敷地内に用水路が通る土地(66坪)

土地の購入を検討しています。
土地の左側(下手ですが図を添付しております)に町の管理する用水路(農業用？今の時期は空ですが、田んぼの時期には使用する？？)が通っております。(簡単にいうと用水路より手前に56坪、用水路、10坪という感じです)

土地自体は66坪(用水路含まず)、日当たりも良好で大変気に入っているのですが、敷地内に用水路が通っている土地というのを今まで見たことがないため、大変気になります。大雨のとき溢れたら…等々。。

予定では建坪38〜40坪の家を検討しているのですが、駐車場は最低2台、庭は確保出来るのか、用水路はどのようになるのか等お詳しい方教えて頂けませんか？

質問者からの補足コメント

• 説明不足ですみませんm(__)m
  図の通り、主たる部分が56坪で用水路を挟んで10坪ありますので2筆です！
  駐車場や庭に出来るのであれば購入を検討したいと思っています！

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/02/13 16:02

No.11 ベストアンサー 回答者： 水色桔梗 回答日時： 2016/02/14 23:56

簡単にまとめます。

1．まず法務局（登記所）にいって公図を確かめ、水路の謄本を取得する。
2．もしその水路の所有者が市などの公共団体であるなら、当該担当部署と付替えについての相談をする。つまり自分の土地の端に寄せるわけですね。もちろん了解を取れた場合の工事費は自分もちとなりますが・・・
3．個人が所有者であってその土地に何らかの権利が設定されてなければ、買取を含め交渉の可能性が広がります。
4．建築できる建物の面積に水路は関係ありません。都市計画法で定められた用途地域の制限内で建坪と総面積が決まります。管轄する市町村の都市計画課に色分けした地図があります。
以上が大まかな段取りです。不動産屋でははっきりしないでしょうね？ご自身で足を運ばれることが大事です。

No.10 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/02/14 00:42

河川法うけない農業水路＆一般排水路ですな

水路の幅30ｃｍだろうが10ｍだろうが町が管理してる水路は水路です。


水路がじゃまですね　水路手前
土地56坪内で建築容積満たしていれば家は建てられる。
水路挟んだ土地10坪を購入し駐車場・庭は自由です。


土地の価格が結果的に安いでしょ？

水路作りや状況わかりませんが、農業水路なら蓋が付けられないから
不衛生です。

No.9 回答者： infyagooool 回答日時： 2016/02/13 22:59

こんばんは。

青線とかそんなのは自分は詳しくないのでパス！

・・・それで、
補足コメントから察するにもしかして単純に「66坪の土地に建坪40坪の家と、加えて駐車場と庭が可能か？」
で良いのかな？
身も蓋も無い解答になりますが・・・他の方と同じくやっぱり所在地の役所で確認して下さい。
以上！！
（不動産屋さんに確認してもらっても良いのですが役所に行く暇がないとかで無い限りは自分で行った方が間違い無いです）


これだけで終わるのもなんですので、何故かと申しますと
建坪は建築面積でよろしいですね？

水路を挟んだ土地は現状またはその地域の役所によって扱い方が違う場合あるそうなんですよ。
（私はこの手の現場にはあたった事が無いので本からの受け入り）
建築確認上の敷地の大きさを合わせて66坪としてくれるか、家を建てるであろう56坪のみとするか
また、もし道路幅が4m無ければセットバックを要求されます。
加えて建ぺい率が厳しめに設定されてるなど、最悪な事態が重なれば
建築面積40坪の家は法的に無理、なんて可能性もあります。
細かい説明は端折りましたがこんな訳です。
まあ要するにここで解答を得るには情報が少なすぎるのです。

普通の土地なら「敷地66坪に建築面積38～40坪の家」は庭、駐車場を含めても制約が重ならない限りはなんとか可能でしょう。
ただ、ご要望の土地は変形してる上に水路で分断されている難あり物件ですよね。
あんまり手出ししない方が無難じゃないかなー・・・？とは思いますが
心底、気に入ってどうしてもココじゃなきゃヤダ！と言うのであれば
先ず役所で土地がどこまで利用可能か確認、
次、早い段階で、出来れば土地を購入する前に建築を依頼する業者にも相談。
そして「建坪40坪に駐車場！庭！！」と前のめりにならずに
例えば、車は仕事に必要だから駐車場は最優先、庭は水路向こうの10坪で足りるかな？それで余った部分に家を建てよう、と整理・順序立てて考えた方が良いと思いますよ。老婆心ですが。


