財産放棄後の対応について

Question

30年前に両親が離婚しました。
戸籍を外れた父親が、最近他界して財産放棄の手続きをしました。
負債は免れることが出来ますが、一つ気がかりなことがあります。
借地にて営んでいた店舗を取り壊すように地主からせまられています。
この場合、私はどのように対応するのが得策なのでしょうか。
アドバイスをお願いいたします。

congrats · Accepted Answer

平成4年に借地法が廃止され借地借家法に変わりました。しかし世の中にあまたある既存の
借地契約には旧法の規定が適用されます。これは借地権のついた中古住宅・中古店舗建物
の取引においても同様です。
旧法の特長は、期間の終了を迎えても借地人が希望すれば地主はこれを拒めないという点
です。期間の定めのない契約では、建物老朽廃・滅失で借地契約は消滅しますが、期間の
定めがある場合なら、滅失しても地主が遅滞なく異議を申立てない限り契約更新もされてしま
います。

さて、「死んだら返してね」という契約になっていたというのなら、そりゃ借地契約でなく使用貸借
契約ですね。借地契約の通例は権利金の授受があったり、地価の一定割合の地代を支払うことで
土地を保有するのと同等の権利を確保する契約です。
建物も店舗であるならば、設備投資で一定の資金投入が行われているはず。
そもそも店舗用途の建物を建てる土地を貸すのに使用貸借はありえないでしょう。ご尊父様の
再婚相手の親の土地とか特殊なケースならわかりませんが考えにくい。
商業店舗の借地物件で多いのは中古建物を借地権付で買ったケースでしょう。
死んだら返してねで借地契約が出来るなら、世の中の地主は苦労はしません。
死んだら返すは、期間の定めのない借地契約として扱われ、相続人が更新を希望すれば
旧法の規定が生きて、地主は更新を拒めない。
http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM
借地法
第４条　借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ
前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス　但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ
使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ
此ノ限ニ在ラス

この正当事由でこれまで幾度と無く争われ地主が敗訴してきたのが借地の歴史です。

congrats · Answer

赤倉温泉、久保田万寿両巨頭のお出ましで恐縮ですが
反論させてください

借地権の合意解除なんてよっぽどの田舎は別にして世の中にほとんど事例はないでしょう。
その場合借地権を買い取るとかしなければ借地人にメリットはないでしょう。
借地人から解除したいという話になれば別ですけど、借地権自体が
市場に流通するしくみがあるじゃないですか。

地主の契約解除の求めの多くは、借地人の死去に伴うケースで、世の中の地主の多くは
自分自身も代替わりで法規を知らないケースもあったりしますが、多くは自分で知りながら
「もう契約者も亡くなったことだし、借地の継続をする人がいないのなら建物を取り壊して
くれませんか」と言ってくる。
しかし、世の中には借地権の流通市場があるわけで、不動産屋に相談すればいくらでも
買い手はみつかる。商業地ならなおのこと。少なくともタダではないし、撤去費用をかぶる
ことよりずっとまし。実際に借地権の競売だっていくつも事例はあるのだから。
仮に世田谷あたりの裏通りの店舗でも借地権で６０００万近い値がついたりします。
にも係わらず、老朽化した建物を借地人の相続人自らが取り壊すことで売れば金になる借地権
をみすみすどぶにすてるような話が結構多い。
というのは、借地法が改正になり、定期借地だのいろいろな形態が普及し、旧法借地権の
解説した文献が次第に少なくなり素人は借地とは返すものだというふううに思いこんでいたり
します。
地主のいう「取り壊せ」という要求は悪辣ですよ。それをいいたいだけ。
借地権で家屋撤去義務なんて言葉を使われると、読み手の人が誤解します。
それが、有効なのは定期借地権だけ。

akak71 · Answer

新法でも旧法でも、　借地権を合意解除（返還）すれば、　原則建物取り壊し義務は発生します。

下記判例参照。

参考URL：http://www.kindaika.jp/archives/1726

congrats · Answer

相続債務が多くて誰も相続人がいない場合は家裁が選任した相続財産管理人が借地権のついた店舗を競売にかけ代価を弁済に当てます。
勿論地主が応札することもありますが、その前に取り壊しさせたらタダですから。

congrats · Answer

旧法借地権で取り壊し義務などあり得ない話はやめてくれ、

congrats · Answer

旧法借地権は実質的に永久に契約更新出来ますし建て替えも地主が拒めない仕組みになっています。
だからこそ借地権には価値がある。借地権を登記させてくれる地主はいないから建物登記をもって借地権登記に代える。
ですから建物を取り壊せば借地権も消えます。
そんなことを百も承知で借り主の死亡にかこつけて丸め込もうとしていますね。

tk-kubota · Answer

様々な意見がありますが、ここでまとめます。
結論は、oyaoyaoyaGさんには取り壊しの義務はないです。
もともと、相続放棄すれば、放棄した者は最初から相続人でなかったことになりますので、その店舗は他人の所有と考えていいです。
他人の所有なら取り壊しも関係ないことです。
ところで、相続放棄しても、他に相続人がおれば、その者が相続し、複数おれば持分権で所有します。
だから、他に相続人がおれば、その者が権利義務を負い、取り壊し義務があればその者らでします。
全ての相続人が相続放棄すれば、利害関係人(今回の地主も入ります。)が相続財産管理人を選任し、その者が所有者の代理人となりますから、地主はその管理人に請求することになります。

congrats · Answer

しかし、取り壊せと言ってくる地主も悪どいですね。

bikeibi · Answer

＞まず相続はしないと思われますが、その連絡はしないといけないのでしょうか。
必ずしてあげてください。
法的には連絡する義務はありませんが、それをしないと父親の兄弟が負債を被る可能性があります。
何故、父親の兄弟が負債を被るのか？・・それは、あなた達第一順位者が全員相続放棄したからです。
負債の玉突き現象が起きているのです。

＞放棄手続きは「自己が相続人となったことを知った日」から3か月以内
親の兄弟は、あなた達が相続放棄をしたことを知って、初めて自分が相続人になったことを知ります。
が、いつ知ったかということを客観的に証明するのは難しいです。
死後３ヶ月以内なら、このような問題は生じません。
ですから、大至急知らせてあげて下さい。

＞また、地主さんには相続放棄したことだけ伝えれば済むのでしょうか…。
法的には、そうですね。
地主さんは、大変な状況におかれているんで、道一言迷惑かけるとか義的には言われた方がいいんじゃないでしょうか

congrats · Answer

その相続財産の借地権価格を調べておきましょう。更地価格の7割というのが商業地の通例。
相続債務が幾らあるか知りませんが一旦相続して借地権を売ることも考えた方が良いです。

財産放棄後の対応について

平成4年に借地法が廃止され借地借家法に変わりました。

赤倉温泉、久保田万寿両巨頭のお出ましで恐縮ですが

新法でも旧法でも、 借地権を合意解除（返還）すれば、 原則建物取り壊し義務は発生します。

相続債務が多くて誰も相続人がいない場合は家裁が選任した相続財産管理人が借地権のついた店舗を競売にかけ代価を弁済に当てます。

旧法借地権で取り壊し義務などあり得ない話はやめてくれ、

旧法借地権は実質的に永久に契約更新出来ますし建て替えも地主が拒めない仕組みになっています。

様々な意見がありますが、ここでまとめます。

しかし、取り壊せと言ってくる地主も悪どいですね。

＞まず相続はしないと思われますが、その連絡はしないといけないのでしょうか。

その相続財産の借地権価格を調べておきましょう。

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