住宅ローン借換えの意味がない？2011年1月考案

こんにちは。下記住宅ローンを組んでいます。現状の低金利の中、下記内容で考えていますが、
あってますでしょうか？

■借入額：2800万円（現在2200万円）
■期間：銀行　30年（6年目）＊今後25年には短縮予定、元金均等
■固定2年0.9（優遇1.2%後）　→　変動金利1.5％（1.2％優遇）　全期間-1.2%優遇

【考え】
　１．計画１：200万円の繰上げを現在計画しているので、現銀行であればあと20年で２０００万円
　　　　　　を返そうと思っております。
　２．今後金利予測：上昇すると思っています。5年後には最悪、4％（金利優遇引けば、2.8%）。
　３．JAなどで、10年で1.7％そのごも金利優遇が1.2％になるなどあります。
　　　　そこで、5年後に4％はありえると考えたので、現在の金利より1.3％あがることになります。
　　　60万円程度の諸費用も考えても、今借り換えに踏み切った方が良いかとおもっております。
　４．ただ、同じ住宅ローンをもっている友人が、銀行で変動金利が4％になるのまず過去にもこれから
　　もありえないと言われたようです。

【質問】
　１．上記考えどうおもわれますか？とくに変動金利が４％は、絶対にないとは言い切れないと
　　　思いますが、一般的にはそのような言われ方されているのでしょうか？
　２．私の場合の返し方としてよいものはアドバイスなどいただけないでしょうか？
　３．過去の変動金利や　変動金利の決定（もしくは推測）のような参考になるHPなど
　　　ありますでしょうか？
　　
　多岐にわたってすみませんが、独自の考えでもかまいませんのでアドバイスいただけると助かります。

No.2 ベストアンサー 回答者： nkdt0001 回答日時： 2011/01/23 03:44

金利予測は株価や為替と同様、予測はきわめて困難です。

それも５年も先のことですから、なおさらです。相談者様は長期で高額の負債を変動金利で借りています。リスクはすべて相談者様が負担することになります。私に言わせれば『ギャンブルよりひどい』と。
過去２０年間低金利でしたから、今後もしばらくは低金利が続くとは思いますが、金利は株や為替と同様、相場ものですから、結果は神のみぞ知るところです。それに銀行員は銀行に勤めているだけで、金利予測をする能力はありません。ただのサラリーマンです。それに銀行にとって不利なことは言いません。
過去には変額保険の販売の問題、最近では為替取引で中小企業が潰れている問題など、新聞で報道されているとおり銀行は信用できません。
私は最近、下記の高名なローン専門のＦＰのセミナーに参加しました。今の日本で最も住宅ローンに詳しいＦＰの一人かと思います。とても有益でした。ローンの専門家に有料で相談されることを勧めます。
ご参考）　生活設計塾クルー　深田晶恵（ふかだあきえ）氏
　　　　　著書；住宅ローンはこうして借りなさい

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。確かに金利予想はだれも出来ないですね。ギャンブルと自己責任
ですね。

＞それに銀行員は銀行に勤めているだけで、金利予測をする能力はありません。ただのサラリーマンです。それに銀行にとって不利なことは言いません。

それがですね。借り換え先に行った銀行でその話が出たようで、長期固定に
かえる（利率を上がる）借り換えは、個人的にはお勧めしないという趣旨
だったようで、結局、その銀行にはお世話にならなかったようです。
ノルマが終わったのでしょうか！？

自分の場合問題は、バブルのような好景気（変動利率５％以上になるか）が再びくるかというところだと
思います。今ある諸費用は繰上げで、ここ10年で支払うつもりで現銀行で変動で払う方向かと
思いますが・・・。
現在、月10万円以下での支払いですが、5万円アップしたとしてもやってけそうなので、
変動の掛けに出ようかとも思っています。

FPセミナーに参加してみたいとは思っています。生涯の生活設計もみてもらいたいと
思っていますが、日々のことがらに押されてしまってなかなか、おしえていただいた
深田さんを中心に調べて見ます。

ここ10年で支払いと言う気持ちもあり、1．8％くらいで10年結んでおけばよかったと
思いました。

セミナーで有益な情報もあったと思いますが、新しい考え方もあったのでしょうか？
自分は友人の話を聞いて、衝撃を受けました。

補足日時：2011/01/23 09:25

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2011/04/30 02:40

No.1 回答者： HAL007 回答日時： 2011/01/23 02:52

１．金利のことなので断言出来ませんが、コンプライアンス上どうなんでしょうか？

一筆書けと言えば書きませんよ！書いて将来上がった時に保証は出来ません。
自分のノルマの為の言い逃れです。将来のことなど誰も分かりません。
ギリシャの問題とかありますが、超借金国の日本が国債を棒引きにする方法はインフレしか無いように
思います。インフレになれば高金利になります。

２.将来のことは誰もわかりません。ご自身で判断して下さい。

３.バブル崩壊のころは８％以上だったと思います。変動金の決定は長期プライムレートを元に
　　算出していると思いました。
２００１年以降の長プラは日銀のHPで見ることが出来ます。
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/ra …

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。とても参考になります。

＞自分のノルマの為の言い逃れです。将来のことなど誰も分かりません。

それがですね。借り換え先に行った銀行でその話が出たようで、長期固定に
かえる（利率を上がる）借り換えは、個人的にはお勧めしないという趣旨
だったようで、結局、その銀行にはお世話にならなかったようです。
ノルマが終わったのでしょうか！？

自分の場合問題は、バブルのような好景気（変動利率５％以上になるか）が再びくるかというところだと
思います。今ある諸費用は繰上げで、ここ10年で支払うつもりで現銀行で変動で払う方向かと
思いますが・・・。
現在、月10万円以下での支払いですが、5万円アップしたとしてもやってけそうなので、
変動の掛けに出ようかとも思っています。

教えていただいたHP見ましたが、確かに５％以上は過去にありますね。
ただ、好景気材料が今後なさそうということはあります。ただ、国債うんぬんは確かに
ありそうですね。悩みます・・・・。

補足日時：2011/01/23 09:17

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2011/04/30 02:40