良いと思う物件があるのですがいろいろ気になる点が。

良いと思う物件があるのですがいろいろ気になる点が。
隠しても明確なご回答に困ると思うので、さらします（いずれも同じ物件です）
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B …
http://www.aiwahouse.co.jp/house_list/1010/post_ …
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?r …

質問は以下の通りです、

(1) 築後年数が21年なので、住宅ローン減税の対象外かと思います。
「耐火建築や耐震住宅であれば25年以内OK」なる説もありますが、
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/5466216.html
本物件は、木造なのでやはり対象外でしょうか？

(2) 本物件は容積率を超過しているようですが、住宅ローンは組めるものでし
ょうか？

三井住友は多少の違法建築にも目をつぶってくれると聞いたことがありますが、
当方は新生銀行などの住宅ローンはどうかと考えています。

また、本物件は、土地132.26m2（建ぺい率50%／容積率80%）に対し、
地下：66.21m2、1F：62.93m2、2F：62.93m2、さらに3階増築部分が16.56m2
あるようです。

地下は容積率に不算入、3階は未登記だとしても1F + 2F = 125.86m2 あり、
132.26m2 * 80% = 105.8m2 という建ぺい率の上限より20m2も超過していると
理解しています。超過についての考え方は、これで合ってますか？
そもそも、なぜこういう違法建築が可能だったのかわかりませんが・・・。

(3) 値引きの交渉を行う場合、常識的な範囲はどれくらいまででしょうか。
青葉台駅徒歩圏である本物件の地価は100万円/坪程度かという印象をもってい
ます。土地132.26m2（40坪）なので、土地代が4000万円とすると上物が2000万
することになります。
豪邸だとは思いますが、「築20年以上の違法建築」であればもう少し下がらな
いものかとは思います。

以前、不動産業者さんから、極端な値下げを吹っ掛けだとしても、非常識なあ
まり交渉のテーブルにすら着いてもらえないこともあると聞いたことがありま
す。一方で、売主が至急で現金が入用だったりするケースで、思わぬ値引きが
成立することもあるとも聞いたことがあります。

恥を承知ではっきりいいますと、4500万くらいにならないものかと思います。

このあたりの値引き交渉における業界の暗黙の了解についてもコメントをいた
だけたら幸いです。

(4) 友人から「築20年もたっているような中古物件に何千万も支払う気は起こ
らない」という言葉を聞いたことがあります。確かにそうだと思うので、それ
も迷う要素になっています。
本物件は土地代が主、のように考えるべきでしょうか。「中古の割りに高い物
件」を購入する際の頭の整理の仕方についてアドバイス下さい（そういう物件
はこういう理由でやめておけ、というコメントも歓迎です）


どれも取り扱い業者に問い合わせるべきことなのかもしれませんが、事前知識
として知っておきたいです。

部分的なご回答でも大変助かりますので、気づいた点などコメントいただけた
ら幸いです。

いろいろなお話をうかがいたいです。よろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： shion0851 回答日時： 2010/10/31 15:13

不動産会社勤務です。

（１）防火・準防火建築物等の記載がないので対象外と思われます。（念のため確認を）

（２）建ぺい・容積率オーバー＝未登記部分有 ではローンが組めません。　　
　　　1～2平米程度の事なら許容範囲という金融機関もありますが、本件では16平米余なので、まず無理。　
　　　ただし、金融機関に相談してみる価値はあります。
　　　組めるようなら改めて真剣に検討すればよいかと。

（３）値引きの暗黙の了解・・・という大仰なものはありません。
　　　通常、価格査定で適正な売買価格の設定をするので、大幅な値下げは常識外になります。　　
　　　本件5980万の物件が4500万というのは、元値が高くなければ常識外かも。
　　　高値設定の場合は、相場なりの価格で交渉するのはよくある話なので。
　　　「20年以上の違法建築」としてのマイナス査定がされているかどうかが分かれ道では。
　
（４）「20年以上の中古に数千万を出す気がない」のは個人の考え。
　　　実際にはそういった物件でも数千万～数億の値段がつき、購入する人もいますので。　　　
　　　
　　　一般的な建売・木造住宅の場合は、年数が経っただけ建物の価値は下がっており、買いやすい状態とも言えます。
　　　ただし、新築や築浅に比べれば修繕・維持費もかかるのでそのバランス次第。
　　　新築は元々の建物価格が高く、「新築」というだけで割高なので、一長一短ともいえます。　
　　　
　　　マイホームに関しては、中古派・新築派というのは買う人の好みの差というところです。

