建売一軒家の売買契約に伴う、手付金の返還について

一週間前に手付金を支払い契約しました。
その後、その土地の別の不動産会社から、購入物件の周辺の噂を聞き、契約を解除したいと思っています。
その噂とは
(1)購入した物件の道路反対側の土地で、5年ぐらい前に売り出された一軒家が、地盤沈下による問題でキャンセル物件が発生した。
　（地形が谷で水がたまりやすいところらしく、ドアが半分開かなくなったらしいです）
(2)一年半ぐらい前から土地のみ販売されていたが、なかなか売れなくて建物を建てて売り出した。（将来的に売却がしにくい土地）
というものです。
契約した建物周辺は埋立地であったため、地盤が心配だったこともあり、
現地説明してもらった不動産会社に質問しても、あそこの地盤はしっかりしているから大丈夫ですと言っていたので、契約しました。
その後、地盤が問題がないという書類を提出してほしいと要請していますが、まだ届いておりません。
過去に周辺地域で地盤沈下の問題があったと聞いていれば、契約はしていません。
また、この土地は将来的に価値が上がり絶対売れるといっていたのに、購入意欲が薄れてしまいました。

今、建物を建設中で、ローンの審査を伸ばしている状態です。
周辺に起きた地盤沈下の問題の説明責任はありますか？
（重要事項説明書には、周辺の地盤沈下のことは一切書かれていません）
それを理由に契約を解除及び手付金の返還は可能でしょうか？
契約を急いでしまいこちらにも非があるとわかっているのですが、
皆様のご意見等をお聞かせ下さい。
よろしくお願いします。

No.6 回答者： takapiii 回答日時： 2009/10/13 00:54

元業者の方の回答が入っているので、あくまでも参考意見ですが…。

どうも、軟弱地盤は説明責任が無いという意見が多く見受けられるのですが、誤解があるように思います。
本来その土地について、あるいは隣地について、地盤沈下と認められる事実があれば説明責任はあります。

業者側からすれば、説明責任は無いと言う事で推し進めるのは当然でしょうが(事実従来の宅建業者や媒介業者はその姿勢で通してますが)、買主の立場から言えば、軟弱地盤であるのに説明責任が無いはずがありません。もちろん、重要事項になるかならないかは、軟弱地盤であるという事実が存在すると言う事と、軟弱地盤である事を業者が事前に知っていたかどうかという点です。なので単なる噂だけでは契約の解除はできません。

その建売物件を立てる建築業者は地盤調査をしていると思いますが、その調査結果を確認する必要があります。もし地盤調査もせずに基礎工事を始めているとすれば、それこそ分かりやすく言えば「手抜き」なわけで、そんな業者ならば多少損をしてでも、私なら今すぐ解約します。

ただし、繰り返しになりますが、実際に地盤が下がっているという事実が必要で、噂ではどうにもなりません。貴方の費用で地盤調査をし(とはいえ、基礎工事が終わっていればやりようがないかもしれませんが)、その結果が思わしくなければ、その点を争点にする方法はあると思いますが、地盤調査しても何も無かった場合や、軟弱地盤を意識して基礎の工法や施工を正しく行っているとなれば、どう足掻いても契約解除は貴方にとっては不利になってしまいます。

客観的に思うのは、争点を「噂」にしない方がいいように思います。結局貴方の側に「その噂の説明責任」のような物が生まれてしまうような気がするので、手付金を諦めるか、実際に地盤調査を行ってみる事です。

地盤調査は私も2度ほど行いました。業者の調査結果を見せて貰いましたが、独自に行いたいと申し出て、ごり押しに近いかもしれませんが行ってみたところ、建てようとしていた場所が盛り土である事が判明し(数メートル部分窪地であったため)、地盤改良を頼みましたが結局契約に至らなかった事があります。
一度ならずも二度も経験しています。もう一つは基礎不良です。建てる場所が凍結深度の深いところで、基礎が浅く打ってあり、既に傾いているような気がしたので、土地内の周辺を調べてみました。
業者の言い分は色々出てきましたが、所詮こんなもんなんだと実感し、その後は本当に慎重になりました。何せ数千万円ですからね、業者の営業マンにとっては給料の一部でしょうが、こっちは一生の借金です。泣き寝入りは嫌ですからね。

