りの額で受けられただけでもラッキー」と言ってもいいくらいだと思います。
ましてや、最優遇ではないけれど金利の優遇が受けられたのは、ラッキーだと思います（まあ、優遇がなければさらに金利が上がり、返済負担率も上がるので「そのあたりで手を打っておかないと、ちょっと無理して通そうとしている稟議が、通る可能性がなくなってしまう。」ので）。

団信が三大疾病保障つきで、保険料が金利上乗せ型なんですね。
三大疾病保障は、たいてい保険料が債務者負担で、公庫団信のように年払いができないんですよね…。

保証料に関しては、既に資金実行もされているようですから、保証料の追加徴収はないと思います。
追加徴収はめったにしないので…。
（私は保証会社に出向して保証業務を担当していたこともあるので、『皆無』とは言い切れないんですよ…。）

この回答へのお礼

Domenicaさま。
再度のご回答ありがとうございます。

＞おそらく、銀行にとっては、ご質問者さまが10年固定を選択されるのは『想定外』だったのではないかと思います。

土地決済が完了し、後日登記の書類を受け取りに行った時に１０年固定（店頭表示から１％優遇）の話をした所難しそうなお顔をされてました。１２月頃だったと思うので１％優遇で２.６０％位？だったでしょうか・・。
その時に「保証料率が上がってしまうかもしれません」と言われました。
その後１月に「当初優遇型」をＨＰで見つけ私が選べるかどうかを電話で問い合わせた次第です。

＞「10年固定で最優遇金利が適用されれば、適用金利は1.85％になり、変動金利型よりも低い金利が適用されることになる。そうすれば返済負担率も多少なりとも下がる。しかも、いつ金利が上がるか分からない変動金利型と違って10年間金利が据え置かれる。」

はい、その通りです（苦笑）変動金利と変わらないので１.５％優遇さればいいな～、と思っておりました。
でも私のような条件で優遇をしてくれるのはとてもラッキーだったのですね。
ローンを組むにあたり何行にも問い合わせしましたが、その中でも給振・定期積金を１１年もしていた銀行は応対も悪く話も聞いてもらえない状態だったので
今回今の銀行さんに良くして頂いて本当に感謝です。恩返ししなければなりませんね。

私自身、住宅ローンに全くの無知で「変動金利って何？？」という状態でしたので
住宅ローンについて調べていくうちに他のご質問の中で
Domenicaさまのご回答を拝読し勉強させて頂いておりました。
お陰様でだいぶ理解出来るようになりました。
今回、Domenicaさまにとても親切また丁寧なご回答を頂けて嬉しかったです。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/02/15 22:16

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2008/02/14 13:35

住宅ローン審査経験者です。

返済比率が１％を超える…って、めちゃくちゃ『低い』んですけれど…。
返済比率（＝返済負担率）は、普通、「年間返済額」を「年収」で割って算出するので、低い人で10％程度。
多くの方が35％以下を目標にしているんですけれど…。
http://www.mfk-net.com/houseinfo/loan/01.html
http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol140.html
今回の建物分の融資だけ見ても、5,000万円超の年収がなければ、返済負担率１％未満にはなりませんから、土地の分も含めて考えると年収２億円超ですか？
何か勘違いをされているのではないかと…。

最優遇金利の適用を受けられる条件は、金融機関によって異なります。

多くの金融機関では
・給与振込
・五大公共料金のうち３つ以上の口座振替
・保証会社の保証が受けられる
は、「優遇」金利の適用が受けられる条件としています。
「最優遇」の適用ですと、これに加えて
・以前からメインバンクで、取引年数が長い
・貯蓄預金を含んだタイプの総合口座の契約がある
・定期積金の契約がある
・多額の定期預金残高がある
・カードローンの契約がある
・クレジットカードの契約がある
・指定（提携）会社での火災保険契約がある
・物件取得費に対する借り入れ割合が低い
・返済負担率が低い
・同一勤務先での勤続年数が長い
・自己資金が多い
・年収が多い
・完済時年齢が若い
あたりで、２～３項目以上に該当している場合ではないかと思います。

ただ、ご質問者さまがご利用の金融機関がどちらなのか分からないので、ご質問者さまが「当初優遇型の最優遇1.5％を受けられるのはどの様な条件が必要」なのかは分かりません。

なお、金利を決めるのは『金銭消費貸借契約時』か『融資実行時』なので、その直前までどうするかを決めなくても、途中で変更しても問題ありません。
ましてや、35年返済で0.30％の差ですと、適用金利にもよりますが65万円以上の手数料になってしまいます（例えば、借入金額：1,250万円、返済期間：35年、元利均等返済、ボーナス返済なしの場合、適用金利が2.05％と2.35％ですと、総利息予定額は5,026,314円と5,849,069円で822,755円の差が出ます）。
金利パターンを変更するくらいで、そんなに多額の手数料をいただいて、借りられる側として納得していただけますか？（ちなみに、返済中の金利パターンの変更手数料は、3,150円～21,000円程度）

ところで、ご質問者さまの『保証料』は「一括前払い」ですか？
それとも「金利上乗せ」ですか？
0.30％ですと、『保証料』の基準が変わった可能性があり、その影響を受けていないかなぁ…と思ったのですが。

この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
返済比率の件ですが、私の場合年収が少ないので本来なら２５％以内に収めなければならないものが２６％になってしまっていた・・ということなんです。
書き方が悪くすみません。。
建物分を１０年固定１.２％優遇なので２.１５％＋三大疾病（＋０.３％）も加入しているので土地分と合わせると１８年度の所得で計算すると比率は２７％になってます。
「最優遇」の適用条件を掲げて頂いた中で当てはまるのは、
「勤続年数が長い」「クレジットカード契約」「火災保険契約」また自己資金は２割程度でした。
「金銭消費貸借契約時」が済んだ後に「貯蓄預金」と「定期積金」をすることを伝えたのですが遅かったのでしょうか？（もしこの２点があれば１.５優遇だったとしたらちょっとがっかりです）
保証料は「一括前払い」です。仮審査時に「保証料が高くなるかも・・」と言われましたが、審査の結果基準は変わらず０.２％で対応してくれました。
最優遇に関して比率が上がってしまったための影響があるのでしょうか？
再度の質問になってしまいお手数お掛けしますがお答え頂けるとありがたいです。

お礼日時：2008/02/14 16:42

No.1 回答者： ryu1995 回答日時： 2008/02/12 14:20

私の勝手な考えですが、ローン実行直前に変動→１０年固定に変更した「手数料」として、優遇が０．３％削られたのでは？

この回答へのお礼

そういうことも考えられるんですね。
預貯金がないからかな～とか、今回１８年度の所得が少なく土地、建物両方を合わせても変動金利で返済比率が１％超えてしまっていたからかな・・などと考えを巡らせていました。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/12 17:21