No.4ベストアンサー
- 回答日時:
>つまりBの賃借権は債権の混同(520条)によって消滅し、「転借権は、賃借人の賃借権の上に成立しているものであるから、賃借人の賃借権が消滅すれば、転借人の転借権はその存在の基礎を失い消滅すべき運命であるといえる」(東京法経学院編集部・「2007年版司法書士過去問マスター[2]」P156)からそれによりCの転借権も消滅するということですよね?
それは,ケースが違うのではないでしょうか。
「消滅すべき運命」と書かれているように,親亀である賃貸借がなくなると,転貸人がその物を使用収益するための基礎となる権利がなくなるため,転貸借契約についての,転貸人の債務の履行ができなくなります。
質問されたケースは,Bが所有者となるので,Bが甲建物を使用収益する権原が,賃借権から所有権に替わるだけです。これは,BC間の賃貸借契約に直接には影響しません。ですから,CのBからの賃借権は消滅しないし,新たに契約を結びなおす必要はないと私は思います。
>建物の所有権を転借人が取得した場合は賃借人保護のため520条但し書きの規定により混同の例外として転借権は消滅しない(大判昭8・9・29)とされていますが、これは賃貸借、転貸借の二つの契約は双方に影響していますよね?
それに対して賃借人が所有権を取得した場合は影響しない区別がよく分かりません・・・
これは,私の書き方があまり厳密ではないため,分かりにくかったかもしれません。でも,具体的にどうなるのか考えてみると,違いが分かると思います。
賃借人Bが所有権を取得する場合は,Bの上に,甲建物を所有者として貸す権利と,所有者から借りる権利が一つになるだけです。Cから見たら,貸主がBであるという点については変化ありません。
また,甲建物をBがDに転売したとしても,Bの賃貸人としての地位をDが引き継ぐので,Cは害されません。
一方,転借人Cが所有権を取得した場合には,Cは当該物件のBに対する貸主であり,かつBからの借主であるという立場になります。その意味では,債権及び債務が同一人に帰属したように見えます。しかし,BのCに対する賃借権とCがAから受継したBに対する賃借権は,対向していますが,あくまで別の債権債務関係ですから,そもそも債権の混同は発生していないとも考えられます。
また,通常この2つの契約は,内容が異なります(B→Cの方が,C→Bよりも賃料が高い)。同じ物について対向した貸借関係だからといって,消滅させたらBを害する結果になります(賃料債権を相殺したとしてもゼロにはならない)。
私も,自分の勉強のために考えながら書いてますので,言葉足らずのところや考え違いもあるかと思います(だから「参考意見」です)。
No.3
- 回答日時:
まず,賃借権は債権ですから,179条は適用されません(179条は「物権」の混同の規定です)。
もっとも,Bが建物の所有権を取得すれば,通常は契約上の賃貸人の地位もBが引き継ぐことになりますから,債権の混同(520条)によって,消滅するのが原則です。
転貸されていることが,520条ただし書きや,これに準じて混同の例外が認められる場合にあたるかどうかが問題になります。
AB間の賃貸借契約とBC間の賃貸借契約は独立した契約ですから,その二つの契約の消長は他方に直接的には影響しませんから,ただし書きにはあたりません。
そして,混同によって,Bの地位が,転貸人から賃貸人に代わるだけです。Bが転貸人ではなく賃貸人になった方が,Cにとっても有利ですから,Cの権利が害されることはなく,混同は妨げられません。
また,Bにとっても,AB間の賃借権が抵当権に対抗できる賃借権であったなどの特段の理由がなければ,不都合はありません。
従って,他に特段の事情がなければ,Bの賃借権は,Bの所有権取得により消滅します。
詳しいご回答ありがとうございます。
un_chanさんのお答えからすると
つまりBの賃借権は債権の混同(520条)によって消滅し、「転借権は、賃借人の賃借権の上に成立しているものであるから、賃借人の賃借権が消滅すれば、転借人の転借権はその存在の基礎を失い消滅すべき運命であるといえる」(東京法経学院編集部・「2007年版司法書士過去問マスター[2]」P156)からそれによりCの転借権も消滅するということですよね?
そうすると
>Bの地位が,転貸人から賃貸人に代わるだけです。
と書かれているように、新たにBC間で賃貸借契約を締結するということなのでしょうか?
また、
>その二つの契約の消長は他方に直接的には影響しませんから
と書かれていますが、建物の所有権を転借人が取得した場合は賃借人保護のため520条但し書きの規定により混同の例外として転借権は消滅しない(大判昭8・9・29)とされていますが、これは賃貸借、転貸借の二つの契約は双方に影響していますよね?
それに対して賃借人が所有権を取得した場合は影響しない区別がよく分かりません・・・
無知で申し訳ございませんがよろしくお願い致します。
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