区分建物の処理の方法　（論理考え方の教授依頼）

Question

区分建物の登記処理についてしっくりこないことがあり、どなたか教えていただけないでしょうか？

甲土地（所有者A）上に甲区分建物（表題登記のみ所有者A) (敷地権となっていない）とします。
Aは、抵当権者X の担保として区分建物のみに抵当権を設定しました。　その後、敷地権となった　とします。（この時、抵当権は建物のみの付記登記が入ると思いますが）。その後、Bが、この敷地権付き区分建物のある専有部分を購入したとします。（土地はABの共有、建物はABの共有になって　います）。　その後、抵当権者Xが担保権（建物にしか付いていない）を実行する場合、一度、土地、建物の敷地権を抹消する必要があると思いますが、そうすると、Bは敷地権付き区分建物を購入　　しているため、Aの敷地権の一部抹消なんて、ありえないことになりそうです。
私の何が間違えているのか教えていただけないでしょういか？　　こういう場合どのように処理する
のでしょうか？　宜しくお願いします。

akak71 · Accepted Answer

＃１５の4行目あやまり。

非敷地権、敷地権の登記をしても所有権や抵当権の権利の変動はありません。
極端なことを言うと、登記簿の記載する用紙が、土地の登記簿にするか建物の登記簿にするだけの違い。
＝ここをみんな誤解している。

「敷地権」＝「一体化する」＝「土地の所有権に事項も建物の登記簿にする。」＝「土地の登記簿の所有権を抹消したのと同じ効果」＝　権利の変動はありません　＝登録免許税が課税されない。

congrats · Answer

さて、自分の勉強兼ねて、宅建民法レベルの私が僭越ながらまとめますと

敷地権を登記するまえに建物に設定された抵当権は、不動産登記法７３条の１から敷地権についてされた登記としての効力を有さない
つまり、建物と土地を分離して処分できる。これはいいですよね。
逆に競売する前に敷地権を抹消してしまうと、区分建物としてのＡおよびＢの土地の権利が建物競売とともに消えてしまう。これは都合がわるい。
競売落札後、法定地上権が発生する。（民法　３８８条）
競売によって、建物は競落者の所有になったが土地の所有権はどうなっているか。法定地上権の発生によりもとの区分建物の所有者ＡＢには底地が残るものと解される。
Ｂも区分所有の敷地権として定められた土地の所有権に相当する底地（所有権）が残る。

確かに、区分建物の登記簿では土地の所有権の記載ができないから赤倉温泉先生の言うとおり非敷地権の登記をおこない普通の建物に戻し、
土地の所有権・法定地上権も登記する必要がありますね。

akak71 · Answer

＃１３追加

なお、競落されると、抵当権は抹消されます。　
抵当権に付記された、建物のみに関する事項も抹消されます。

akak71 · Answer

分譲マンションも、完成時は所有者が1人で、敷地権の付き区分建物の登記申請します。
不動産登記法では、所有者の数ではなく、区分建物とする所有者の意思と登記で、区分建物になります。

建物のみ抵当権設定で、競落した場合、非敷地権の登記しないと、土地の所有者を記載するところがない。

非敷地権の登記をすると、　建物の所有者と敷地権の持分が、土地の登記簿に移記される。
すなわち、土地の登記簿に持分・所有者が記載される。

ここで、建物の所有者が変更になっても、　土地の所有者が判明する。

congrats · Answer

不動産登記法７３条の１から敷地権の抹消は不要。
建物が敷地権登記される前の抵当権設定なら敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有さない。

不動産登記法
（敷地権付き区分建物に関する登記等）
第七十三条　敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ。）に係る権利に関する登記は、第四十六条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。ただし、次に掲げる登記は、この限りでない。
　一　敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をする前に登記されたもの

余談ですが、私が建物の区分所有法（登記法ではなく）を学んだ時は持ち主が一人になれば
「区分所有」の実態が消えるから「区分所有建物」でなくなると教わりました。
不動産登記法では、一人でも「区分建物」なんですね。なるほどだから「所有」を省いて
いる。
今回も勉強になりました。

akak71 · Answer

＃１０訂正
抵当権者の債権者代位登記申請　か　裁判所の嘱託登記　に訂正

akak71 · Answer

抵当権実行するためには、
債権者代位登記で「非敷津権の」登記をする。　
　　非敷地権は各部屋ごとにできる。＝敷地権のある建物（部屋）と、敷地権のない建物（部屋）が混在することになる。＝問題はないです。
　　　　　　　　　　　
建物の競売をする。　ただ、法定地上権が成立しないとどうなるかは不明。

登記では、問題なくできます。

buttonhole · Answer

No.8の回答者のご指摘通りですが、それで回答が終わってしまうのも何ですから、例えば、普通建物に抵当権が設定された後に、普通建物が区分されて区分建物になったという事例とすれば良いでしょう。

akak71 · Answer

根本的なところに誤りがあります。

区分建物の表題の登記を申請すると、　原則「敷地権つき」の登記がされる。
非敷地権の区分建物登記簿にするためには、分離可能規約などが必要となります。

非敷地権の登記が完了すると、法務局はもう申請がない限り、敷地権に関する変更登記はしません。

職権で敷地権の登記した、古い区分建物以外には、質問の事例は、全国でも1例もないものと思われます。

敷地権付きの区分建物所有者が1人になっても、敷地権付きの区分建物です。　誤回答があります。
　理由は、また分割して一部売却する可能性があるためです。

区分に関しては、誤回答が多い

buttonhole · Answer

>その後、Aさんの債務不履行で抵当権を実行しようとする場合、建物にしか担保権が設定されていないのですから、一度、敷地権を抹消する必要が生じるはずです。　そうすると、Bさんの立場はどうなるのかということなのです。

仮にＢが所有する乙専有部分を含む全ての専有部分についてＸが抵当権の実行の申立をして、担保不動産競売開始決定がなされると、各専有部分のそれぞれに建物のみを目的とする差押登記がされます。強制競売に基づく差押え登記が建物のみにはできないのと混同しないでください。本件は、敷地権の登記前になされた建物の抵当権の実行に基づく差押え登記です。
　そして、仮に一括売却がされて、すべてＣが買い受けて代金が納付されたとすると、各専有部分のそれぞれの敷地権の登記を抹消した上で、各専有部分のそれぞれについて、Ｃへの所有権移転登記を嘱託することになります。

各専有部分はＣがすべて所有していますが、当然、甲土地はＡＢ共有のままです。もっとも、甲土地にＣの法定地上権が成立していますから、ＣはＡＢの協力を得て、あるいは、ＡＢを相手取って地上権設定登記手続請求訴訟を起こして勝訴すれば、甲土地に地上権設定登記をすることができるので、地上権敷地権の登記をすることもできます。

区分建物の処理の方法 （論理考え方の教授依頼）

＃１５の4行目あやまり。

さて、自分の勉強兼ねて、宅建民法レベルの私が僭越ながらまとめますと

＃１３追加

分譲マンションも、完成時は所有者が1人で、敷地権の付き区分建物の登記申請します。

不動産登記法７３条の１から敷地権の抹消は不要。

＃１０訂正

抵当権実行するためには、

No.8の回答者のご指摘通りですが、それで回答が終わってしまうのも何ですから、例えば、普通建物に抵当権が設定された後に、普通建物が区分されて区分建物になったという事例とすれば良いでしょう。

根本的なところに誤りがあります。

>その後、Aさんの債務不履行で抵当権を実行しようとする場合、建物にしか担保権が設定されていないのですから、一度、敷地権を抹消する必要が生じるはずです。

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