既存宅地制度廃止について

昭和29年頃より調整地域で亡父が数千坪の邸に住み、平成15年頃までに役所へ建築確認手続きをせずに増築やホールなどを建築して使っていました。既存宅地制度廃止が1年後となっているのですが、地目が山林・畑に建っている建物はこのまま老朽化を待つのみでしょうか？
　今更売却するにも無許可建物でもあり、調整地域の為に難しいと思われますので、福祉・研修所・農業体験施設なら・・・と考えてますが、今の建物は、他の方に賃貸で貸したり出来るのでしょうか？

No.1 回答者： sirousagi1 回答日時： 2009/09/28 13:23

今のままでは、このまま何も手をつけられないと考えます。

既存宅地が云々というのは、制度廃止に際して予め申請してあった場合に５年間で、その後には効力はなくなるっていう話なんですが、本件にはまったく無縁です。

今のままで、改修したりして人に貸せることは可能です。しかし、新たな申請事は不可なので、それを伴わない案件にするべきと考えます。

ご存じのように調整区域では大変手続きが面倒です。
何かをおこしたいとすると、今の建物（無許可）を全部撤去することからが第一歩となるはずです。
調整区域では、行政を欺くと手痛いしっぺ返しがあります。
都道府県別や政令指定都市ごとで、調整区域に出来るもの出来ないものの骨子がちがったりもするので、それとなく資料を手に入れることはお勧めします。

この回答への補足

大変役に立ち有難うございました。
自分が直接賃貸に出さず関係会社を通じて福祉などの賃貸運営はできるでしょうか？

補足日時：2009/10/02 12:32

この回答へのお礼

ご丁寧に教えて頂いてありがとうございました。

お礼日時：2009/10/08 14:59

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/09/28 18:33

＞既存宅地制度廃止が1年後となっているのですが

重要な間違いです。
既に廃止になってます。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
↓
都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律が平成１３年５月１８日から施行され、改正前の都市計画法第４３条第１項第６号の規定に基づく既存宅地確認制度は廃止されました。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

＞昭和29年頃より調整地域で亡父が数千坪の邸に住み、平成15年頃までに役所へ建築確認手続きをせずに増築やホールなどを建築

ここで重要なのが
線引き年月日以前の建築物が
公的証明（税証明）で証明されるかどうかであり
線引き後建物を勝手に建築しても
違反であるだけです。
※市街化と調整を決定した日、いわゆる
線引きです。
私の都市計画区域の線引きは
昭和45年11月24日が線引きであり
それ以前の公的証明が出るかどうか
が重要なのです。

＞福祉・研修所・農業体験施設なら・

都計法で許可可能な場合は建築可能です。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

＞今の建物は、他の方に賃貸で貸したり出来るのでしょうか？

使用することも
賃貸することも
違反ですから
赤紙＝使用禁止が貼られます・

この回答への補足

有難うございます。ご返事が遅くなりましたが丁寧な資料添付で良く理解が出来ました。昭和45年11月以前の納税証明は保存してないので役所に聞く他はないと思っています。課税は建物のあるところのみ宅地並になってますので・・・。ただ法務局の地目は畑・山林のままです。

(1)歌詞農園と障害の方向けの福祉施設ならＯＫでしたら考えても良いの　ですが、現在なら建築確認が必要になると思いますが、昭和45年以前　からの宅地のうえであれば認可されるのでしょうか？
(2)開発申請をやっていると里道・水路・高低差もあり1年後の「既存宅地開発許可制度が終了します」に間に合わないと考えております。50戸以上の連なる区域なのですが？

補足日時：2009/10/02 12:31

この回答へのお礼

すごく参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/10/08 14:58

No.3 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/10/02 17:59

補足１

＞ただ法務局の地目は畑・山林のままです。

既存宅地と言うのは
大前提、登記簿地目が「宅地」ですから
この質問は
既存宅地ではありません。

＞歌詞農園と障害の方向けの福祉施設ならＯＫでしたら考えても良いの　
平成19年11月30日付けの
都計法の大改正により
34-1になりました。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kyokaki …
イ　社会福祉法（昭和２６年３月２９日法律第４５号）第２条に規定する社会福祉事業の用に供する施設のうち、福祉サービスを受ける通所者、又は入所者が直接利用する施設。

貸し農園は建物がなければ
都計法の許可不要です。

＞(2)開発申請をやっていると里道・水路・高低差もあり1年後の「既存宅地開発許可制度が終了します」に間に合わないと考えております。50戸以上の連なる区域なのですが？

当初回答したように
平成13年に既存宅地は廃止になった。
赤線、青線が存在するなら
市町村又は土地改良区と協議が必要。
なお。愛知県基準17号（旧既存宅地）には
50戸連担、34-1も同様に必要です。

２ 　基準１(2)及び２(2)にある「既存集落」とは、半径３００メートルの円内に１００戸以上の建築物（市街化調整区域
　　　内にあるもの。以下、この項において同じ）があるもの、又は５０戸以上の建築物が連たんしているものとする。
　　　なお、建築物が連たんしているものとは、建築面積が３０平方メートル以上の建築物が、その建築物の敷地間
　　　の距離が５５メートル以内であることをいう。また、共同住宅の場合は各住戸を１戸とし、寮の場合は建物１棟で
　　　１戸とする。