大家から定期付借家へ変更したいと言われました

Question

都内で賃貸の家に住んでいます。
大家の家とつながった形のメゾネットタイプです。
入居して２年になりますが、次回更新以降
定期付借家へ変更してほしいということと、
次の２年後は家の大規模リフォームのため
契約更新はできないので了承してほしいとのことを
言われました。

もともと長く住むつもりで２年前に契約したので
結局最長で４年しか住めないというのは簡単には納得できない
というのがこちらの率直な思いです。

ですので仲介している不動産屋を通して、家賃を下げることを
お願いしましたが７５００円下げることだけ承諾してもらえました。

ただ、２年後に確実に引っ越さなければならないと引越し費用や家の契約などにまた７０万円ほどは必ずかかります。今後の負担を考えると
７５００円だけ家賃を下げてもらっても、割に合わないです。

今回の更新料も半月分に下げてくれると言っているようですが
そもそも次契約が定期付借家になるというデメリットがこちらにあるのに更新料を支払わなければいけないのでしょうか？

通常の契約で大家の事情で立退きをする場合は、大家から立退き料を
払ってもらえる　というようなことも耳にしました。
実際はどうなのでしょうか？

常識の範囲内でこちらも交渉したいですが、知識がないので
教えていただきたいです。

u-takeshi · Accepted Answer

部屋の紹介をしているものです。

お礼のほう拝見させていただきました。

＞９月の更新時には更新料を１ヶ月払い、家賃も据え置きで、定期借家にはしないということで話を進めればいいでしょうか？
＞それで２年後の立退きの際に改めて立退き料を相談するということでいいでしょうか。
２年後のことを考えると気が重くなりますが、かんばるしかないのですね。 

法的には正当事由がなければ出なくていいのは間違いないと思いますが、あくまで法的な話です。

実際に一度は家賃を下げるお話もされてますし、家主が近所どころかお隣でしたら付き合いもあるでしょうし、家主さんが強固な態度かどうか、双方の経済的な事情、建物の状況、その他もろもろ、その辺のことは相談者様しかわかりませんので最終判断なさるのは相談者様です。
（もちろんお分かりとは思いますが、すいません）

出るお気持ちがないのなら更新して、2年後も立ち退き拒否してもいいと思いますし、今、定借を拒否して住みづらくなったり、ご家族とお住まいで例えば他のご家族に嫌がらせを受けるようであれば今すぐでもお金をもらって出て行くべきでしょうし、ケースバイケースだと思います。

私の経験でもまったく家主に正当事由がない場合でも、入居者が出られたケースも有りました。

ここのカテゴリーでよくある回答で、正当事由あり、家主がお金を出さなければ弁護士等々法律を基準にけんか腰で話を進めればまとまるものもまとまらない可能性もあると思います。

そのあたりを総合的に、冷静にご判断なさるのがいいと思います。

業者はどうしても家主よりになりがちなので、心配でしたら相談者様もどなたか知識のなる方を間に置くのもいいかもしれませんね。お金はかかりますけどね。

お気を悪くされるような発言があれば失礼しました。

toshi1758 · Answer

こんにちは、まだ回答ないようなので、的確なアドバイスは出ませんが、自分も立ち退き経験がありますが、書かれている文面を読みますと
話のもって生き方が間違っているように思いますが。
　
　まず最初に拒否するべきであって、家賃交渉で下げてもらってり
更新料下げて貰ったことは、大家さんの方は立ち退きは了承したと受け取れますが、
　家賃交渉する前に立ち退き了承するけども立ち退き料出してほしいと交渉するべきで順序が逆です。
　立ち退き料が低い場合家賃交渉するべきであったと思いますが、
　これは、自分が文面を読んだ限りの感想ですが、他の回答者が
どう思うか他の方の回答待ってみてください。