No.5 回答者： ma_h 回答日時： 2009/10/12 19:33

＃１，４の元業者営業です

＞登記申請したときからという意見が多いように感じました。

これは注意が必要ですよ。
確かに判例では「登記」が１つの目安になっていますが、もう１つの解釈として「買主の希望による変更工事の材料を発注したり、変更工事を着工した」場合も「履行の着手に値する」というのが昨今の流れです。

現在、建物建築中との事ですがご質問者様がオプションを付けていたり、当初の設計をご質問者様の希望で変更していた場合は「履行の着手」と見做される可能性があります。

この辺りになると微妙な判断になりますので、やはり専門家（弁護士等）に相談した方がいいでしょう。

なお、「建物完成前に登記申請可能なのでしょうか？」というこのご質問の回答は「可能」です。

何れにせよ、事は急を要します。
キャンセルするにせよ、続行するにせよ「のんびり」している時間はありません。

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2009/10/12 00:23

＃１の元業者営業です

＞手付金流れのほかに仲介手数料も全額取られるのでしょうか

結論から言うと「その通り」です。

何も証明できなかった場合、解約はあくまで「ご質問者様の一方的事由」となりますので、手付放棄の上、仲介手数料を支払う事になるでしょう。
つまり手付金は売主へ。仲介手数料は仲介業者へ支払う事になります。
厳密に言うと仲介手数料は仲介業者がご質問者様に「請求する権利」があるだけで、支払いが義務という事はありません。が・・・
このようなケースで仲介手数料を請求しない「おめでたい」業者はいないでしょう。

ただし、もしかしたら交渉次第でまけてくれるかもしれません。
まぁ、可能性は低いですが。

＞また、違約金２０％も取られるのでしょうか？

契約書に「手付解除期日」が記載されているはずです。
解約がその「手付解除期日以前」なら手付放棄のみで解除できますが、「手付解除期日を経過していたら」違約の対象で「違約金」が発生します。

故に、契約を解除するのなら早急に行動を起こす必要があります。

契約書のご確認を。

この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございます。
契約書を確認しましたが、「手付金解除期日」未記入です。
しかし『売買契約の履行に着手するまでは、互いに通知の上、売買契約を解除できます』とあります。
「履行に着手」というのを調べたら、曖昧な表現で一番有力なのが登記申請したときからという意見が多いように感じました。
建物完成前に登記申請可能なのでしょうか？

お礼日時：2009/10/12 00:57

No.3 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/10/11 21:40

＞それを理由に契約を解除及び手付金の返還は可能でしょうか？

　説明責任云々では無理です。

＞契約を急いでしまいこちらにも非があるとわかっているのですが、
　非もあるとわかっているというレベルではなく、キャンセルの意向であれば前面的にあなたが悪いです。契約というものは、契約後はお互い信義誠実を持って履行するのが本筋です。

＞購入意欲が薄れてしまいました。
　買った後に薄れても手遅れです。

＞噂
　振り回されすぎでは無いでしょうか。業者と戦うのであれば最低事実は自分できちんと確かめて下さい。

＞あそこの地盤はしっかりしているから
　この話しの解釈は難しいです、ある程度の地盤改良で済むのならばしっかりしているとも言えます。地盤の件は５年前と今では全く考え方が違います、緩ければ補強しているでしょう。かなり深く杭を打つ必要がある地盤はしっかりしているとは言い難いでしょう。

　地盤は局地的に大きく耐力が違いますので、向かいの話しなどそもそも当てになりません。猜疑心が強いのであれば自分で地耐力調査を依頼することをお勧めします。５万円程度でしょう。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
厳しいということが分かりました。
噂ではなく、過去に問題があったのは事実のようですが、証明は今のところ出来ていません。
出来る限りのことはしてみようと思います。

