テナント外扉（自動ドア）の修理を大家持ち？店持ち？

鉄骨２階建の１階部分のテナントをH２３、１２月に３年間の契約で借りたのですが、外の自動ドアに不具合が生じ工事が必要となり、その費用を大家さんにも負担してもらおうと管理者に話したところ、「それは大家さんは関係ないので自身で費用をだしてください」と言われました。
詳細はこうです。↓
まず、不具合というのは自動ドアが人が居てもセンサーの反応が悪く、閉まってきてしまう。人にドアが当たっても開くどころか閉まり続ける。
借りた初めのころはこのことに気が付かず、しばらくしてからこのドアの不具合がわかりました。うちは接骨院のため患者さんが何人か挟まることがあり危険と思い、扉に注意書きなどしましたが効果がなく、独自に自動ドアの業者に連絡を取り設定等の変更が可能か？見てもらったところ、自動ドアが古く今、うちで使用している自動ドアは製造中止となっていること、人が居る時に閉まってくるのは今ではありえないこと、一番の問題が、ドアが開くときに最後まで開いてしまい指を挟む可能性が高い（法改正によりドアが開いても指が引き込まれないよう、完全に開かないように３センチ以上は残るようになったようです）こと、を説明され、ドアはそのままで、自動ドアのモーター等の取り換え工事を勧められました。金額は１８万くらいです。
しかし、管理業者はこの自動ドア自体が以前テナントを借りていた店主が扉を自動ドアに替えたもので、大家には関係のないことだと主張します。しかし、私は自動ドアも含めてテナントだと思うのですが、本当に今回のケースは私の方で工事費を負担するしかないのでしょうか？

長くなりましたが、どなたかご回答いただきますようよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： onbase 回答日時： 2012/04/26 02:01

●管理業者はこの自動ドア自体が以前テナントを借りていた店主が扉を自動ドアに替えたもの

○この部分と質問者さんが最初に借りた時の契約内容が問題になります。
　もしそのテナントを「居ぬき物件」として借り、前借主が設置した設備などを「造作譲渡料」などを支払って質問者さんが借り受けているのだとすれば、それは質問者んが前借主から引き取った設備ですからその修理や撤去は質問者さんの義務です。
　そうでないなら修理や撤去は貸主の義務です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
契約書の特約事項にも自動ドアに関しては何も記載がなく、契約時に居抜き物件ともなっておらず、もちろん造作譲渡の契約なども交わしていません。自動ドアが前借主が設置していたことも今回の件で、管理者に連絡をして初めて伝えられ知らされた次第で、それまでは自動ドアを含めたテナントが貸主のものだと思っておりました。
そうしますと、この場合、私の方で管理者にもう少し強く言ってもおかしくはないということですよね？

補足日時：2012/04/26 13:02

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。もう一度管理者に連絡をとって話をしてみます。

お礼日時：2012/04/26 15:12

No.3 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/04/27 05:08

　不動産賃貸業を営んでおります。

　ドアがあっての家ですので、基本的には大家が直すべきものです。

　契約時に、「このドアは自分のものではないので、壊れたら借主のほうでなおしてくれ」とか断っていないかぎり、「前の店主がつけたものだ」などと言い訳は通りません。

　ただ、ちょっと心配なのは、質問者さんがご商売柄、一般的な自動ドア以上の機能を期待しておられるのではないか、ということです。

　例えば、今の法律では違法でも、前からあった建物なら存続は許す、取り壊して新築することまでは要求しない、というようなことはしょっちゅうあるものです。

　例えば、法定の耐震性能に欠けた家なども、存続が許されるのと同じです。

　この家は法律違反だから新しい家を建てて、いまの安い家賃で貸せ、という理屈は通りません。


　そのドアが、一般的な意味で自動ドアとしての機能を果たせないなら修理は大家の責任ですが、そうでない、最新機能を持ったり、最新の法律に準拠したものを要求するなら、それは質問者さんの都合です。

　私なら、要求を断るか、家賃の値上げを求めます。

　また、故障していて一般的な意味での自動ドアとしての機能を果たしていない場合でも、その原因が、例えば質問者さんが掃除をしていなかったから、などなどと思えるような場合には、やっぱり要求を断るでしょう。

　賃借人はふつう、借りている物に対して、自分の物に対する場合を越えた注意をし、管理をする義務を負っているからです。

　それを十分に果たしていないとすれば、その結果は質問者さんの責任だからです。

　そのあたりが、文章ではどうなのか分かりませんので、なんとも言えないというのが本当の所ですが、心当たりがなければ、「修理」を要求できるでしょう。

　くどいですが、新法準拠の新機能付き新型に交換することまでは（修理が不可能な場合は仕方ないですが）要求できないと思います。

　その旧型が存在するという前提で家賃は決められているはずですから。

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　余談ですが、用語について

> 鉄骨２階建の１階部分のテナントを

　物件を「テナント」と呼ぶのだと勘違いされているようですが、質問者さん自身が「テナント」です。

　質問者さんがテナントとして借りている物件は「テナント用物件」です。

※テナント【tenant】
　　ビルの一室などの不動産を店や事務所として借りる人。
　　　　[株式会社岩波書店 広辞苑第五版]

この回答へのお礼

貴重なご意見・ご回答をありがとうございました。
参考に管理者の方と話し合っていきたいと思います。

お礼日時：2012/04/27 08:56

No.2 回答者： onbase 回答日時： 2012/04/26 22:50

●私の方で管理者にもう少し強く言ってもおかしくはないということですよね？

○契約書を読まなければ判断はできません。

この回答へのお礼

再度、ご回答ありがとうございます。契約書をよくよく読み返し、もう一度管理者に確認してみます。
今回は本当にありがとうございました。

お礼日時：2012/04/27 08:54