マンション投資 区分の確定申告について あるいは節税について

こんにちは。来月投資用に中古のマンションを購入する予定です（1室は約200万、1室は約400万）いずれも築20年程度です。2室の収入は合わせて7万円程度になる予定です（そこから管理費等2室で1万5千円程引かれます）来年は確定申告をしないといけないと思うのですが、購入する前に準備しておくことや、購入後に気をつけることなどあれば教えて下さい。1室は24年まで家賃保障があり、1室はオーナーチェンジですが、入居者様が退去した後はリフォームや募集を業者に頼まないといけないと思うのですが、そういった費用はどういう項目になるのでしょうか？修繕積立費や管理費もどのような処理になるのかわかりません。マンションを購入するのにはお金がかかりますが、賃貸収入が発生しますので、税金は高くなるのでしょうか？（私は普通のOLです）2部屋では事業規模でもないですが、経費とかはどうなるのでしょうか？初歩的な質問で申し訳ありません。もし区分所有の確定申告で参考になるサイト等もあれば教えて下さい。よろしくお願いします。

No.1 回答者： e-hide 回答日時： 2010/03/14 10:13

○来年は確定申告をしないといけないと思うのですが、

←必ずしも確定申告をする必要があるとは限りません。
　『給与所得や退職所得以外の各種の所得金額の合計額が200,000円を
　　超える人（200,000円以下の場合でも住民税の申告は必要である）』（Wikipediaより）
収益物件を購入した初年度は諸費用が掛かるので所得金額の合計額が20万円を下回る
可能性も十分あります。詳細は税理士会等で聞いてみて下さい。

○購入する前に準備しておくことや、
←(1)家賃保障の必要性や、保障条件、保障会社の信頼性の検討
　　物件が人気の立地で客付けに困らないようであれば家賃保障は
　　必要ありませんし、保障条件も保障費用、物件の管理まで行って
　　いるのであれば管理内容や設定家賃の見直し期間等
　　納得出来る条件か？、また、保障会社は信頼性のある会社でしょうか？
　　いくら条件が良くても、会社自体が無くなってはどうにもなりません。

　(2)物件の管理をどうするかの検討
　　自主管理か管理会社にお願いするのか、管理会社にお願いすれば
　　手間は掛からず楽ですが、管理会社によって管理の品質は
　　まちまちですので選定が大事です。
　　自主管理だと手間は掛かりますが、やり方によっては入居者との
　　関係が良くなり、トラブルや家賃滞納が無くなる可能性があり、
　　また物件の状態も把握しやすくなります。

　(3)火災保険の検討。
　　入居者は家財の保険に入ってもらっていると思いますが
　　家屋は大家が入る必要があります。
　　区分所有の場合の保険は良く解りませんが、火災保険は必要ですので
　　どこの会社のどの保険にするか？を決めておく必要があります。
　
　(4)今後収益物件を増やして行くのであれば、法人を設立して
　　法人名義で購入も検討してみては。
　　最初は個人で始めて、物件が増えてから法人化を検討する人も
　　多いですが。
　
○購入後に気をつけることなどあれば教えて下さい。
←基本的には購入後に検討するのでは無く、購入前に全てを検討しておいた方良いですよ。

○リフォームや募集を業者に頼まないといけないと思うのですが、そういった費用はどういう項目になるのでしょうか？
←(1)リフォーム費用：修繕費
　(2)募集費用：広告宣伝費
　
○修繕積立費や管理費もどのような処理になるのかわかりません。
←(1)修繕積立費：修繕費
　(2)管理費：業務委託費
（私は区分所有を持っていませんので、間違っていたごめんなさい。
　正式には税理士会等で聞いてみて下さい。）
　
○税金は高くなるのでしょうか？（私は普通のOLです）
貴方の給与所得がどれ程かはわかりませんので税額は解りませんが、高くなるでしょう。
単純に所得が増えればその分課税されますので、税金は増えます。
たとえば、給与所得が250万円だったとしたら、課税税率は20％（所得税10％+住民税10％）なので、
所得が50万円（7万円×12ヶ月-経費）増えたとすると、
50万円×20％＝10万円税金が増えます。
給与所得が350万円だったとしたら、課税税率は30％（所得税20％+住民税10％）なので、
50万円×30％＝15万円税金が増える事になります。

○2部屋では事業規模でもないですが、経費とかはどうなるのでしょうか？
←必要経費は収入より控除されます。
　但し、必要経費で認められる内容が限定されますので注意が必要です。

○区分所有の確定申告で参考になるサイト等もあれば教えて下さい。
←区分所有に特化したサイトは知りませんので他の方のコメントに期待しましょう。

質問に対する回答では有りませんが、気になった内容を以下に記しますので、必要なければ読み流してください。

(1)不動産投資の場合は特に長期の計画が大事です。
　表面利回りが11％程度だと、実質投資金額を回収するには15年～掛かります。
　また、築20年だと年々修繕費用が嵩んで来ます。
　そして、出口も大切です。
　一棟ものであれば、立替等は自分一人の判断で何とでも出来ますが
　区分所有であれば他の住人との調整が必要となり、自分の思う通り出来ない可能性があります。
　また、立地的に人気のある地域では売却も容易ですが、そうで無ければ　
　築古になれば処分自体も儘ならない可能性があります。

その辺を含めて計画をする必要がありますので本当に今回の物件が
　投資対象になるのか？を十分に検討して下さい。

ネットで調べれば、勉強の出来る色んなサイトや、セミナーがありますので頑張って知識を吸収してください。

だた、全てを完璧に計画する事は無理だと思いますので、今回の投資が
自己資金で出来るのであれば、勉強のつもりで経験しても良いかと思います。