住宅ローンの組み方　連帯債務者と名義人の違い

Question

現在、住宅ローンを組んでおり、夫婦で連帯債務としております。
先日、妻の会社で新規に福利厚生として持ち家手当てというものができました。
その手当てを受ける条件の中に、
「本人名義で住宅ローンを返済していること」という条件が入っており、
総務に聞いたところ、連帯債務者ではだめで、一部でもローンの名義が妻であればいいそうです。

すでに、ローンを組んでおきながら無知で大変お恥ずかしいのですが
ローンの名義と連帯債務の違いについて教えてください。
また、手当てをもらえるように変更するのって、結構手続きが大変で費用もかかるのですよね？？

Domenica · Accepted Answer

おはようございます。

> 総務の方にもう一度問い合わせをしたところ、妻の口座よりローンを一部でもいいので返済するようにし、それが確認できる物（通帳でもよい）を用意すればいいとのことでした。
要するに、総務が言っているのは「『実際に』住宅ローンの返済をしていること」が条件になる訳なんですね。
なるほど…。

う～ん、「現在、夫の口座から住宅ローンの返済額全額が引き落とされるている。」ものを「妻の口座からローンの一部を返済するようにする。」と変更するのは、銀行によっては、こちらの方が面倒になる可能性があります。
住宅ローンの返済口座は、『金銭消費貸借契約証書』にも記載するのが一般的なので、その内容を変更することになる訳ですし…。

住宅ローンの返済額の何割かを、別の口座から引き落とすようにする…というのは、難しいかもしれません。
「現在、夫の口座から住宅ローンの返済額全額が引き落とされるている。」ものを「妻の口座から住宅ローンの返済額全額が引き落とされるようにする。」と変更するのは、できないこともないとは思います。
ただ、そうした場合、金利の優遇なども、返済口座と同一の口座に、「給与振り込み」や「公共料金の引き落とし」がされていることで受けられたりするので、そういったものも「妻の口座へor妻の口座から」に変更しなければならなくなるかもしれません。

銀行によっては、簡単にできるのかもしれませんが、私のところでは、「現在、夫の口座から住宅ローンの返済額全額が引き落とされるている。」ものを「妻の口座からローンの一部を返済するようにする。」と変更するのは、簡単なことではないので、ご参考までに。

Domenica · Answer

＃１です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

いろいろ調べましたところ、住宅ローンについて、「金融機関からの依頼により、「夫」と「妻」の連帯債務にしたけれど、住宅ローンの負担割合（返済割合）は「夫10：妻0」とする」というようなこともあるようですね。
「連帯債務者だけれど、実際のローン負担分を持っていない」パターンは『（旧）住宅金融公庫一般融資』や『フラット３５』くらいしかない…と思いこんでいて、そう書きましたが、この点については訂正させていただきます。

総務の方が言っていらっしゃったのは、「連帯債務者だけれど、実際のローン負担分を持っていない」＝「夫と妻の連帯債務にしたけれど、住宅ローンの負担割合（返済割合）は夫10：妻0となっている」ようなパターンのことだと思います。

会社は、手当て支給の『証拠書類』として「何」を提出するように言っていますか？
「本人名義で住宅ローンを返済していること」が条件ならば、「本人名義」の「住宅ローンの残高証明書」が証拠書類になると思うので、そういったものの提出を求めているのではないでしょうか？
「妻は連帯債務者になっているけれど、実際のローン負担分を持っていない」場合には、「妻」名義の「住宅ローンの残高証明書」は、「発行されない」か「『0円』と表示されて発行される」かだと思います。
逆に言えば、「妻」名義の「住宅ローンの残高証明書」に、ローン残高が表示されて発行される状況ならば、「妻は、本人名義で住宅ローンを返済している」ことになります。

ご質問者さまや奥さまは、「住宅ローン控除」を受けていらっしゃいますでしょうか？
もし受けていらっしゃれば、当初の確定申告の際に「住宅ローンの負担割合（返済割合）」を記入されたと思います。
その写しが残っていれば、そちらも証拠書類になると思います。
『金銭消費貸借契約証書』に記載があると思います。
ローン対象物件（ローンに対して抵当権が設定されている不動産）の「所有権割合」も、ローンの負担割合に合わせていることが多いです（そうでなければ、贈与税の課税対象になることも考えられるので）。

> 手当てをもらえるかもらえないかによりトータルで80万ほど違います。
それにしても、これは大きいですね～。
会社による「住宅ローン借り入れ推奨」でしょうか？（「住宅ローンを返済していること」が条件になっている以上、単なる「持ち家推奨」ではありませんものね。）

