法定地上権が発生した場合の建て替えについて

一般家屋ですが、建物のみ競売にかけられています。
土地は抵当が設定されていませんでしたので、家族の所有のままです。
もしも、第３者が建物を落札した場合には法定地上権が発生するという話を聞いたのですが、その第３者が建物を建て替えることも出来るのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： kumahigecoffee 回答日時： 2010/12/31 08:33

「第３者が建物を建て替えることも出来るのでしょうか？」

→できる。しかしながら、その場合の法定地上権の内容は旧建物を
基準とする。

以上が、昭和10年に大審院（最高裁の前身）が示した考え方で、
現在の最高裁を含めた裁判実務でも基準とされているものです。

具体的には、とくに存続期間について、法定地上権には借地借家法の法定期間が
適用されるところ、頑丈な新建物を建てられてしまうと延々と法定更新されてしまうため、
土地所有権者に不測の損害を及ぼさないよう、旧建物が朽廃するであろう時期に
新建物が建っていても地上権終了としたものです。

というわけで、質問者さんがすべきことは、今のうちに設計時の建物の図面を
保存・確保をしておいたり、競落前に建物の写真を撮って・保存しておく等の
ことになります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ちなみに、現在の家屋は築40年くらいですが、地上権終了の時期はどのくらいが目処なのでしょうか？

お礼日時：2010/12/31 10:00

No.3 回答者： kumahigecoffee 回答日時： 2010/12/31 10:40

No.1です。

補足質問への回答です。
自然朽廃の認定は、いわば借地借家法における法定更新による
賃借人保護に制限を加えるものとも言えるため、
判例上、かなり大掛かりな修繕であっても、修繕により居住可能な場合は
朽廃を認定しない傾向があります。

ご期待に反するかと思いますが、
いわゆる「相場」のようなものも形成されていないようであり、
個別具体的な判断が必要かと思われます。
そこで、先の回答のとおり、家の隅々を写真に撮って、
作為的でないようにしながらも、
「高級建築ではなかったんですよ～」とか
「いろんな部分がボロくなっていますよ～」とかを
それとなくアピールしておくことになります。

下記URLを見ていただくと具体的な認定のイメージが
沸くでしょうか（私が作ったものでなく、今、探してきたものです）。

※追記
No.2さんの記述を拝見し、気づかされました。
私は法定地上権発生を前提に回答していますが、
その前に、そもそも法定地上権不発生の場合もありえ、
その点はNo.2さんのおっしゃるとおりです
（No.2さんには、答えが受け売りになって済みません）。

参考URL：http://ameblo.jp/otani123/entry-10020663828.html

この回答への補足

参考Web拝見しました。
どうしても２～３０年は地上権が消滅しそうにないですね・・・。

補足日時：2010/12/31 13:52

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2010/12/31 08:38

＞土地は・・・家族の所有のままです。

と云うことですが、土地の所有者は誰ですか ?
そして、建物の所有者は誰ですか ?
土地も建物も同一人物ならば建物を買えば法定地上権が設定されたとみなされています。
そうであれば、建物の建て替えは土地所有者の承諾は必要ないです。

この回答への補足

土地：弟名義　抵当権設定なし
建物：弟名義　金融機関抵当権設定があり、今回権利行使により競売

という状況です。

補足日時：2010/12/31 13:44