住宅ローン滞納で競売に移行されるのは？

自営業です。

最近めっきり売り上げが上がらず、

自宅マンションの住宅ローンを２ヶ月滞納しています。

払いたくても、払えず、やむなく…。

滞納が続くと、銀行からはどんなアクションがあって、

不払いによる、競売手続きへの移行は何ヵ月滞納したら、

なりますか？

今年中には、自宅マンションを売却しようとしているんですが…。

競売よりも、売却した方が高く売れますよねぇ？

不安でいっぱいです。

ご教示下さいませ。

No.6 ベストアンサー 回答者： sayuri38 回答日時： 2011/09/08 14:26

不動産屋です。

心中お察し申しあげます。

残債務と周辺相場がわからないので一般論になりますが、残債務より市場の相場が安い場合は、担保を外してくれませんので、専門の不動産業者に依頼して、債権者と交渉して任意売却をします。

競売手続きへの移行タイミングはＮＯ４の方が詳しくお答えされているので割愛しますが、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合、6ケ月で期限の利益を喪失し、差押され競売にかけられます。　競売までのタイミングは裁判所にもよりますが、差押からだいたい4～7ケ月くらいです。

当然、競売より任意で売却した方が高く売れるケースがほとんどですので、信頼できる専門家に相談されることをオススメします。

また、一時的に支払が大変で、将来的に継続して収入が見込めるのであれば、金融機関にリスケジュールや条件変更（支払額を低く再計算しなおしたり、期間を延長したりすることなど）で払い続けることも検討されてみてはいかがでしょうか。

いずれにしても、早めに行動を起こすことが肝要です。

参考URL：http://31674.com

No.5 回答者： himawari-0424 回答日時： 2011/09/07 15:36

知り合いが住宅ローンを滞納して競売にかかりそうになりました。

それまでの過程をちょっとお話します。
滞納が約半年続いたので、銀行から債権が保証会社に移って一括で返済するように通知が来ました。
もちろん一括で返済するお金はないので支払えないと、今度は督促状がきました。

マンションが残債以上の金額で売れれば問題ないと思いますが、それ以下ですと銀行が抵当権を外してくれないので当然売れず、任意売却か競売になってしまいます。
競売の通知が来たので覚悟を決めていた時に、任意売却という方法を知ったので、すぐに調べて任意売却専門の会社に問い合わせてみました。
競売の通知が来た後でも任意売却の手続きが出来たので、結果的に任意売却で売却しました。
債権回収会社とのやりとりもそちらの不動産会社が全て進めてくれたので、問題なく売却出来たそうです。
中には競売しか認めてくれない会社もあったりするので、まずは相談してみるのがいいかと思います。
住宅金融支援機構などは任意売却は認めてくれるそうですよ。

No.4 回答者： kita52326 回答日時： 2011/09/05 20:37

■銀行からはどんなアクション？

　まずは電話や書面による督促がありますが、延滞が４～６ケ月になると、
　催告書が来ると思います。（時期は金融機関によって異なる）
　「いつまでにいくら払わないと、期限の利益を喪失し、全額返済してもらいます。」
　という趣旨のものです。
　「期限の利益喪失」とは、
　毎月決まった額を払えばよいというローンの契約がご破算になって、
「全額耳を揃えて返しなさい」ということになることです。
　おそらく保証会社がついているはずなので、あなたが期限までに払えない場合は、
　銀行は保証会社にあなたの残債務を全額支払わせてこのローンをお終いにします。
　そして、保証会社があなたに対してその分を求償請求する、という仕組みになります。
　自宅（担保物件）の売却などは保証会社と相談しながら進めることになると思います。

■競売手続きへの移行は何ヵ月滞納したらなりますか？
　上記の「期限の利益の喪失」にならないと、競売申立はされないと考えて結構です。
　例えば、延滞２～３ケ月の状態を維持して毎月１ケ月分づつ払っていけるなら、
　督促はあるでしょうが当分はその状態を続けることが可能です。
　ローン返済の継続は不可能になることが確実、ということなら、
　物件の売却は「期限の利益の喪失」前から申し出て相談することは可能ですが、
「売却しなさい」という感じになるのは「喪失後」です。
　通常、保証会社としても売却価格や早さの点で任意売却の方が良いと考えるので、
　債務者であるあなたが協力的なら任意売却、非協力的なら競売ということになるかと思います。

■競売よりも、任意売却した方が高く売れますよね？
　一般的にはそうだと思いますが、状態によるでしょう。
　競売の場合は入札希望者が内覧できないので、ペットの匂いや傷などが多いなど
　実際に見るとためらうような物件は、裁判所の資料によって判断する競売の方が、
　売れやすい場合もあります。
　エンドユーザーがほぼそのまま住めるような状態なら任意売却の方が良いと思います。
　破産を予定している方だと、残債務がいくら残っても良いからということで、
　任意売却に非協力的な方もいるようですが、返すべき債務をかえせずに迷惑をかけたという点からすると、
　できるだけ協力的な姿勢で対応すべきだろうと思います。
　　　
　　

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2011/09/05 15:09

元業者営業です

先ずは銀行に「債務猶予」の相談をして下さい。
銀行も本音では貴方のマンションなんて欲しくないんですよ。
銀行は不動産業者じゃありませんから、貴方からマンションを取り上げても現金化（競売、任売）しなければならず、そんなの「いつ、いくらで」現金化できるかわからないのですから。

なので、場合によっては債務の猶予（支払額の減額等）を受けてくれる事もあります。

ただし「のべつまくなし」債務猶予していたらそれこそ「商売あがったり」ですから、そこは今後の支払計画を銀行が認めてくれたらの話です。

それがダメなら、先ずは「任意売却」です。

これは銀行が「売ったら赤字だけど、競売よりはマシ」だと判断した場合です。
それである一定期間（銀行によって違います）売却に出し、売れたらＯＫ、売れなければいよいよ「競売」です。

そこで競落されたら貴方はマンションを引き払って出て行くことになります。

ただしこれで「万事めでたし。チャンチャン」では終わりません。

このご時世、売却金額よりローンの残債が多いケースが大変多くなっています。
通常売却なら残債を一括整理しなければ売却できませんが、任売、競売は残債を一括整理しなくてもＯＫです。
要は「借金のカタに取り上げられる」からです。

でも、一括整理はしなくてもいいですが残債はこれからも支払っていかなければなりません。
その点だけは肝に銘じて下さい。

何れにせよ貴方に選択権はありません。

任売だろうが、競売だろうが最終的に決めるのは抵当権者（銀行）です。

No.2 回答者： datchi417 回答日時： 2011/09/05 07:13

任意売却の方が競売より高く売れる可能性が高いですが、任意売却は抵当を付けている金融機関がOKしてくれないと、できないので、相談しつつ話を進めてください。

と、滞納から競売への移行は金融機関で一応マニュアル的なものがあるのでしょうが、そこも相談した方がいいですよ。

No.1 回答者： savanya 回答日時： 2011/09/05 06:28

>競売よりも、売却した方が高く売れますよねぇ？

　抵当権が抹消されない物件は、ほぼ売り物になりません。
　競売で高く売れることを祈るしかありません。