住宅ローンの審査がとおりません

現在分譲のマンションに住んでいるのですが、新しく仕事先の近くに一戸建を購入したいのですが、事前で審査に落ちました。
マンション購入時も、４社位ローンに落ちました原因は審査時○イフ○に５０万、○イクに５０万の借り入れがあったからだとおもうのですが
今回は○イフ○は(1９年６月に完済）○イクは２ヶ月ごに完済予定です、審査に落ちた理由は個人情報といわれたのですがやはり前の借り入れが問題なのでしょうか？○イフ○の方で２，３日返済が遅れたことが度々ありました、それも影響してるのでしょうか？とても気になります、ちなみに現在のマンションは地方銀行のフラットでローンがとおりました、今回も同じようにすればとおるのでしょうか？
夫収入は４８０万妻８８万自己資金６００万(マンションマイナス２００万位の予定です）新しい借り入れ４０００万の予定です。

No.4 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2009/04/16 09:31

＃１です。

ご丁寧なお礼をありがとうございました。

アイフルが加盟している『個人信用情報機関』は、『ＣＩＣ』と『日本信用情報機構（ＪＩＣ）』です。
レイクについては、各『個人信用情報機関』の「会員名簿」にはどこにも記載がないのですが、レイクのウェブサイトでは、加盟している『個人信用情報機関』は、アイフルと同じく『ＣＩＣ』と『日本信用情報機構（ＪＩＣ）』となっていました。

民間金融機関の住宅ローンですと、住宅ローンを借りる際に利用することになる「保証会社」が、このうち『ＣＩＣ』に加盟しているんです。

このようなことから、＃１で
> ご質問者さまの場合、おそらく「保証会社が『保証ＯＫ』と言わなかったので、住宅ローンを借りることができない」というパターンだと思いますよ。
と申し上げたんです。

アイフルについては、「完済」されたのが19年6月とのこと。
例え「完済」をされていても、契約の種類によっては「解約」がされていなければ、「現在も契約継続中」となりますが、この点はいかがでしょう。
仮に「解約」をされたとしても、それが19年6月のことならば、まだ「ご質問者さまがアイフルをどのように利用していたか。」という情報が、『個人信用情報機関』に残っています。
場合によっては、平成19年6月から遡ること２年分の返済状況も表示されてきますから、その頃に
> ２，３日返済が遅れたことが度々ありました
ということがあれば、それをもとに「保証ＮＧ」となった可能性もあります。
ですが、申し込まれた金融機関の保証会社が厳しい審査基準を設けていて、「消費者金融の利用履歴があればＮＧ」とした可能性も否定できません。

仮に「消費者金融の利用履歴があっても、延滞等がなく完済していればＯＫ」ということであり、それだけが審査に影響しているのならば、「消費者金融業者を利用されているようですね。これって完済できますか？」と言うはずですので、事前審査でＮＧになったということは、そちらでは、「消費者金融の利用履歴があればＮＧ」という基準になっているのではないかと思われます。

さて、今回は「買い替え」なのですね。
補足いただいた内容からしますと、今回の戸建て住宅の物件本体価格は４４００万円ということでよろしいしょうか？
「マンションの売却査定価格とフラット３５残債との差損」、「住宅の買い替えに伴う諸費用」、「住宅ローン借り入れにかかる諸費用」を合計して２００万円として、総額４６００万円と見積もり。
自己資金が６００万円なので、
> ４００万で新しい家の頭金
とし、借入希望額は４０００万円という計算ですね。

う～ん…。
民間金融機関の住宅ローンの利用をお考えならば、諸費用の見積もりが少し少ないような気がします。

> 借りたことは問題ないといわれたので、少し安心していたのですが。。
まあ、『個人信用情報』を見ることすらできない立場の人間が、勝手に言っていることですから。

> 個人情報でだめだこといわれました。。
あくまでも『個人信用情報』ではなく、『個人情報』でダメだというのでしたら（仲介業者の担当者は、『個人信用情報』と『個人情報』の違いすら認識していないほどの知識不足を露呈しているのでは？）、問題となるのは、
・借入申込人の年齢、職業、勤務先、勤続年数、年収
あたりになると思います。