toshi1758 · Answer

一つ書き忘れたので、定期付借家への変更は、拒否してください。
定期付借家に変更になった時点で、立ち退き料は、出なくなりますから
　交渉の余地が無くなります、期限がきたら、契約が解除になり、
住む権利が無くなり強制的に追い出すことが、可能になりますので
　立ち退くにするにしても立ち退き料野交渉料が決まる前に
定期付借家野変更はしてはだめで定期付借家す。
　だいだい、定期付借家にする必要がない、大家さんが誰かに
入れ知恵されたんだと思う。
　この件かんしては、拒否出来るので、了承しないように、
出来れば役所等にでも一度相談された方がいいかも

explicit · Answer

要するに、改修したいので間違いなく４年後に退去してもらいたいから、定期借家を持ちかけたんですよね。
定期借家契約は、借主に不利な契約をすることはできませんが、特約で質問者様の納得できるようにすることはできます。
つまり、４年後に間違いなく出て行くことを保障したいだけなら、特約によって、従来型と変わらない内容を盛り込んでもらえばよいと思います。交渉するとすれば、その辺りじゃないですか？

u-takeshi · Answer

部屋の紹介をしているものです。

もう更新して定期借家契約に変更されているのでしょうか？
契約書も巻きなおしてますかね。

普通借家契約でしたら家主からの解約には正当事由（それ相応の理由）が必要で借地借家法の強力な保護に相談者様は守られます。（追い出されない）

対して定期借家契約はその名のとおり期限が来れば終わりです。

ですのでわざわざ定期借家に変更することはないので更新がまだでしたら、そのままで家賃の値下げなどなしでそのまま住めばいいと思います。

もし知らないで再契約したなら詐欺？、錯誤？等を理由に契約無効を訴えるべきでしょう。これは弁護士や司法書士等の仕事でしょうね。
でも業者を通さず直接契約したのですかね。私らでしたらアドバイスしますんでね。契約書の内容にもよるでしょうね。

正当事由が家主にあるかどうかは最終裁判所の判断ですが、実際は家主に法律で簡単に追い出せないことを念頭に交渉するのが一番いいと思います。物件が古いと正当事由になる場合が多いようです。

先の回答にあるとおりまず契約変更拒否。
それから現状に応じて話し合い。

ちなみに定期借家契約でしたら更新料はないです。契約が切れますから。再契約料みたいな呼び方しますね。

相談者様は長く住みたい、家主さんは出て行って欲しい。
普通借家前提で話をすると、法的には相談者様有利。

もうそこは当事者同士の話し合いでしょう。
出て行く話になるなら法的には有利なので、出来る限りのお金を出してもらうのが現実的では。すぐか何年後か。あんまりぼったくろうとすれば話はまとまらないと思いますけど。

立ち退き料については最近の判例で、家主がそれなりの立ち退き料を払えば正当事由を認める判決も増えてるみたいです。

本来家主は立ち退き料を法的に払う必要はないのですが、実際は次の移る物件の敷金・礼金・仲介手数料、位を払ってもらうようです。

でもお隣さんでしたら、法的に出て行かなくていいことをうまく理解してもらい、譲るところは譲りだしてもらうものは出してもらい、住めるうちは住んでおくのがいいと思います。

がんばってください。

toshi1758 · Answer

No.１、２、回答した者ですが、回答のお礼を読みました、
不動産屋のほとんどは大家さん側に付くのであまりあてにしない方が
いいです。
　長く付き合っていく大家さんなので下記の専門家さんの方がまれですので、
　専門家さんの良いアドバイス有りましたので、違う観点から、
立ち退き当たっては、二年先に事ですが、立ち退き交渉の結果を
契約書面にし当事者どうし、１通づつ保管してください。
　口約束では、のちのち言った言わないで揉めますので、