水路の処置は無視するとしてもこんな感じです。参考程度に。
自分で役所に出向いて確認する、とは書きましたが可能な限り、不動産屋にも自分の希望や考えを伝えましょう。
（既にやって上でここで質問してるのかもしれませんが）
不動産屋だって何でも知っている訳でもないし、出来る事にだって限界はありますが、
その土地で明らかに出来ない事があれば出来ないと助言してくれますし
不動産屋で対応可能な事があれば対応してくれますよ。無論それは必要に応じて有償になるとは思いますが。
なんかまだ色々と書き足りない部分もありますが変に長くなってもしょうがないのでこれぐらいで。
では。

No.8 回答者： mofl 回答日時： 2016/02/13 17:01

まず、売り主を通してその水路の正体を確かめること。

公図を見せてもらってごらん。
考えられる正体は、土地改良区あたりが管理する水路。
だって、田んぼへの引水じゃないの？

普通は水路って言えば青道だよね。
青道なら話は早い。
青道、つまり法定外公共物は今は地元の自治体が管理をしている。
水路の機能に支障を及ぼさなければ「占用」ができる。
いわゆる占用許可。
その代わり、そこに橋を架けるなど通行に便利なように工事をするなら自腹でね。
占用許可にはお金がかかる。
おそらく占用する面積で算定されるから、上を通るだけなら最低限の幅でいいんじゃない？
全部に橋を架ける、または自腹で暗渠にするのなら、延長分を全部占用だね。
許可の更新は必要だからね。

で、法定外公共物ではない、つまり交渉の相手が町では無い場合、ややめんどいかも。
土地改良区も半分は役人みたいなもんだけど、営農者でなければ便宜を図る必要も無いしね。

以前は法外な要求もしていた。
まず公図を見て、地番がくっついていたら登記事項証明書で所有者を含めた土地の情報を確認すること。

ただ、普通の借地とは違うから、必ず占用できる、つまり、これからもずっと借りる前提で家を建てる計画をするなら…

止めときな。
たまに全く水が流れない、公図上だけの青道があったりする。
一部を潰しても水路の機能はもう無いんだから構わないよね。
この場合は用途廃止、つまり払い下げを受けられる。
これなら自分の所有地になるからいいんだけどね。

No.7 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2016/02/13 16:41

多分、その水路「青線」だと思う。

ただ、図面では、水路の深さや幅も解らない。擁壁がコンクリートか自然の土砂だけなのかも解らない。
大雨の時も上手の流域の状況から何とも言えない。
多分、田植えの時期になったら、池の脾を抜いて水量が増えると思う。

つまり、土地勘その地域の環境に詳しい人しか答えられない質問だと思う。

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/02/13 16:18

用水地役権はどうなんだろうね？？？

地役権についてのわかりやすい説明
http://allabout.co.jp/gm/gc/449242/

「町の管理する」とあるなら、町役場でしっかりと権利関係も把握しているだろうから聞いてみるといいんじゃないかな。
そもそも、用水路は購入敷地に含まれていない場合もあるしね。
川（用水路）のある地面は行政の管理地であり、質問者が買うのは川を挟んで向かい合わせの場所にある別個の土地ということ。


用水路に蓋をできるかどうか、その上に車が走ってもいいのかどうかなど町に確認。
用水路の補修管理の義務が生じるかどうかも確認。（車が走ったことで破損があれば自費で修繕義務あり）
あふれない様に用水路の補強などを求めることができるかどうかも気になるね。

ただ、この画像を見る限りは、自分の敷地内の用水路だけを補強した所で、大雨で周辺は水浸しになって敷地内に流れ込んでくるだろうから意味ないだろうけど（笑
大雨のときに溢れるのが気になる人なら、この物件とは縁がないと思うよ。

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/02/13 15:58

全部で66坪あり、主たる部分が56坪で用水路が10坪ならば、図と違いますネ

図では、用水路の向こうにも土地があるので、目的物件は2筆のようです。
それならば、許可をもらい橋を架けて利用すべきです。
用水路の利用状況や護岸の程度で変わりますが、暗渠の許可も打診してみるべきです。
そうすれば駐車場にもなるし、庭もできます。
なお、大水などの心配は、近隣全体の高低差で判断すべきです。

No.4 回答者： papabeatles 回答日時： 2016/02/13 15:30

現実的に川の向こう側は使えない土地です。

畑にするにも、そこまでどうやって行くのかが問題になります。ですから56坪の土地として買って、川の向こうはオマケと考えたらいいと思います。土地代も55坪で計算して他の土地と比較してください。

No.3 回答者： mirukudesu 回答日時： 2016/02/13 15:10

敷地内でなくても、湿気で酷いことになりますよ？

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/02/13 14:44

まあ下の方の言われるとおりですが、一言だけ。

その用水路が自治体管理で間違いなければ、ふたをすること、橋を架けることはまずできないと思っておくべきです。

大雨であふれたら自分の家･土地が被害を被るだけです。