法務局で地主の所有権を確認し、個人売買で土地売買契約をしようと思ってい

法務局で地主の所有権を確認し、個人売買で土地売買契約をしようと思っています。
自分で所有権移転登記の申請もしようと準備をしておりましたが、売主から権利証を紛失したと言われました。
(1)権利証を添付しなくても所有権移転登記は可能でしょうか。良い方法がありましたら教えてください。
(2)また、ほかに留意すべきことがありましたら合わせてご指導ください。

なお、土地代金の支払いは登記完了後としております。

No.5 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/11/05 18:15

追加

権利証の紛失はまずはありえないことです。

権利証の盗難はあります。
権利証を処分した人もいました。
権利証を台所の地下に保管して腐らせた人もいました。
ただの紛失はありえません。

ただ本人の説明に整合性があれば別です。

こういうのは、何万回と経験をふめば分かってきます。

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/11/05 11:23

悪いことは言いません。

司法書士に依頼すべきです。
移転だけならば、報酬は高くても5万程度でしょう。先生方は保険に加入しています。万一の際も1億までならば保険で保証されますし、証拠書類が整わなければ代金受け渡しにＯＫ出しません。
安心料だと思えば非常に安いと思います。
建物の表示や保存など第三者の権利が関係なく自己の権利だけを保全するだけの登記申請は、ご自分で自己申請でも構いませんが、自己責任で行うには所有権移転はリスクがあります。
不動産業者であっても、自己申請などほぼ行いません。
どうしても自己申請ならば、所有権移転登記完了後に代金を支払う、という保全策しかありませんが、これでは売主側が承諾しないでしょう。

No.3 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/11/05 10:46

毎月１万件の登記を受け、それが３０年。

その間、権利書を紛失したという人は一人。

そのかたは、引っ越しの時一番大事なものを手で持って言いように準備して、ちょっと席をはずしていた間にゴミ収集車にもっていかれました。

権利証紛失といわれたら、まず真の所有者かと疑うのが業務上常識となってます。

司法書士に依頼しないのであれば、ご自分で真の所有者の確認をしてください。

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/11/05 10:30

建築及び宅建業者です。

No.1の方の(1)に補足しますが、ご自身で所有権移転登記されるなら、売買契約をし、代金を支払った後、必要書類(申請書、地主の印鑑証明、委任状、貴方の住民票、売買契約書、土地代金領収書等)を作成し法務局で権利書が無い旨を伝えて一旦所有権移転登記を申請します。後日地主に確認用の往復葉書が送られます。地主がその葉書を返送する事で所有権移転登記は完了します。
この葉書の返送が行われないと登記が完了しないので、返送されない場合は債務不履行で訴訟と言う流れになりリスクがあるため(2)がお勧めですが、一番簡単で安い方法です。
もし、登記書の現地主の住所が古かった場合などは、事前に住所変更等の登記を行って置く必要があります。

この回答へのお礼

　貴重なご意見ありがとうございました。
　NO1の方の（１）事前通知制度を活用して登記しようと考えておりました。
　貴方様からはより適切なアドバイスをいただき参考になりました。
　登記所にも出向いて勉強したいと思います。

　ありがとうございました。

お礼日時：2010/11/05 21:40

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2010/11/05 09:16

権利証がなければ所有権移転登記はできませんが、権利証を紛失した場合は

(1)事前通知制度
(2)資格者又は公証人による本人確認制度
のいずれかの方法で行う事になります。
事前通知制度とは所有権移転申請をすれば法務局から所有者に本人確認郵便で確認の通知が行き、それを持って登記する事ができます。ただしこの場合の問題は先に所有権移転申請をしなければならず、所有権移転申請をするなら売主側としては売買代金全額の支払いを要求するのが普通ですが、買主側としては権利証がなくて登記が完了しないのに全額は払えない、となるのが普通です。
ですから不動産の売買の場合は資格者による本人確認制度によって行うのが一般的です。資格者とは司法書士などになりますが、今回は司法書士を使わないと言うことで本人確認のみを司法書士がやてくれるのかどうかはわかりません。ですから公証人による本人確認というのが良いのではないでしょうか。
本人確認のみをやってくれる司法書士を探すか、法務局や公証人役場で相談してみてください。
いずれにしてもその手続きのために数万円程度の費用がかかると思いますが、これは権利書を紛失した売主に負担してもらえば良いでしょう。

この回答へのお礼

　ご意見参考になりました。
（１）の事前通知制度を利用して登記しようと考えております。
アドバイスを参考に検討させていただきます。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/11/05 21:34