> ２，３日遅れでは遅延にならないのかなるか、疑問でしたがやはりのるんですね。
問題は『個人信用情報機関』にその履歴が載る、載らないではなく、「１日でも遅れたことに危機感を持たず、平気で何度も繰り返した」という「姿勢」ですね。
１日でも遅れれば「契約違反」です。
「契約事項」が守れるかどうか、『個人信用情報』の履歴から、そういうところも読み取ります。

また、確かに消費者金融業者の利用は「手軽」です。
ですが、金利が高いです。
金融機関や保証会社によっては、「少しでも低い金利で借りようと思うのが『普通』なのに、それを『金利が高くても仕方がない』と消費者金融業者を利用する。要するに、銀行等に『借してもらえなかった』から消費者金融業者を利用したのではないか。」と見るんですよ。
そして、「銀行等に『借してもらえなかった』のには、何らかの理由がある」と判断するところがあるので、「消費者金融の利用履歴があればＮＧ」という基準を設定するところが出てくる訳です。

> ハウスメーカーと工務店で頼むのでは審査にちがいがありますか？
ハウスメーカーならば、金融機関との間に「提携住宅ローン」などを設定していることもあるので、むしろ工務店よりも住宅ローン審査には通りやすいと思うんですが…。

それに、戸建てで「フラット３５」のご利用をご検討ならば、「フラット３５」の適合条件に合った住宅を建築しなければなりません。
そうでなければ、「フラット３５」のご利用自体ができません。
> 工務店でもっと値段を抑え
ても、「フラット３５」の適合条件に合う住宅を建てることができますでしょうか？
工務店にそのノウハウはありますでしょうか？（必要な検査も出てきますので、結構手間取ります。）
その点が少し心配になります。

この回答へのお礼

本当に詳しく色々質問に答えていただいて、今まで悶々と悩んでいた事が解消された感じがしました。本当に本当にありがとうございます。
やはり若気の至りとはいえ消費者金融で借りてしまった事が今になって
こんな風に影響してくるとはおもわず、本当に後悔しています。。

家は、なんとか知り合いの工務店に頼めそうなので、お願いしてみます。
何度も言いますが本当にありがとうございました。

お礼日時：2009/04/16 21:43

No.3 回答者： Domenica 回答日時： 2009/04/15 16:41

住宅ローン審査経験者です。

＆保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。
＆かつて『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。

ご質問文の内容だけでは判断しかねますが…。

> 営業マンの方にはすべて伝えたうえで大丈夫ということだったのですが
不動産業者の「大丈夫」はほとんどの場合「いい加減」「口先だけ」「勝手に言ってること」です。
信じる価値は殆どありません。
なぜならば、不動産業者がお金を貸す訳ではないからです。
お金を貸すのは金融機関、審査をするのも金融機関です。
民間金融機関の住宅ローンならば、＆保証会社ですね。
ご質問者さまの場合、おそらく「保証会社が『保証ＯＫ』と言わなかったので、住宅ローンを借りることができない」というパターンだと思いますよ。

> 現在分譲のマンションに住んでいるのですが、新しく仕事先の近くに一戸建を購入したいのですが、事前で審査に落ちました。
> (マンションマイナス２００万位の予定です）新しい借り入れ４０００万の予定です。
現在お住まいの分譲マンションは「フラット３５」をご利用とのことですから、取得からさほど年数は経過していませんよね（「フラット３５」という商品自体が比較的「新しい」ものなので）。
では、「フラット３５」は既に完済されたのでしょうか？
それとも、まだ「フラット３５」を返済中でいらっしゃるのでしょうか？（返済中ならば、残債は？）
「自己資金６００万(マンションマイナス２００万位の予定です）新しい借り入れ４０００万の予定です。」の言葉の意味が判然としませんので、このあたりが分からないんです。
「今回の自己資金は６００万円。マンション購入時には８００万円の自己資金があったので、マンション購入時よりも自己資金が２００万円少ない。借入希望額は４０００万円。」という意味に捉えてよろしいのでしょうか？

