借地権付住宅の購入

Question

借地権付住宅の購入を検討しています。不動産屋から提供された情報の真偽を教えてください（普通借地権の場合）。
1.坪当たりの地代は発生するが、固定資産税・都市計画税の納税義務はない。
2.相続はもちろん第三者への譲渡が可能。
3.資産価値が物価の上昇と共に上がる。
4.契約更新のためには20年毎に更新料を払わなければならない。なお、更新料は土地の価格の3－5％程度である。
地代や更新料を払うのなら、賃貸住宅（賃貸マンション）に住んでいるのと違わない気がするのですがいかがでしょうか。
所有権付の住宅に比べ割安に買えるので、その差額は地代＋更新料を上回るというのが不動産屋の説明です。

Neutralist#1 · Accepted Answer

1.土地に関しては地主が所有者ですから、固定資産税・都市計画税は地主が納税義務者です。

2.賃借権による借地権の場合、第三者への譲渡には地主の承諾が必要です。その場合にも承諾料を求められるケースが多いです。
借地権自体、相続はされます。

3.借地権の価値も土地自体の価値が上がれば、当然に上がると言えますが、そもそも現在の情勢からして上がることはあまり期待できません。地域によっては横ばいか下がるでしょう。

4.更新料については契約によります。掛かるというなら掛かる契約なのでしょう。

＞所有権付の住宅に比べ割安に買えるので、その差額は地代＋更新料を上回るというのが不動産屋の説明です

地代にもよりますが、長期に渡って支払い続けているうちに、その支払総額が、通常の所有権を相場通りに取得した場合の金額を逆転する時期がいずれは来るでしょう。これはちょっと計算すれば誰でもわかります。それが20年後なのか50年後なのかによっては、住宅の耐用年数程度の期間限定で考えた場合に、割安だったと言えることがあるかもしれません。

しかし、何年間借り続けるのか（支払総額がいくらになるのか）は、今の段階ではわからないわけですから、あえて言うなら「今すぐ買えないものを、借りて地代を支払う形ならば今すぐ買える」という時間的なメリットとして捉えたほうが解りやすいかと思います。そういう意味では、質問者が書かれているように、分譲マンションは買えないから賃貸マンションを借りる、ということに近い要素も含まれているとは思います。

ですから、所有権物件でも普通に買えるのならば、そもそも借地権物件を選んで買う必要はないでしょう。
偏見かもしれませんが、「土地を持たない人に地主さんが土地を貸してあげて、借りた人は自分で家を建てて」というのが借地の成り立ちだとすれば、業者が新築の借地権付住宅（しかも20年というと旧法借地権ですよね）を、借地権にもあからさまに値段を付けて分譲販売することに少々違和感は感じます。

最終的にはあなたの価値観ですね。

ma_h · Answer

元業者営業です
＞1.坪当たりの地代は発生するが、固定資産税・都市計画税の納税義務はない。

正確には「土地の固定資産税・都市計画税は納税しない」（借地ですから）ただし、建物は当然ご自身の所有不動産ですので納税義務があります。

＞2.相続はもちろん第三者への譲渡が可能。

その通りです。ちなみに人に貸す（転貸借）も可能です。ただし、売却の場合は「名義変更料」が発生します。金額は決まってませんが、数十万単位です。ただし、売主負担か買主負担かは交渉次第です。

＞3.資産価値が物価の上昇と共に上がる。

これは不動産である以上、当然です。ただし税金、地代も上昇する可能性が大です。

＞4.契約更新のためには20年毎に更新料を払わなければならない。なお、更新料は土地の価格の3－5％程度である。

借地権の存続期間は最低３０年です。期間の定めがない更新は以後一回目の更新が２０年、二回目以降の更新が１０年毎です。それぞれの更新時に「更新料」が発生する事が殆どです。更新料に決まった金額はなく、貸主との交渉になります。

ちなみに、借地権ですと住宅ローンの条件が厳しくなります。建物にしか抵当権をつけられない為、築年が進むと担保評価が下落していきますので、銀行としては「担保割れ」のリスクを考慮するからです。

以上ご参考まで。

jetaime · Answer

こんばんは。
我が家も借地(旧借地権）に住んでおります。

　１　その通りです。（ただし、建物分は税金がかかります。）
　２　その通りです。（相続及び他人への売買可能です。）
　３　その通りです。土地代が上がれば、もちろん借地権料も上がります。（ただし、地代もあがります。）
　４　その通りです。（ただし、法律ではなく慣習です。借家の更新料みたいなもの。木造の場合20年が多い。鉄筋等だと30年になったりします。）更新料はすみませんがわかりません。

　確かに自分のものになるわけではないので、賃貸と同じではないかという感じがあると思います。メリットといえば、建物は一戸建ての自分の好きなものが建てられます。将来、地主さんから土地を購入できるかもしれません。

　>所有権付の住宅に比べ割安に買えるので、その差額は地代＋更新料を上回るというのが不動産屋の説明です。

　↑これは、はっきりとわからないと思います。更新を何回もすればその分費用もかかりますので・・・

　あと、建替えする時は、地主に「建替承諾料」を支払う場合がありますので、こちらも経費に見込んでおくとよいかもしれません。

借地権付住宅の購入

1.土地に関しては地主が所有者ですから、固定資産税・都市計画税は地主が納税義務者です。

元業者営業です

こんばんは。

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