都市計画道路にかかる土地に建築した場合

Question

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた１２区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成３０年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法５３条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ（建物３分の１ほど）道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか？それとも残り半分２２坪ほどに住まないといけなくなりますか？

・６年後からの計画ですが、事業決定なされてから５年かかるとして、早い場合１０年ほどで立ち退きになる可能性もあります。ローンが残り２５年、元金も殆ど残っている場合、どのような査定になりますか？

・土地１２区画のうち、道路にかかるのは一画だけです。他の区域より安いわけでもなく、そのままの価格で購入する予定です。計画道路上の土地だと言って、値交渉した方がいいでしょうか？

・その土地を諦めて他で探した方がいいですか？リスクがあるので本当はやめておきたいのですが・・・交通の利便性が良い、夫の会社に近くて、両実家の中間地点。小、中学校に近い。新しい住宅街、日当たり良で、探し続けてやっと見つけた土地です。今の所、第二候補の土地は見つかっていません。

アドバイスを宜しくお願いします。

dr_suguru · Accepted Answer

補足1

＞建蔽率はどうなるのでしょうか？

残地で建ペイ、容積を考える。
 
＞補償は以前と同等の建蔽率で補償してくれるのでしょうか？

築年数に対応する補償です。

＞ローンは補償金で返して、新しい住宅分を組み直さないといけないのですね。

建物を壊すことによって
対価補償となる。
事業者は補償物件が無くなれば
目的達成であり
アパートに住もうが
残地で建て替えようが
あなたの自由です。

kamaryu · Answer

心配はいりません。
都市計画道路になっても10％位少なくなった土地と新築できるくらいの補償金が出ます。
人によっては宝くじに当たった位の補償が有る場合も有ります。

ただ、行政の資金が厳しくなっていますのでそのつもりでいると計画が無くなる場合も有ります。

通常は事業決定が決まっても5年では完成しません。
あんがい建替えの時期の方が早かったりして・・・

建築の制限が掛かるのですから、価格交渉はした方が良いと思いますよ。

dr_suguru · Answer

＞土地の半分だけ（建物３分の１ほど）道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか？それとも残り半分２２坪ほどに住まないといけなくなりますか？

建物（物件）補償としては残地内に
同等な建物が建築できないなら
再築補償工法の考え方になる。
その補償金でアパートに住もうが
残地内に建築しようが
それはあなたの自由です。
残地内に収まるのであれば
曳屋工法となり
残地に曳く工法となり
算定方法は全然違う。

＞ローンが残り２５年、元金も殆ど残っている場合どのような査定になりますか

移転工法は上記の２つが主なもの。
補償の考え方は築年数経った建築費
が大前提。
ローンは無関係で考えない。

＞値交渉した方がいいでしょうか？

53条で建築できるのであれば
主体構造が木造、鉄骨造はＯＫで
行政によっては３ＦもＯＫの場合もある。
ただし、地階はだめ。
と言うのが許可基準で
これは都計法の５４条です。
↓
http://www.city.amagasaki.hyogo.jp/tosi_seibi/gaiyou/07953jou/0795354bassui.html
交渉して値引きできればもうけもの。

anaguma99 · Answer

>・土地の半分だけ（建物３分の１ほど）道路になる場合、
>立ち退きになるのでしょうか？
>それとも残り半分２２坪ほどに住まないといけなくなりますか？

場合によります。

残りの土地も含めて補償を行うことを
「残地補償」と言いますが、
この基準は特に決まっているわけではありません。

ただし、22坪あれば建てられないこともないので、
残地補償が適用されない可能性が高いかと思います。

最初から22坪に建てなくてはならないということはありません。
木造などすぐに壊せるものであれば、
53条許可をとればそのまま建てられます。

>・６年後からの計画ですが、事業決定なされてから
>５年かかるとして、早い場合１０年ほどで
>立ち退きになる可能性もあります。
>ローンが残り２５年、元金も殆ど残っている場合、
>どのような査定になりますか？