では、「仕事先の近くに一戸建を購入したい」とおっしゃっているこちらは、「買い替え」ということでしょうか？
それとも「２軒目所有」ということでしょうか？

それによって話は全然違ってきます。

> マンション購入時も、４社位ローンに落ちました原因は審査時○イフ○に５０万、○イクに５０万の借り入れがあったからだとおもうのですが今回は○イフ○は(1９年６月に完済）○イクは２ヶ月ごに完済予定です
伏せ文字は無意味です。
また、ローン関係でアドヴァイスを受けたいというならば正確な情報が必要です（その会社が加盟している『個人信用情報機関』を把握するため）。
○イフ○はアイフルでしょうか？
○イクは、アイク、ライク、レイク…などいろいろ考えられますが、○イフ○、○イクともに「消費者金融業者」ではありませんか？

ならば、
> 原因は審査時○イフ○に５０万、○イクに５０万の借り入れがあったからだとおもうのですが
ちょっと違いますね。
理由は、「借り入れ【残高】があったこと」ではなく、「借り入れの【実績】があったこと」だと思います。
要するに「実際に利用中だったこと」ではなく、「利用したことがあること」が、保証会社に嫌われたのだと思います。
厳しい保証会社では、仮に返済の遅延や延滞がなく、完済していても、「消費者金融業者を利用した履歴があること」だけでも、「保証ＮＧ」としますから。

ですから、『保証要件』のない「フラット３５」で通ったのではないかと思います。

> 審査に落ちた理由は個人情報といわれたのですが
明らかに「正確ではない」ですね。
『個人情報』と『個人信用情報』を混同していますから。
もし、不動産会社等の担当者がそう言ったのならば、勉強不足も甚だしいですし、「その程度の間違い」をするようですと、信用に足りません。

> やはり前の借り入れが問題なのでしょうか？
> ○イフ○の方で２，３日返済が遅れたことが度々ありました、それも影響してるのでしょうか？
もしかして、ご質問者さまは、「数日の遅れならば問題ない」と思っていらっしゃいませんか？
確かに、インターネットなどで調べますと、「電話が架かってきてすぐ払えば問題ない」とか「振込用紙が届いて、それで振り込めばＯＫ」などという書き込みがされていますので、それを信じてしまわれたのかもしれませんが…。
消費者金融系は、支払遅延に関してはタイムリーで厳しいですよ。
銀行等のローン、クレジットカード、信販等に比べてはるかに…。
情報登録も毎日ですし。

> とても気になります、ちなみに現在のマンションは地方銀行のフラットでローンがとおりました、今回も同じようにすればとおるのでしょうか？
「フラット３５」は、『保証要件』がない分、利用する『個人信用情報機関』が少ないですし、「総返済負担率」の基準も民間金融機関の住宅ローン商品と比較しますと「低めに設定」されています。
ですから、ある意味「通りやすい」とは言えますが、「新しく仕事先の近くに一戸建を購入したい」という意味が「買い替え」なのか「２軒目」なのかで話は違ってきます。

「２軒目」ならば、当然に２件分のローンを抱えることになりますので、その分返済能力に影響しますし、２軒目については「住宅ローン」がご利用できるかどうかも微妙な話になると思います。
「買い替え」ならば、当然にマンション分の「フラット３５」の完済が条件となりますので、マンションの売却見通しも影響してきますし、場合によってはこちらも一般的な「住宅ローン」では対応できず、「買い替え専用住宅ローン」のご利用になる可能性もあります。
（なので「住宅ローン」では審査に通らない。）

> 現在のマンションは地方銀行のフラットでローンがとおりました、今回も同じようにすればとおるのでしょうか？
> 夫収入は４８０万妻８８万自己資金６００万(マンションマイナス２００万位の予定です）新しい借り入れ４０００万の予定です。
「フラット３５」のご利用でしたら、現在ご利用中の「フラット３５」を、新たな「フラット３５」の「金銭消費貸借契約」までに完済することが条件となるはずです。
また、現状の「フラット３５」は、物件価格の90％が借り入れの上限となっていますので、物件の本体価格が4,050万円以上であれば4,000万円のお借り入れは可能です。

ですが、現在の「フラット３５」の平均利率を考えますと、年収480万円では、4,000万円のお借り入れは、他にお借り入れが一切なくても「総返済負担率」の点でＮＧになると思います。
「借入希望額：4,000万円、返済期間：35年、適用利率：3.00％、元利均等返済、ボーナス返済なし」で年間の返済額をシミュレートして見ますと、185万円程度になります。
他の借り入れを全て完済・解約したとして総返済負担率を計算しますと、185万円÷480万円＝38.5％

