建物所有者に未承諾で土地売却は可能？

７年前に、妻の両親が住んでいた家を取り壊し、私名義の家を新築し二世帯で同居しました。旧家の解体費用を含め全て私が支払い登記もしてあります。土地は義父名義で、住宅ローンの抵当となっています。
同居後、義父と私達夫婦の間でトラブルが時々ありましたがなんとか生活を続けています。最近のトラブルの時、義父が、土地を全て売却して自分達（義父、義母）は、そのお金でアパートでも借りて生活すると言い出しました。
現在は話し合いをし落ち着いていますが、またいつ言い出すとも限りません。
そこで教えて頂きたいのは、義父が、私の承諾なしに土地を競売にかけたり売却することは可能なのでしょうか。
また、義父が住宅ローンの抵当となっている土地を担保にお金を借りることは可能なのでしょうか。（実際に義父が借金するとは思えませんが、返済できなくなった場合のトラブルを想定し。）

No.5 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2008/09/22 16:20

住宅ローン審査経験者です。

土地については、ご質問者さまの住宅ローン申し込みの段階で、土地についての「使用貸借」を認めているので、ご質問者さまが住宅ローンを借りて住宅を建てることができたはずです。
「土地の使用に関する承諾書」のようなものに、土地所有者である義父の署名捺印があるはずです。

また、「義父名義の土地に、娘の夫が住宅ローンを借りて住宅を建てた」のならば、義父はその住宅ローンの「連帯保証人」になっていることが多いのですが、その点はいかがでしょう（担保提供者は連帯保証人になるのが一般的なので）。

さらに、「娘の夫の住宅ローン契約」において、「担保対象物件について売却等をする場合には、債権者（銀行や保証会社）の許可を必要とする」という意味の１文があることが多いのですが…。
> 義父が、私の承諾なしに土地を競売にかけたり売却することは可能
ですが、「住宅ローンの債権者たる銀行等に無断で」はできないと思います。
一度、住宅ローンの「金銭消費貸借契約証書」を確認してみてください。

> また、義父が住宅ローンの抵当となっている土地を担保にお金を借りることは可能なのでしょうか。
不可能ではないと思います。
ですが、義父が土地を売っても、娘の夫の住宅ローンにかかわる抵当権を外してもらえる訳ではありませんので、当然に、その抵当は、娘の夫の住宅ローンにかかわる抵当権よりも「後順位」になります。
義父が娘の夫の住宅ローンの連帯保証人になっていれば、義父自身の借金によりその土地の抵当権について執行がされたとしても、「先順位」である娘の夫の住宅ローンの弁済が先に実行されてしまいます。
困るのは、そのような物件を担保にお金を貸した業者等ですし、義父本人になります。

いずれにせよ、義父は「損をするだけ」になりかねません。
建物を義父に買い取ってもらい、その後、義父に土地と建物を合わせて売却させるか、土地をご質問者さまが買い取る（ただし、このパターンで借りられるローンはないと思ってください）のいずれかを考えられた方がよろしいかと思います。

この回答へのお礼

金銭消費貸借抵当権設定契約証書があり、承諾を得ないで住宅又はその敷地を第三者に譲渡した場合・・の条文がありました。
色々なことが絡んで難しいですね。今後のことを考える上で参考になる情報を教えて頂きありがとうございました。

お礼日時：2008/09/23 21:41

No.4 回答者： v008 回答日時： 2008/09/22 00:04

現在の、建築物の使用はお父様にしてみると貸借ですし、あなたにとっては土地を借りているわけですね。

今までが一体として考えていたのがこれから分離して考えていかなければならないときには、権利の整理と処分方法が明確に出来ないとこれからも見えないようです。

地上権を成立させるかどうかの問題かな。
民法では、法定地上権の成立要件には、同じ所有者で、抵当権者の競売による持ち主が変わった場合という条件付けがあるのでこれには当てはまらないようです。

借地借家法のよるところの借地権による保護が成立すれば、まず建築物の所有者の保護は完璧になります。現状上ものがあって住んでいるのですから、買うほうにしてみるとやはり同じ事が気になって解決しないと変えない。
そのことを、司法書士さんか弁護士さんに相談されると良いのではないでしょうか。
　
質問者様の所有物のローンの抵当に義父様の土地についているところがよく分かりませんので、そのあたりを整理して相談してみると良いと思います。

この回答へのお礼

少し知識が付いたので、司法書士さんなどに相談してみようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/23 21:46

No.3 回答者： akak71 回答日時： 2008/09/21 19:33

本件で賃貸借契約を結ぶと、義父には土地の賃料を収入として税金を払う必要があります、

また、質問者も家賃収入としてあげなければなりません。

土地の権利金は時価の50パーセントほどをのやりとりをしなければ使用貸借とされるでしょう。

権利金のやりとりをしない場合の地代は、　年６パーセントほどが相当とされていますので、低額の場合は使用貸借とされるでしょう。

この回答へのお礼

同居家族であっても、賃貸借契約を結ぶか、権利金による地権がないとこういった問題も起こり得るということですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/21 23:25

No.2 回答者： 17891917 回答日時： 2008/09/21 18:45

　ANo.1の方に補足します。

　仮にお義父様が土地を売却した場合，今のままでは質問者様所有の建物が不法占拠になります。
　不法占拠にならないようにするためには，お義父様と土地の賃貸借契約を交わしておくことが必要です。
　賃料はお義父様の居住賃料との相殺という取り扱いでもかまいませんが，契約書は作っておくべきでしょう。
　賃貸借契約があれば，土地が第三者に移転しても，登記のある建物の存在により賃貸借契約の効力を第三者に主張できます(借地借家法10条1項)。

　競売は，抵当権者の意思のみで実行されるものですから，もちろん，お義父様や質問者様の承諾は不要です。
　土地の抵当権は質問者様の賃借権よりも前に設定されていますから，競売になったら，新所有者に賃貸借契約の効力を主張できません。
　

この回答へのお礼

今から賃貸借契約を交わすということも不可能ですから、不法占拠ということにもなりかねないんですね。土地の取得者以外には売ることも出来ない自分の家。理不尽な気はしますが。。せめて建物分の金額を得る方法はないものでしょうか。
もう少し調べてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/21 22:51

No.1 回答者： wankodan 回答日時： 2008/09/21 17:49

売却は可能です

また貸し手がいれば担保にして借金も可能です

ただしあくまでも買い手や貸し手がいればの話です
実際問題として土地の所有者と建物の所有者が違い
しかも抵当に入っているのでなかなか難しいとは思いますが…

この回答へのお礼

特に承諾なく売却は可能なのですね。土地所有者は有利ですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/21 22:27