注文住宅用の土地探しで、古家付き土地や安い中古戸建てを購入して解体するのは問題ある？

Question

注文住宅用の土地を探している者です。
なかなかいい土地が見つからないので、
古家付きの土地や、比較的安い中古戸建てを購入して、建物を解体して土地を得るという方法はどうなのかなと考えているのですが、
何か問題があるでしょうか？

建物が建っているので、購入する前にどんな土地なのか敷地調査等ができない事になりますよね？？
他にはどんなデメリットが？

それと、ハウスメーカーにはできるだけ更地渡ししてもらってくださいと言われたんですが、解体費用はどれくらいかかるものなんでしょうか？そしてその費用はどちらが負担するんでしょうか？
でも、仮に解体等したら、絶対その土地を買う事になってしまいますよね？

素人でわからない事だらけです。宜しくお願い致します。

ma_h · Accepted Answer

元業者営業です

＞古家付きの土地や、比較的安い中古戸建てを購入して、建物を解体して土地を得るという方法はどうなのかなと考えているのですが、

何も問題はありません。実際そのようにしている方も大勢いらっしゃいます。

＞建物が建っているので、購入する前にどんな土地なのか敷地調査等ができない事になりますよね？？

地盤調査の事でしょうか？いずれにしても「他人の所有」ですから勝手な事はできません。勿論、所有者が承諾すればＯＫです。
ただ、経験上はあまりいい顔はされません。（当然ですが）誰も自分の土地に「問題あり」などという結果が出ることを望んでませんので。

＞解体費用はどれくらいかかるものなんでしょうか？そしてその費用はどちらが負担するんでしょうか？

木造建築とそれ以外（ＲＣ等）では大きく違いますが、目安として木造建築なら３万～５万／坪でＲＣならその倍以上になります。なお、費用に関しては交渉次第ですが、「古屋有り」もしくは「中古戸建」で売り出している物件は基本的に解体費用は買主負担です。

また、土地の売買契約において「瑕疵担保面積」にしなければ、最悪「購入目的を達することができない隠れたる瑕疵」があれば「契約の白紙解除」も可能です。ただ、この「隠れたる瑕疵」は軟弱地盤等はそれにあたりませんので（地盤改良すれば家は建ちますから）よほどのことがない限り（汚染物質が埋まってた等）適用されませんのでご注意下さい。

＞仮に解体等したら、絶対その土地を買う事になってしまいますよね？

解体はご質問者がその土地の引き渡しを受けてからになりますので、その前の「先行解体」は通常ありません。

不動産に限らず全ての契約は民法で「契約の自由」が認められています。要はお互いが納得すれば公序良俗に反しない限り全て「有効な契約」です。
つまり、今回ご質問者がご心配されている内容も全て「交渉次第」になります。故に先方へのいかなる条件提示も「自由」ですが、それを先方が承諾するかどうかもこれまた「自由」です。特に地主は一般的に駆け引きを嫌う傾向がありますので、あまりに常軌を逸した要求をすると結果的に「あんたにゃ売らん！金額の問題じゃない！！」となる事も珍しくありません。

くれぐれも交渉は慎重に。

ご参考まで。

detekoiya · Answer

地質とか引き渡しがとか以外の問題としては・・・

現金で購入するなら特に問題はありませんが、ローンを使うならば多少問題があります。

住宅ローンとは最終的に土地・建物にまとめて抵当権を設定します。
とりあえず土地だけとか建物がどうなるか未定の状態では融資しないのが普通です。

土地または解体予定の建物付土地で購入するならば、その分は自己資金で建物代金のみ融資を受けるなら通常は何ら問題はありませんが、土地購入まで融資を考えているならば事前に銀行等にもよく相談したほうがいいですね。

ma_h · Answer

＃２の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞いえ、地盤調査ではなく、例えばハウスメーカーの営業さんなりが、
その土地を見て、何か問題があるかないか等を判断するような調査の事です。
建物が建っていたら、おおまかな土地の判断も難しくなるのではないかと思いまして・・。

＃３の回答者様も仰られてますが、地盤調査ではなくいわゆる「敷地調査」に関しては公図、地籍測量図、登記簿謄本が有り尚且つ役所で用途地域、法令上の制限を調べれば解体しなくても問題ないですよ。
ハウスメーカーも建築するのが仕事ですから、全て任せればいいでしょう。
ただし、地盤調査はハウスメーカーによっては有料のところもありますので確認した方がいいと思います。

sakusesu7 · Answer

建売業もする不動産会社に勤務しています。
No.2さんへの返答に疑問があります。

＞いえ、地盤調査ではなく、例えばハウスメーカーの営業さんなりが、
その土地を見て、何か問題があるかないか等を判断するような調査の事です。
建物が建っていたら、おおまかな土地の判断も難しくなるのではないかと思いまして・・。

もし解体したあとに、ひどい土地だった事が判明したら、大変だと思ったものですから・・。

今現在家が建っているなら、基本的に家を建てるのに問題はないと思いますよ。
接道状況が悪いなどで再建ができないなら、売る際に告知しなくてはなりませんから解体後の問題とは関係ありません。
敷地の形状なども購入前に測量図などを見せてもらえばわかりますから、解体は関係ありません。
ハウスメーカーも今までたくさんの家を建ててきているのですから、解体するしないに関わらず、資料を見れば大体わかるはずです。調べてみないとわからないのは地盤の方でしょう。

また、更地渡しに関しては「古家つき」であれば応じてくれる場合もあるかと思いますが、元々「中古住宅」で販売している場合は無理な場合が多いです。
売主によっては、引渡し前に解体して解体費用を出してくれる場合もありますし、買主負担になる場合もあります。これはもう売主の気持ちしだいというよりほかありません。

debukuro · Answer

新しく造成した土地に比べると地盤に対する信頼性は高いですね
＞できるだけ更地渡ししてもらってください
ハウスメーカにやってもらえばいいじゃないですか
出来ないのなら出来る業者に発注すればいいのです
出来ない業者に建築を依頼しなければならない義理はありません

注文住宅用の土地探しで、古家付き土地や安い中古戸建てを購入して解体するのは問題ある？

元業者営業です

地質とか引き渡しがとか以外の問題としては・・・

＃２の元業者営業です

建売業もする不動産会社に勤務しています。

新しく造成した土地に比べると地盤に対する信頼性は高いですね

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