使用貸借により貸している土地の評価

使用貸借により貸している土地の評価


例：
甲所有のＡ土地を甲の子である乙に使用貸借により貸し付け、乙はＡ土地の上に貸家を建てて他人に貸している。


この場合、Ａ土地は自用地評価する、ということになっています。
理屈もある意味では納得できます。


しかし、見方を変えると、
上に他人の住んでいる建物が建っているわけで、自分の自由に使うことは出来ません。
この観点から考えると、更地と同額で評価するのはおかしいと思います。


後者の考え方に陥ると、法律や判例がおかしいのではないかと思えてしまいます。
どう考えたらよいのでしょうか。

No.2 回答者： ted2010 回答日時： 2010/08/20 01:52

こんにちは

質問の意図を少し測りかねますが、勝手に推測するに、
1.「甲所有のＡ土地を甲の子である乙に使用貸借により貸し付け、乙はＡ土地の上に家を建てて住んでいる」


のならば、A土地は自用地評価をし、その結果高い固定資産税を支払うのはわかるが、


２．「甲所有のＡ土地を甲の子である乙に使用貸借により貸し付け、乙はＡ土地の上に貸家を建てて他人に貸している。」


であれば、他人が住んでいるのであって、もはや自分の土地とは言い難いために、もっと低い評価をして、安い固定資産税を支払うべきでは？
という疑問を持っているということでよろしいでしょうか？


1については既にご納得しているかもしれませんが、一応そこから簡単に説明します。


使用貸借は、いわゆる借地権である賃借権や地上権に比べて、借主の権利は極めて弱く、その分貸主の権利は極めて強いです。例えば、予め期間も目的も定めていないときは、貸主が返還を要求すれば、借主は速やかに原状回復し返還しなければなりません


（借地権であれば、借主の権利が強く、借主が建てた家を貸主に買い取るよう請求できる権利があったり、6ヶ月間は退去する義務がなかったりします）


そのため、土地が使用貸借されていたとしても、貸主の権利は更地と同一視できうる（ほど強い）ため、「自用地評価」されます


2の場合は、他人が住んでいますが、民法594条第2項「（使用貸借の場合）借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。」とあり、貸主は借主が他人に貸すのを承諾しているはず（承諾していなければ、乙は他人に貸せない）であり、予めその不利益を被るのは予測しているはずであって、


「上に他人の住んでいる建物が建っているわけで、自分の自由に使うことは出来ません。この観点から考えると、更地と同額で評価するのはおかしいと思います」


と主張するのであれば初めから、他人に貸すのを承諾しなければいいはず。固定資産税程度の金額であれば、金銭を受け取ったとしても、賃貸借契約ではなく、使用貸借契約とされるので、その程度の金額を受け取るような特約をつけたうえで承諾すれば、良いのではないかと思います


何らかの参考になれば幸いです

No.1 回答者： akak71 回答日時： 2010/08/19 20:56

これから借地する場合は、

一般的には、６０パーセント程度の借地権に相当する額を権利金でもらいます。当然税務申告が必要です＝税金支払いが必要。
その分相続税の評価が低くなります。

権利金がない借地は、権利金相当額が贈与となります＝贈与税の支払いが必要。

権利金をもらわない場合は、更地価格の６－７パーセント以上の地代をもらう必要があります。
権利金の後払い

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借地権価格を控除するのは、権利金のとき税金を支払っているので、相続税の評価が安くなる。