お礼日時：2009/10/12 01:14

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2009/10/11 21:18

重要事項説明には周辺環境に関する事項として以下の４つの告知事項があります。

(物件状況確認書)
１．嫌悪施設
２．隣地建築計画
３．浸水地域
４．地盤沈下地域

もし本当に地盤沈下がある物件であれば、土地項目の処に地盤の沈下、軟弱という項目があり、そこに記しがあるはずです。
で、そこに書かれていないと言う事は、告知義務を怠っており、宅地建物取引業法法第４７条第１号に違反しているのではないかと想像します。

軟弱地盤の不告知・不実告知(軟弱地盤が瑕疵に当たるとした例)
http://kyoorioku.blog72.fc2.com/blog-entry-49.html

ですが、地盤沈下の話が単なる噂なのか、事実として証明できる事由があるかどうかで変わってきます。という事は、実際にその地域が軟弱地盤であると言う事を証明する手段が必要です。

一般的に考えれば、軟弱地盤であっても、地盤改良を行う事で、少なくとも沈下は無くなりますので、余計は費用は掛ってしまいますが、対処できると言えばできます。ただし、その費用を売主が持つか買主が持つかに関しても契約上で決める筈ですが。

もし今建築中なら工事を止めて、地盤調査を行うのが一つの手段かと思います。地盤調査は業者が行っている可能性はありますが、貴方の費用で貴方の手で地盤調査を行えば、ある程度は軟弱地盤かどうかは分かります。
そこで軟弱地盤であると分かれば、地盤改良するか、重要事項説明に無いと言う事で、契約を無効するよう働きかけるかのどちらかですね。

もしくは噂が事実であると言う事を証明できる何かをお持ちなら、もっと簡単に契約解除と手付金の変換を求めてください。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
かなり参考になりました。
物件状況確認書はありませんでした。
購入物件が地盤沈下物件か確定ではないので、地盤改良をしている証明を待つか、地盤調査の依頼をかけるかですね。
現時点で証明出来るものは持っていないので、調査してみようと思います。

お礼日時：2009/10/12 00:26

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2009/10/11 20:50

元業者営業です

ポイントはこの一点です
「この土地は将来的に価値が上がり絶対売れるといっていた」

もしもこのセリフを業者が言って契約したのなら「宅建業法違反」です。

宅建業者は、契約の締結の誘引をするに際し、利益が生じることが確実であると　誤解させる「断定的判断」を提供してはなりません。

平たく言えば、お客さんに「将来値が上がるよ」等を言って契約させる事は禁止されているのです。

ただし問題はこれを「証明できるかどうか」です。
ぶっちゃけ「言った言わない」になる事が多いので。

なお、地盤についてはご質問文を拝見する限りは宅建業者に違法性はありません。周辺の地盤沈下については厳密に言えば「説明義務」は無いらです。（道義的には問題ありますが）
なぜなら、たとえ軟弱地盤だったとしても結果としては「家が建つ」からです。（地盤改良をすれば）
なお、「地盤は大丈夫」と業者が言ったとの事ですが、これも「証明」できるかどうかが問題です。

結論
●業者が「将来値が上がる」「地盤は問題ない」と言った事を証明できれば「宅建業法違反」で解約できる

です。

もしも証明できなかった場合・・・

残念ながら情勢は非常に厳しいものになるでしょう。
後は自治体の「無料法律相談」か管轄官庁にある「宅建業者を指導・監督する部署」へ相談してみてください。何かいいアイディアがあるかもしれません。

ご参考まで。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
かなり参考になりました。
説明義務がないのが、残念です。
将来値上がりについては証明出来るかがポイントですか・・・。
ご意見いただいた通り無料法律相談か、宅建業者を指導・監督する部署に相談して見ようと思います。
一つだけ質問させてください。
証明できなかった場合、手付金流れのほかに仲介手数料も全額取られるのでしょうか？また、違約金２０％も取られるのでしょうか？

お礼日時：2009/10/11 23:43