　交渉は、賃貸契約者ご本人行ってください、契約者がご主人場合、
奥さんは、単なる同居人で、委任状無ければ交渉の権限が有りませんので
　自分の場合、立て替えが急に決まって、半年ぐらいしかなく、大家さんが大手の賃貸業者テレビＣMで有名な女優を使っていたところ言えば
分かると思いますが、そこに丸投げしたので、立ち退き交渉専門の
人と交渉しましたが、
　立ち退き料は、相場無いと言いますが、部屋の間取り、家族構成
現在払っている家賃等だいたいの金額出します。
　都内ですと夫、妻子供二人で２ＤＫ位だと、引っ越し代、新しい
部屋の契約料等で、両手プラスアルファ位です。
　引っ越しは、買い換えなど出て、表に出ない金が出るので、
交渉は、がんばってください。

katyan1234 · Answer

何故契約変更をしたいのか？立退き料を払う必要がないからですね。
お願いと言う事なので出来ませんと言えますが、その後どうなるかはわかりませんので、民法の知識豊富な先生に聞くべきです。
なるべく弁護士会館に行き専門の先生を紹介してもらってください。
お互いの合意なく契約変更は出来ないはず。後は拒否したら供託すればいいと言う事
一方的に不利な契約を結ぶのは消費者保護法に違反している。
今の契約ではすぐに契約解除は出来ないという知識はあるんですが、もし大家が
ほかの手ではいれないようにしたらどうなるのか？実際たとえば鍵を強引に取り替えたら裁判できるよと言いますが時間もかかるし済む場所もなくなるわけでそのあたりの知識を得てないと対抗できなくなりますよね。

立ち退き料を払わないようにするための契約変更なんてありえないし
もちろん合意するのは可能ですが、まあ単に合意してくれば大家さん助かりますので今回はお願いに来てるという感じですね。

今の家賃というのは近隣相場から見て妥当ですか？今度は近隣相場より低いから家賃を上げてくる可能性もありますね。
だから７５００円どこらか家賃を半額にして、更新料も払わないぐらいにしないといけない。

＞借家人に定期借家契約であることを十分説明するためには、家主において、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を明らかに」した書面を交付する必要があります。このためには、第２６条・第２８条の規定にかかわらず契約の更新がないこと、及び期間の満了により賃貸借が終了することに加え、次の事項を記載することが望ましいと考えられています。
「　」ない重要です。
http://www.harea.or.jp/database/qa7.html


＞賃を下げることをお願いしましたが７５００円下げることだけ承諾してもらえました
これはあなたはいいですよと言いましたか？
あなたから７５００円下げてくださいと言ったのか
それとも次回は７５００円下げますよと言ってきたのか
もし下げてくださいと言って下げて大家さんが合意して下げてきたならほかの条件をつける事は難しい（定期借家についてキチント説明受けているなら）
反対に大家さんが７５００円下げますから契約書を渡され考えてくださいというなら「ちょっとこの考えでは無理です」と言いましょう。

基本的に先も書きましたお互いの承諾がない場合は今の契約が更新されて住めますが更新料を払わない場合は更新しないで期限がない契約になり
正当理由がある限り引越ししなければならない（この正当理由は後からなんともいえますからね。）

相談は司法書士さん（無料相談あり）。ここは会館があり資料を渡して説明してくれます。弁護士はその方しだいですね

http://www.shihoshoshi.or.jp/activity/var_consulting/center_list.php

大家から定期付借家へ変更したいと言われました

こんにちは、まだ回答ないようなので、的確なアドバイスは出ませんが、自分も立ち退き経験がありますが、書かれている文面を読みますと

一つ書き忘れたので、定期付借家への変更は、拒否してください。

要するに、改修したいので間違いなく４年後に退去してもらいたいから、定期借家を持ちかけたんですよね。

この回答への補足

部屋の紹介をしているものです。

No.１、２、回答した者ですが、回答のお礼を読みました、

何故契約変更をしたいのか？立退き料を払う必要がないからですね。

部屋の紹介をしているものです。

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　No.１、２、回答した者ですが、回答のお礼を読みました、