　

　ご参考までに。　　

この回答へのお礼

shion0851さん、プロの方からのご回答に感謝です。
考え方などを含め、大変参考になりました。


> （１）防火・準防火建築物等の記載がないので対象外

やはりそうですか。。。

> （２）建ぺい・容積率オーバー＝未登記部分有 ではローンが組めません。

これは致命的ですね。現金で買える人を待つ、ということになるのでしょうが。

> （３）値引きの暗黙の了解・・・という大仰なものはありません。

確かに、不動産物件に関しては、「特別安く買えた」なんて話は聞いたことがないですね。
ということは、本物件も適正価格であるということなんでしょうが、
近隣物件で、もっと土地が広い物件の方が安かったりして少し解せません。


> （４）「20年以上の中古に数千万を出す気がない」のは個人の考え。

割安な優良中古を追い求めて物色中ですが、数百万の追加で新築が建つとなれば
やはり新築にも目が向いてしまいます。

> 　　　ただし、新築や築浅に比べれば修繕・維持費もかかるのでそのバランス次第。

おっしゃるとおりです。その点を決して見落としていたわけではないです。
中古は確かに手を入れてから入居するケースも多いですね。
わたしもキッチンくらいは新品に交換してから入居したいとは思います。
たとえ4500万で買えても、そこからキッチン、壁紙リフォームで200万円かかるとなると
予算超過となってしまうわけで。

ともあれ、（好きな銀行で自由に）ローンも組めない、減税も対象外となれば、
逆立ちしても我が家では買えないわけなので、少しほっとした気も（？）します。

大変参考になるご回答、本当にありがとうございました。

お礼日時：2010/10/31 22:32

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2010/11/01 12:45

これは地下室の天井が地盤面（GL)から1メートル以下であると、地下室容積率緩和と掘り込み車庫なので車庫の容積率緩和をプラスすると、恐らく198平米位まで建つので、3階を増築しなければ違法建築では無かったはず。

しかし地盤面がどこになるかによっては、トンデモナイ容積率オーバーになりますが、さすがにそんな家は建てられませんよね。施主が現金支払い、工務店が違法建築を認識して建てても、それだけオーバーしたら、第1種低層住居専用地域ですしストップがかかりそうなもの。
なので増築部分だけが容積率オーバーだとしても、16平米なので普通はローンが通りませんね。ノンバンク系の金利が高いものでよければ見つかるかもしれません。

価格的には高すぎますね。ひな壇の土地なので坪100万ではなく80～90で計算するべき。するとその位の予算があれば少し面積を諦めて、平地であれば新築が建つかもしれません。
値引きさせるなら、4500万円はありかもしれませんよ。断られれば諦めるのがよろしいかと。

とはいえ、よそ様の会社が販売している物件に、それほどケチを付ける事はできませんので、この程度で…。

この回答へのお礼

takapiiiさん、ご回答ありがとうございました。

どちらかというと楽観的な角度からご回答いただき、


これは地下室の天井が地盤面（GL)から1メートル以下であると、地下室容積率緩和と掘り込み車庫なので車庫の容積率緩和をプラスすると、恐らく198平米位まで建つので、

