賃貸（持家）借主の契約遵守違反についてその責任をどこまで問えるのか？（貸主側から見て）

諸事情で、持家を３月に地元不動産屋を通じて賃貸に出し５月に入居者（借主）が決まり、契約書を交わし完了と思っていたのですが　入居者が契約では親子４人であったのに実際には９人で住んでいたことが後にご近所の方の親切な通報があり判明しました。追加の５人は全員大人でそれも、その契約者の親・兄弟で引越し当初から住着いていたことが契約入居者よりの説明で分かりました。
この入居者数については、当方から当初２週間位の間に３回不動産屋を通じて契約者に対し真偽確認していました。が、その都度４人であると連絡受けていたにもかかわらずこれ以上隠し通せないと観念したのか４回目の確認の際に事実は９人であると連絡してきました。
契約者としては、最初から９人入居であるとすれば当方が契約を断ると思い、４人と偽っていたようですが、こうしたケースでの罰則を与える処置は貸主として取れないものなのでしょうか？　　賃貸契約では契約違反が判明した場合は退去するとありますが（事実近日中に全員９人退去決定）それ以上に罰則としてというより、契約者側に対して何か迷惑料的なものを請求するというのは一般通念から見て不自然なものなのかどうか教えて下さい。
ご近所及び自治会長よりの問い合わせや連絡など、この間車（３台）の不法駐車や「一体どうなっているのか」などの対応に当方も心身とも疲れました。　また実際にそうしたご近所への気配りの意味での謝礼・モノなど実費経費も発生しております。
（契約者の親が実はごく近所の元住人で、違う場所ですがごく近辺に、この契約者と一緒に住む家を新築中で今回はそのつなぎであった　ということまで後から分かり、よけいに疲れました。）

当方はオーナーとしての経験は今回が始めてであり、こうしたケースでの豊富な経験をお持ちの方、あるいは法律的な観点から見た場合のご意見をお待ちしたくよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： welovekobe 回答日時： 2003/06/16 13:47

不動産業を営んでおりますが、先の皆様が

書かれた通り、不幸中の幸いだったと思います。
新築完成までの移転先だったようですので、
すぐに明渡しに応じてもらえたんだと思います。
人数が違うだけでは、契約の重要な要素に該当しないと
いう理由で、下手すると裁判でも負けてしまう可能性が
あります。しかし、重大な信頼関係を壊す背信行為と
みなされれば、勝ちます。つまり、裁判しないと
分からないような微妙な問題です。
契約書に人数を制限している条項があれば又別ですが。

兎に角、慰謝料として何か金員を請求できるかどうか
を、借主に請求するのは、この際、諦めて、
むしろ、プロである宅建業者の責任を追及した方が、
良いと思います。もし、人数を偽っていたのなら、
宅建業法違反になる可能性がありますので、責任を
問えるかも知れません。もし、あなたが、仲介手数料を
支払ったのなら、半分くらい返してもらうように
言ったらどうでしょうか？
それ以上は、あまり事を荒立てないほうが無難です。
明渡しに裁判費用は大抵１００万円は掛かりますから。
ＬＵＣＫＹ！だったと思って甘受して下さいませ。
ではでは。失礼致しました。

この回答へのお礼

やはりプロの方のご助言には重みがあると感じました。
ありがとうございました。　今回はいろいろ悩みましたが
今後のことも考え　よい経験をつんだと考えるように
いたしました。

お礼日時：2003/07/06 16:17

No.2 回答者： sigino 回答日時： 2003/06/16 10:07

大家業をしております。

借主みずからが契約違反を認め、かつ円満退去が見込めそうですので、#1の方の仰るとおり、ましな決着です。

迷惑料をとれないか、ということですが。
交渉はできると思います。
しかし交渉に応じてもらえず、法的解決を、ということになりますと、主張の理非はさておき費用割れは確実ですのでお勧めできません。
質問文を読みますと近隣とは良好な関係をお持ちのご様子。賃貸も商売ですので、「あの大家さんはがめつい」という評判がたちますとお客さんは入ってきません。契約違反は厳しく叱責するべきですが、金銭を求めると失うものが大きくなると思います。
あとは退去時の立会いをしっかりとするのがよいでしょう。

この回答へのお礼

今回の私の質問に対し、タイムリーにご回答を頂戴し
本当に有難う御座いました。　実際に、今度のコトでは
非常によい経験と勉強をさせていただいたと思っており
ます。　また、このウェブを通してそれぞれ立場の違う
方から非常に貴重なアドヴァイスがいただけたことが
どれだけサポートになったかを考えると言い尽くしがたい
ものがあります。　今回ポイントは２者にしか付けら
れない制限から、付与できなかったこと心苦しく思って
おります。　結果的には一番最初に頂いた回答と、最後
に頂いた不動産業の方にポイント付けることになってし
まいましたが、今後も私のような立場の人間からも同様の
質問がこのウェブによせられてくると思いますが、同様に
ご回答いただけるようお願いいたします。

お礼日時：2003/07/06 16:41

No.1 回答者： laing 回答日時： 2003/06/15 22:32

当方の実家も不動産を貸していますので、お邪魔します。

お気持ちは分かるのですが、日本は住居権を重視します。
ですから換言すれば住んでしっまった方が勝ちです。
例えば、法定更新をさせたくないんしても、それを破棄
するには正当事由が家主には必要になります。
契約書があるからと言ってもそれが必ず通用する訳では
ありません。オーナーによっては無理な契約書を作る
人もおられますが、そういったものは民法が介入すれば
無効です。

裁判になれば、契約違反でも社会通念上も踏まえて
裁判官が判断をします。退去して欲しい場合は正当事由
が通らないと話になりません。それから民事執行です。

今回のケースですと、仲介した不動産屋に落ち度はない
のか？ということも考える必要があると思います。
ちゃんとしたところであれば、こういうトラブルは
防げます。

オーナーによっては、チェックが甘い不動産屋はクビ
にします。

９人の借主は悪意があってのことではないですよね。
当事者らが大人しく出て行くということなら、裁判費用
が掛かる訳ではないので、この世界の話ではマシだと
思いますが・・・下手なことをすると逆ギレする借主
もいますよ。（因みに不動産屋も内容証明郵便代だの
必要な経費は自己負担しています。実費を借主に
請求というのは聞きません。泣き寝入りになるから、
とにかく入居時のチェックを厳しくするというのが普通
です）


運の悪いオーナーも沢山います。
参考にならなかったらすみません。

この回答へのお礼

困っていた時に　一番最初にご回答いただけたこと
本当に有難う御座いました。　いろいろ迷っていた
だけにご回答がどれだけ私の励ましになったかは
わかりません。　

お礼日時：2003/07/06 16:48