固定金利、変動金利のどちらが有利ですか

４４歳独身男性です。中古一戸建てを購入予定です。

不動産屋からもらった大まかな資金計画表は下記の通りです。

銀行ローン： 2,180万円
借り入れ年数： 35年
金利： 1.275％
毎月返済額： 60,371円

この金利は大目に目積もった数字で、実際にはもっと少なくなるだろうと不動産屋さんの担当者は言っていました。

私の返済計画としては、約10年後から余裕ができるので繰り上げ返済して返済期間を短縮しようと考えています。

この場合、固定金利、変動金利のどちらが有利でしょうか。

アドバイスよろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2010/03/30 11:23

> この金利は大目に目積もった数字で、実際にはもっと少なくなるだろうと不動産屋さんの担当者は言っていました。

ご質問文には「金利：1.275％」と書いていらっしゃいますが、金利パターンが「何」の場合に、1.275％になるかが書かれていません。
ですから、「この金利は大目に目積もった数字」というのは全くのウソです。

住宅ローンの金利を考える場合、「多めに見積もった数字」というのは、「固定金利型（＝完済までの全期間の金利を固定するタイプ）」の金利でなければなりません。

現在の住宅ローン情勢において、「固定金利型」の適用金利が1.275％だというのでしたら、迷うまでもありません。「固定金利型」にすべきです。
こんな低金利を適用している金融機関を、私は知りません。

おそらく「金利：1.275％」というのは、「変動金利型」の金利です。
店頭表示金利が2.475％で、そこから1.200％の金利優遇がされると考えて適用金利が1.275％となっていると思います。
そして、その不動産屋の担当者は、金利優遇は1.500％くらいまではいけるのではないか…と考えているのではないでしょうか。

既に銀行等金融機関とは話をしている段階なのでしょうか？
それとも、不動産屋の担当者の「思い込み」だけで話が進められているだけとか？

後者だとしたら、金利優遇が受けられるかどうか、何％の金利優遇が受けられるかも、全くの「想像の産物」でしかないんです。

ですから、
> この金利は大目に目積もった数字で、実際にはもっと少なくなるだろうと不動産屋さんの担当者は言っていました。
という話の「この金利は大目に目積もった数字」というのは全くのウソです…と申し上げました。

ご質問者さまが、「固定金利型」や「固定金利選択型（＝３年固定、５年固定、１０年固定など、一定期間の金利について固定することを特約で締結するパターン）」を選択されれば、1.275％という金利が適用される可能性は低いと思っていただいていいです。

また、＃１さまも仰っていますが、現在４４歳で、返済期間を３５年とする返済計画を立てること自体「あり得ない」考え方です。
例え、期間短縮による繰上返済をするにしてもです。
完済時年齢が80歳までになっている住宅ローンを利用されるのならばともかく、金融機関によっては、完済時年齢は70歳、75歳というところも少なくないんですが…。

当初から無理のない資金計画であれば、わざわざ返済期間を３５年にする必要はありません。

ご質問者さまが利用される予定の住宅ローンでは、「保証料」は必要ないのでしょうか？
だとしたらいいのですが、返済期間を長く設定すれば、それだけ「保証料」が高くなりますから。

仮に、
借り入れ金額：2,180万円
返済期間：15年（現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済するとして「60歳－１年－現在の年齢」で返済期間を計算する。）
適用金利：2.80％（現在の「フラット３５」において、最も多くの金融機関が設定している金利）
元利均等返済
ボーナス返済なし
という条件で借りたとしますと、毎月の返済額は148,459円となります。年間ですと1,781,508円です。

他にお借り入れがなければ、この1,781,508円を年収で割ってみてください。
年収が400万円未満ならば30％以下、年収が400万円以上ならば35％以下に収まっていますか？
収まっているのだとしたら、「返済能力」としては「問題ないレベル」といえます。

借り入れ金額：2,180万円
返済期間：35年
適用金利：1.275％
元利均等返済
ボーナス返済なし
で考えた場合、私の計算では、毎月の返済額は65,000円弱になるんですが、不動産屋の担当者にどのように計算したか訊いてみてください。

