6年前に新築し、公庫で35年の住宅ローンを組んで１０年、固定2.0%

6年前に新築し、公庫で35年の住宅ローンを組んで１０年、固定2.0% 11年目～3・5%になります
もうひとつが信用金庫の方で変動2・475パーセント 半月事に金利見直しされます 残約210万あり
（月約94000円返済。ボーナス返済なし）
残金2170万円あります 昨年より公庫の方の団体保険なども上がり借り換えのほうが良いのではと思っています
公庫の方は全額返金した場合は保証料等は戻りますか

子供も3人おり上の子が中2になるときには固定の金利も上がります
3歳ずつ子供の年が離れていますので学費とローンのＷになるのは少し大変になると思いますので…

どこに借り換えしたらよいかも検討している次第です

No.1 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2010/06/07 14:12

> 6年前に新築し、公庫で35年の住宅ローンを組んで１０年、固定2.0% 11年目～3・5%になります

> もうひとつが信用金庫の方で変動2・475パーセント 半月事に金利見直しされます 残約210万あり
> （月約94000円返済。ボーナス返済なし）
> 残金2170万円あります 昨年より公庫の方の団体保険なども上がり借り換えのほうが良いのではと思っています

旧・住宅金融公庫一般融資で、基準金利が2.00％ということは、借入お申し込みは平成15年6月16日～平成15年9月1日だったのですね。
そして、
> 6年前に新築
ということは、申し込みは平成15年6月16日～平成15年9月1日だったけれど、金銭消費貸借契約、資金実行、初回返済は、平成16年になってからだった…ということですね。

旧・住宅金融公庫一般融資において、保証要件が廃止されたのが平成17年4月の借入申込み分からでしたから、借り入れ申し込みが平成15年6月16日～平成15年9月1日ならば、確かに一括前払いで保証料を払っていらっしゃるでしょう。

併せ貸しのためか、ご質問文は話がごっちゃになっていて分かりづらいので、確認させて抱きます。

・旧・住宅金融公庫一般融資
　借入額：2,500万円弱？（残債が2,170万円ならば、逆算するとこんなところかと）
　返済期間：35年
　金利：段階金利型　当初10年間2.00％　11年目以降3.50％
　元利均等返済　ボーナス返済なし
　毎月の返済額　83,000円程度
　債務残高：約2,170万円

・信用金庫住宅ローン
　借入額：250万円前後？
　返済期間：35年？
　金利：変動金利型　現在の適用金利は2.475％　金利優遇なし（だと思います）
　元利均等返済　ボーナス返済なし
　毎月の返済額　10,000円程度
　債務残高：約210万円

> 月約94000円返済
というのは、住公と信金を合わせた額だと判断しました。

双方合わせた債務残高は2,400万円弱でしょうか？

住公の団信保険料は、まだ上がる可能性があります。
残りの返済期間も長いですし、確かに借り換えを検討された方がよろしいかと思いますが、「借り換えにかかる諸費用」は用意できますか？

できれば、同時に一部繰上返済もできるといいのですが…。

公庫の保証料については、返戻はあるハズですが、直ぐにではありませんし、返戻率も低いです。
６年しか経過していなくても、返戻される額は、おそらくご質問者さまが想像しているよりはるかに少ないと思います。
ですから、返戻される保証料をアテにしての借り換え…は考えないでください。

> 子供も3人おり上の子が中2になるときには固定の金利も上がります
> 3歳ずつ子供の年が離れていますので学費とローンのＷになるのは少し大変になると思いますので…
３歳ずつというと、学校のイベント（入学や卒業）が重なってしまうんですよね。
ですが、住宅ローンを借りる時に既に一番上のお子さんはお生まれになっていたハズです。
公庫融資の金利は、民間金融機関の住宅ローンの「固定金利選択型」と違って、11年目以降に適用される金利が借入当初に設定されますので、それらを考慮したライフプランニングは立てることができたと思いますが…。
（金利変動（上昇）リスクに備えなければならないのは、信用金庫の方ですが、こちらは借入額自体が少ないので、大きなリスクではありません。）

現在、お子さんは９歳、６歳、３歳ということでしょうか。
だとしたら、あと２０年くらいは教育資金が必要かと思います。
しかも、あと１５年ほどは、年を追うごとに教育資金の必要額が増えるということが考えられるかと思います。

現在の住宅ローン情勢から考えますと、借り換えによって住宅ローンの返済額を軽減できるとしても、最大で月に1.5万円弱です。
仮に「借入額：2,400万円　返済期間：29年（35年－既経過期間6年）　金利：0.975％（変動金利型。店頭表示金利よりも1.50％優遇）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で借り換えますと、毎月の返済額は79,000円強になりますので。

金利の優遇は、受けられるだけの「条件」が、ご質問者さまになければ受けることができません。
また、この条件は、金利が変動金利型ですから、金利上昇リスクに備えなければなりません。

修繕費、固定資産税、教育資金などを蓄えつつ、金利上昇リスクに備えた蓄えもすることができますでしょうか。

団信保険料については、一般の団信であれば、民間金融機関の住宅ローンでは、金融機関が負担しますが、「３大疾病保障特約」タイプにしますと、保険料は債務者負担なので…。

字数が尽きそうなので、とりあえずこのあたりで失礼します。