もし、「住宅ローンを返済していれば借入金額や債務残高にかかわらず毎月6.5万円程度の『持ち家手当』が支給される」のならば、一般的の水準で考えれば、住宅ローン控除よりもはるかに「貰い」は大きいですもの。
借りる必要がない人でも、数百万円、住宅ローンを借りておくといいですよね。
借入額（住宅ローン負担額）が1,650万円で、返済期間35年、年利3.20％、元利均等返済、ボーナス返済なし…という条件で、毎月の返済額が65,356円になりますから、借入額がこれ以下だったり、これよりも低い利率で借りていれば、返済額との差額分「儲かって」しまいますね。
逆に、自己持ち家を所有していても、住宅ローンを借りていなければ支給対象から外れるなら、「『持ち家』手当」という名称に違和感を覚えてしまいますが。
例えば、総額3,000万円の住宅ローンで、「夫」のローン負担分が2,700万円（90％）＋「妻」のローン負担分が300万円（10％）であっても、100％（3,000万円）分の手当がもらえるのでしょうか？
だとしたら、その会社にお勤めの方で、現在は住宅ローンの割合を持っていない人は、契約をし直してでもローンを負担すべきでしょう。

ただ、「手当て」である以上、その分「収入」が増えることになりますので、保険料やら税金などの基準額はそれだけアップすることになりますから、注意が必要かもしれませんけれどね。

それとも、ローン割合に応じたものになるのでしょうか？

> 2本契約してない場合はやはり、名義人は夫となるのでしょうか？
補足の内容から、私は「夫も妻も名義人」だと思いました。
「契約」の内容は、金融機関によっても違うので、断言まではできませんが、ご質問者さまのパターンは、「費用軽減」のための措置ではないかと思います。
融資が２本ですと「住宅ローンにかかる諸費用」も２本分必要となりますので、それを軽減させるために２本の契約を１本化しているようにお見受けします。
本来ならば、「主債務者：甲、連帯債務者：乙」という契約と「主債務者：乙、連帯債務者：甲」という契約があるのを、１本にまとめて、お互いがお互いの「連帯債務者」となっていることを表示するために、「連帯債務者：甲、連帯債務者：乙」という表示がされているのではないかと思います。

> 現在の1本契約を夫と妻で2本に組み直すとすると、どのくらい費用が掛かるでしょうか？
以上のようなことから、ご質問者さまの場合は、組み直しをする必要はないと思いますが、再度契約をし直すことになると思います。
要するに「借り換え」に近い形でしょう。
印紙代は２契約分必要になりますし、抵当権に関する費用は、現在の物を「抹消」する費用が１契約分、新たな契約に基づく「設定」をする費用が２契約分必要になります。
１契約が２契約になるので倍…とは申しませんが、当初住宅ローンをお借り入れになった時に必要だった「住宅ローンの借り入れに関する諸費用」の1.5倍くらいは必要になる可能性はあります。
ただ、現在の契約によっては「保証料の返戻」があることもあります（保証料を一括前払いしている場合で、契約の内容に「保証料の返戻」についての記載がある場合）。

Domenica · Answer

住宅ローン審査経験者です。

おそらく、奥さまの会社の「持ち家手当て」の規定は、「住宅ローン」として『（旧）住宅金融公庫一般融資』や『フラット３５』も想定したことによるものだと思います。
『（旧）住宅金融公庫一般融資』や『フラット３５』は、民間金融機関の「住宅ローン」とは少し異なる点がありますので、その関係でしょう。

民間金融機関の「住宅ローン」の場合、『収入合算者』は『連帯保証人』となっていただくことが一般的なのですが、『（旧）住宅金融公庫一般融資』や『フラット３５』では『連帯債務者』になっていただくんですよ。
この場合の契約は、借入申込人＝主債務者、収入合算者＝連帯債務者となり、契約は１本です。
 
ご質問者さまの場合は、民間金融機関の「住宅ローン」ではありませんか？
そして、夫の住宅ローンに対して妻が連帯債務者となり、妻の住宅ローンに対しては夫が連帯債務者となっている契約ではありませんか？
要するに契約が２本なのではありませんか？

そうであれば、ご質問者さまの奥さまの場合は、「本人名義で住宅ローンを返済していること」という条件に該当します。

民間金融機関の「住宅ローン」しかご存じない方ですと、
> 「本人名義で住宅ローンを返済していること」という条件が入っており、総務に聞いたところ、連帯債務者ではだめで、一部でもローンの名義が妻であればいいそうです。
このお話は「意味が分からない」ということになるでしょうね。

私は『（旧）住宅金融公庫一般融資』や『フラット３５』も担当していたので、さらっと聞き流せるのですが、多くの「そうでない方」には「分かりづらい」ことだと思います。

> また、手当てをもらえるように変更するのって、結構手続きが大変で費用もかかるのですよね？？
それは、奥さまの会社に聞かなければ分からないことですが？
普通に考えれば、その会社の「持ち家手当て」に関する支給申請書に、「実際に私は住宅ローンを返済中です」ということの証拠書類（「奥さまが債務者となっている住宅ローンの『金銭消費貸借契約証書』」や「住宅ローンの『残高証明書』」）を添付して提出するくらいだと思いますけれど…。

住宅ローンの組み方 連帯債務者と名義人の違い

おはようございます。

＃１です。

住宅ローン審査経験者です。

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