「フラット３５」の現在の総返済負担率の基準は、年収400万円以上の場合は「35％以下」ですから、オーバーしてしまっています。
妻の年収を合算すればかろうじてクリアしますが…。
「フラット３５」の場合、「クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い、リボ払いによる購入を含みます。」ので、ご自身では「借入れ」とは思っていらっしゃらないものが、「既借り入れ分」と判断されることもありますので、微妙なところでしょうね。

この回答への補足

とても詳しく回答していただきありがとうございます
借りていたのはアイフルとレイクです、名前を出したらよくないのかと思ったので名前を伏せたのですが、、すいません。
マンションから仕事先の近くで買い替えを考えています。
フラット３５はまだ返済中です。
現在現金で用意できるのが６００万円で
マンションの査定価格が現在のローン残高より５０万ほど下回るので
それを現金で完済してしまうよていです。仲介業者に支払う手数料や登記のお金をおわせて２００万みています。
残り４００万で新しい家の頭金と思っています。
新しい家を考えるうえでまずローンが通るか不安だということを、営業マンには伝えていたのですが、借りたことは問題ないといわれたので、
少し安心していたのですが。。個人情報でだめだこといわれました。。
２，３日遅れでは遅延にならないのかなるか、疑問でしたがやはりのるんですね。
買い替えは借り入れの履歴が消えるまでまったほうがいいでしょうか？
何度も質問すいませんが、ハウスメーカーと工務店で頼むのでは審査にちがいがありますか？もしないのなら工務店でもっと値段を抑えようと思うのですが、本当に今なやんでいます。アドバイスおねがいします！

補足日時：2009/04/15 19:41

No.2 回答者： denden321 回答日時： 2009/04/15 09:02

＞マンションマイナス２００万位の予定です

　ローン残高－マンションの売却代金＝２００万円足らないという
　意味だと解釈したのですが、売れることを前提に話を進めるのは
　今の不動産市況から考えるとちょっと苦しいでしょうね。
　売れるまでは新旧ローンを支払うということになるので…

＞審査に落ちた理由は個人情報といわれたのですがやはり前の借り入れが問題なのでしょうか？

プラスに評価されるはないでしょうが、借入れがあるからといって
絶対にダメということはないそうです。実際、質問者さんだって
フラット３５の審査に通っている訳ですから…
返済が遅れたことについては、
個人信用情報機関に情報開示を請求するのが一番早くて正確です。
遅延ありとなっていると厳しいですね。

＞収入に対するローンの比率

年収４００万円以上は年収に対する返済比率が３５％ですか…
ちなみにキャッシングやクレジットカード分割払いも含むそうです。
http://www.flat35.com/guide/outline/index.html

という訳で、あくまで自分の推測ですが
１、マンションの売却（ローンの返済）がスムーズにいくのか
２、個人信用情報に問題あり
３、返済比率でアウト

が問題点として挙げられます。

この回答へのお礼

現在個人情報を取り寄せ中なので、それを見てどのようにするか考えたいと思います。詳しく回答していただきありがとうございます。

お礼日時：2009/04/15 10:50

No.1 回答者： 5gasira 回答日時： 2009/04/14 21:19

キャッシングは非常に危険なのでローンに影響が出るのは必至かと思われます。

ショッピングは問題ありません。ただし、遅滞があったら別ですが。

また、今回は収入に占める返済割合の問題もあるのではないでしょうか。いくら低金利とはいえ４０００万円ですとフラットで3％の金利でも３５年でも月１５万です。（年間180万）

ほかに金融負債がなくても結構厳しいのではないでしょうか？
仲介業者の紹介銀行でも難しいですか？

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます、仲介業者の紹介銀行で審査がとおりませんでした。。営業マンの方にはすべて伝えたうえで大丈夫ということだったのですが、、ちなみにその際はフラットではなく銀行ローンでお願いしたのですがだめでした。前回はフラットでとおったのでフラットだと通りやすいのかとおもいまして。。

補足日時：2009/04/14 21:30