査定とローンは関係ありません。
建前では、そのときの価値
（10年後なら10年分分古くなった価格）
で補償されます。

ただ、実質としては、
新築できる価格で補償される可能性もあります。

建物1/3だけかかるのであれば、
建物の切り取りで対応することになる可能性もあります。
その場合、駐車場をどうするか……

>・土地１２区画のうち、道路にかかるのは
>一画だけです。他の区域より安いわけでもなく、
>そのままの価格で購入する予定です。
>計画道路上の土地だと言って、値交渉した方がいいでしょうか？

一応土地・建物は補償されて、
客観的には特に不利益をこうむるわけではないのでどうでしょうか。
まあ、交渉は自由ですが……

>・その土地を諦めて他で探した方がいいですか？
>リスクがあるので本当はやめておきたいのですが・・・

将来22坪の土地に住みたくないなら、
やめておいた方がいいかと思います。

22坪の土地に住みたくないのに買う場合、
他の土地が道路にかからないのでは、
残地を合わせて一つの宅地にすることもできず、
売却しようにも相手がいない事態になりかねません。

本当に都市計画道路を整備する予定が確実であるなら、
業者もそれを見込んだ宅地形状にしておいて、
道路部分は駐車場にでもしておけばいいのに……
と思いますね。

他の区画が空いていないのだとしたら、
単に不人気で残っているというだけのように思えます。

E-1077 · Answer

最初からセットバックして建築する事になるでしょう。その場合は土地の金額は交渉できます。
 ただ計画はかなり延期される事が殆どで終わるまで30年などといった面倒な土地もあります。
 ６年前からとありますが、今現在のニーズにあった土地や場所、街を選んだ方が賢明かと思います。
 まして削られるのがわかっているなら尚更です。
 私の候補地にもそういう物件があり、即諦めました。

sky-paints · Answer

親戚の家が似たような状態で、建物を削らないとならなくなりました。
立退きではなく、狭くなった土地に住むんです。
こちら側としては、全部の土地の買い取りをお願いしましたが、向こうは欲しい土地しか買わないと言ってきましたよ。
建物を壊すことになるからと言っても、建物が一部分の取り壊しが可能だからと聞いてもらえませんでした。

話し合いが終わらないまま（こちら側もどこに引っ越そうかと悩んでいる中）１年後にある日突然道路を作り始めました。
まだ取り壊していなかったので（他の住民も）、道路の幅はでこぼこ状態。

私なら、諦めます。

m_inoue222 · Answer

＞探し続けてやっと見つけた土地です。

そこに永く住みたいのにそんな土地に執着される意味が分かりません

どんなにうまく話がまとまっても２２坪の土地が残るだけでしょ？

偶に代替え地を用意してくれることも有りますが例外と考えるべきで、しかもその周辺に希望に合う土地がなければ問題外

＞その土地を諦めて他で探した方がいいですか？

お薦めします

複数のリスクのある土地にこだわっては最後は後悔されることになります

「リスクが高いが欲しい場所」

「欲しい場所だがリスクが高い」．．．考え方を変えられるべきでしょう

skip-man · Answer

私なら止めておきます。
計画道路になる部分は，最初から取り壊す事が出来るような設計と建築になります。
それさえ出来れば，立ち退きは言ってきませんし，残りの土地を買い取る事もしないでしょう。

最初から取り壊すのが前提ですから，自分の好みの設計は大変難しいです。
残る部分の土地で快適に生活する気構えがあるのなら，ご自身の意見を尊重します。

都市計画道路にかかる土地に建築した場合

補足1

心配はいりません。

＞土地の半分だけ（建物３分の１ほど）道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか？それとも残り半分２２坪ほどに住まないといけなくなりますか？

>・土地の半分だけ（建物３分の１ほど）道路になる場合、

最初からセットバックして建築する事になるでしょう。

親戚の家が似たような状態で、建物を削らないとならなくなりました。

＞探し続けてやっと見つけた土地です。

私なら止めておきます。

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