建物の合併の制限についてなのですが、

Question

建物の合併の制限についてなのですが、

テキストには所有権の登記がある建物と、表題登記のみが
ある建物の合併はすることができないとありました。

不動産登記法第54条によると合併の登記は表題登記がある
建物でなければできないと定めてますが、

所有権がある建物も表題登記のある建物も第５４条の条件を
満たしてはいますよね？

この５４条は『所有権がある』建物ではなく、『表題登記』がある
建物を合併可能な条件と指しており、ここに何かあるのでは
ないかと思うのですが、わかりませんでした。

しかし、不動産登記法第56条４項では所有権の登記がない建物と
所有権の登記がある建物の合併は制限しています。

表題登記のみある建物は所有権がない建物に含まれますよね？
なので、合併できないのは第５６条４項にの制限に当てはまるからだ
と思うのですが、

第54条から見ると合併できないといえないのでは？とも
思うのです。

どのように考えたらいいのでしょうか。

hirunedaisuki · Accepted Answer

すでにご承知のとおり、所有権の登記は表題登記があるものについてするものです。

表題登記のみもの＝表題登記はあるが所有権の登記がないもの
所有権の登記あるもの＝表題登記＋所有権の登記があるもの
表題登記があるもの＝表題登記のみのものと表題登記＋所有権の登記あるもの

と読み替えればスッキリするのではないでしょうか。

５４条３項は「表題登記があるもの」と言う表現ですが、これは未登記建物を合併することはできない、合併はあくまで既登記建物について行うものであることを定めており、所有権の登記あるものも当然表題登記もありますから、「表題登記があるもの」に含まれます。

他に合併の制限（所有者・所有権以外の権利など）を受けるものがないとすれば、下記のように分類できます。

未登記建物どうしの合併＝もちろん不可

表題登記のみの建物と未登記建物の合併＝不可

表題登記＋所有権の登記ある建物と未登記建物の合併＝不可

表題登記のみの建物と表題登記のみの建物の合併＝可

表題登記のみの建物と表題登記＋所有権の登記ある建物の合併＝不可

表題登記＋所有権の登記ある建物と表題登記＋所有権の登記ある建物の合併＝可

yu-ju-fudan · Answer

イメージで考えれば少しはすっきりするでしょうか？

前提条件として
(1)居宅（甲区欄まで登記済、乙区欄記載なし）と倉庫があるとします
(2)居宅と倉庫は主従の関係にあるとします

ここで、倉庫が未登記の場合
合併登記ではなく、建物表示変更（附属建物新築）登記となります
（５４条はこれを指しています）

居宅も倉庫は表題部の登記のみされている場合
倉庫について所有権保存登記を行わなければ建物合併登記は出来ません
（５６条４項の制限にあてはまります）

まず５４条で登記済と未登記の物件について取り扱いを設け、５６条にて合併の制限を設けているということです

ted2010 · Answer

こんにちは

少し何をお悩みになっているのか、真意を掴みかねているので、
見当違いの回答をしてしまいそうですが。。。

54条第一項第三号括弧書きは、「建物の合併の登記」の定義付けです

そして、その定義付けられた「建物の合併の登記」のうち、
制限されるもの(登記できないもの)が第56条各号によって、
規定されています

条文を起草する上で、やろうと思えば、
54条第一項第三号括弧書きに、56条を組み入れることも
不可能ではなかったと思いますが、
長く複雑になるので、別の条文にしただけと思います

参考になれば幸いです

すでにご承知のとおり、所有権の登記は表題登記があるものについてするものです。