＞車庫の容積率緩和

これは知りませんでした。新築を建てる機会があれば是非参考にしたいです。

＞3階を増築しなければ違法建築では無かったはず。

そうであれば安心しました。公式には、3回を封鎖してしまえば違法でなくなるわけですね。



＞ノンバンク系の金利が高いものでよければ見つかるかもしれません。

うーん、それもつらいですね。。。

結局、＃２さんがおっしゃるように、違法建築では無用なリスクを背負い込むことになるんでしょうか。。。

＞値引きさせるなら、4500万円はありかもしれませんよ。断られれば諦めるのがよろしいかと。

そういう考えもありますね。勇気付けられました。
だめもとで一応問い合わせはしてみようと思います。


takapiiiさん、みなさん、大変参考になるご回答本当にありがとうございました。

お礼日時：2010/11/04 21:54

No.2 回答者： kei1966 回答日時： 2010/10/31 15:37

１）対象外です。

２）違法建築にお金を貸してくれるところは減りました。銀行は税金で助けられた経緯があるので法を守らない人や建物には貸さないのが今の標準的なルールです。検査済証があっても現状は構造も危険な状態であり、3階等は作為的違反ですので救いようがありません。多少の違法どころではないです。
３）違法建築を値引きの盾にするのはいかがなものかとは思います。建物管理をする所有者には確認申請時の健全な状態を維持する義務が発生します。工事して是正する気があるならその工事費を提示されたらどうでしょう。
でも、一般常識から考えて4500万は途方もなく無理だと思います。それだけ引くなら他に売るからいいと言われるのが普通でしょう。1000万以上値引く話は聞いたことがありません。正直土地の価格相場がわかりませんが土地代金はかかりますね。でも、評価はゼロの建物でも住める建物の金額はゼロにならないと思います。
４）やめとけとは確かですね。建て替えを想定している資金計画なら良いですが。
どうも、こういう物件はがけ地で裏も風通しが悪く環境はそう良くないことが多いですよ。

この建物は、混構造3階建てだと思います。違反の今では役にたたない構造計算がされていたでしょう。
最上階にロフトをつくってお部屋に改造してしまったのかもしれません。まわりも似たような家なので構造計算をして建売か何かで表情を変えて売ったのでしょうか。
建売の構造計算は安全率１（ギリギリ）ということが多いので構造計算されてない軸組み計算のみの構造のほうが丈夫にできているということもあるくらいで、非常に危険な建物です。
基準法的には違法状態を改善する義務は現在の所有者にあります。
あなたは大手銀行のローンでないリスクと、危険建物に住むリスク、そして違法状態を改善する義務を負うリスクを何十年としょっていくことになるのでは？
やめた方がいい。というのはいい友人だと思います。

この回答へのお礼

kei1966さん、大変明快なご回答をいただきありがとうございました。
いろいろと疑問が晴れました。


> １）対象外です。

＃１さんもおっしゃってますが、どうにもならないようですね(^_^;

> 違反ですので救いようがありません。多少の違法どころではないです。

> ３）違法建築を値引きの盾にするのはいかがなものかとは思います。

ばれなければいいと順法精神に欠けていた自分がお恥ずかしいです、、、

> 1000万以上値引く話は聞いたことがありません。

新築建売が2年間売れなくて結果的に1000万下がった事例はみたことがありましたが、
本件についていえば、他に買い手はいくらでも見つかりそうですね。

> どうも、こういう物件はがけ地で裏も風通しが悪く環境はそう良くないことが
> 多いですよ。

地下車庫物件はどうしてもがけを背負いがちですね。
うちの家族も、地すべりのリスクなどであまり好みではないようです。

実は、外観だけはみにいってみました。業者さんには連絡していないので
中までは見ませんでしたが、家屋の前と後ろが道路に挟まれていて、
そこも気に入った点でした。

> で、非常に危険な建物です。

ご指摘いただかなければ気づかぬ盲点でした。


> あなたは大手銀行のローンでないリスクと、危険建物に住むリスク、そして違
> 法状態を改善する義務を負うリスクを何十年としょっていくことになるのでは？

おかげさまで、完全に諦めがつきました。

3年くらい物件ウォッチャーをしていて、やっと理想の物件（ただし予算オーバー）に
出会えたかと思いましたが、いろんなリスクを背負ってまで住んでも仕方ないですね。
普通に祝福されて住みたいものです。

大変参考になるご回答本当にありがとうございました。重ねて御礼申し上げます。

お礼日時：2010/10/31 22:51