> 私の返済計画としては、約10年後から余裕ができるので繰り上げ返済して返済期間を短縮しようと考えています。
逆に言えば、10年間は余裕がないということですね。
不動産屋が計算した６万円程度でギリギリということですか？

私は、不動産屋が提示した金利は、変動金利型の金利だと思いますので、「10年間の間に金利が上がることがあったとしたら、その金利上昇リスクにはどのように対応したらいいか。」を訊いてみてください。
もし、これが「固定金利型」の金利だというのでしたら、「固定金利型」にすべきです。
「固定金利型」ならば、金利上昇リスクを想定しなくても済みますから。

この回答へのお礼

詳しいご回答ありがとうございます。

書き忘れましたが、金利1.275％は変動金利だと思います。他の物件の支払い表を書いているとき担当者がそう言っていました。

銀行等金融機関とはまだ話をしておりませんので、今のところは不動産屋の担当者の思い込みで出された資金計画表を見て、あれこれ調べたり思案しています。

銀行ローン担当者とは次の土曜に会う予定ですので、固定、変動の両方で出してもらい、よく考えて決断するつもりでいます。

返済期間を３５年とすること自体「あり得ない」とのことですので、提示していただいた返済期間15年のシミュレーションで計算してみました。

現在の税込み年収630万で割ると0.28となり35％以下ですので「問題ないレベル」と思われますので、職場が倒産等しない限り可能かと思います。

保証料はもらった計画表には載ってないので聞いてみます。車の中で急いで書いてもらった概算で、抜けたのかもしれません（この担当者は宅建勉強中とかでまだ経験不足のようで、少し不安要素があります）。とにかく、次回打ち合わせ時に明確化してもらいます。

なお、質問欄に書いた毎月返済額60,371円は、64,371円で、私のタイプエラーでした。

ご教示のように、金利上昇リスクへの対応も質問してみます。

紹介された数件の物件からほとんど希望を満たす物件を即決して、その後、ローン返済方法を早急に調べている最中ですが、不動産屋の言うことを鵜呑みにしないよう、短い時間ですが知識蓄えたいと思います。

お礼日時：2010/03/31 07:44

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/03/29 16:53

どちらが有利かは、将来の金利が分からないので何とも言えません。

それよりも固定金利でも無理なく払っていける試算になっているかどうかです。その上で変動金利が有利（将来に渡って金利が上がらない予想）だと思って選択するのなら良いのですが、この時も固定金利との差額を貯蓄しておき将来の金利上昇に備えておかないと、リスクの先送りをしているに過ぎません。具体的には、収入の25％を返済に充て、全期間固定金利（３％程度）で定年までのローンで借りられる借入金を計算します。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度）を引けば購入可能な物件価格が出ます。なお、頭金は物件価格の20～30％は欲しいですし、この他に生活費の半年から１年分は常に現金で置いておきたいところです。また、返済金額以外にも固定資産税（年10万円～）や修繕費用も必要になってくるので、毎月積み立てるように返済額にプラスして計上しましょう。

現在44才で35年ローンでは、完済が80才近くなるのでさすがに厳しいです。20年も短縮するにはかなりの繰上返済額が必要ですので、やはり定年までのローンにしておく方が安心ですよ。年齢からは既に老後の貯蓄を始める時期でもありますので、更に余裕は必要になってくるでしょう。
住宅ローンも不動産屋任せにせず、自分でも勉強して複数の銀行をあたることをお勧めします。

この回答へのお礼

詳しいご回答ありがとうございます。

固定金利との差額を貯蓄しておき将来の金利上昇に備え点、とても参考になりました。

NO.２のご回答者もおしゃるように、定年までのローンにするのが懸命と思います。次回打ち合わせ時にそのように希望します。

２月から老後の為の資産運用を始めて老後準備を整えた上での家購入に踏み切った次第です。

まだまだ知識不足ですので、限られた時間ですが短い時間で勉強してみます。

お礼日時：2010/03/31 07:45