マンションを購入予定なのですが金利がいまいち理解出来てません

Question

現在借り入れ予定金額が１１４０万円で
公庫で借りるか銀行で借りるか
悩んでおります。
話によりますと公庫の場合
金利は
１～１０年目が２．５５％で月４１０６１円
１１～３５年目が３．５０％で月４５５６４円
の固定金利で支払い利息額が７２０万円です。

銀行は変動金利で今の金利のままでいったとしても
（そんな事はありえないのですが…）
１～３５年目が２．９７５％で月４３７１４円
で支払い利息額が６９２万円です。

これだけみれば固定の公庫と変動の銀行の差は
７２０万円ー６９２万円＝２８万円で
これから金利が上昇していくであろう銀行の
良さが理解出来なくてどうも
営業マンに騙されてる気がするのですが
そもそもこの数字自体、適正なのでしょうか？

金利に詳しい方、どうかお力をお貸し下さい！！

noname#11476 · Accepted Answer

>長期固定金利は逆に住宅金融公庫で借りた方が金利は安く借りれる可能性が高いという解釈でよろしいのでしょうか？

繰り上げ返済がないという条件ですとｇｏｏｄ　ｌｏａｎの方が少し安いですね。
信用金庫提供の安いものは公庫よりわずかに安いようです。

銀行の長期固定金利は論外に公庫より高いです。４％をはるかに超えていますので。

全期間固定でない商品と比較すれば公庫も、ｇｏｏｄ　ｌｏａｎも信用金庫も高いというイメージを持ちますが、それは将来の金利上昇次第となりますのでね。
私は公庫の１０年以降３．５％という数字も破格に安いと思っていますよ。これだけ国債発行残高がつみあがっている状況を考えると将来相当金利が上がるという可能性を秘めていますので、私はとても怖くて短期の低金利は選択できません。まあ、考え方次第となりますけどね。

変動や短期固定だと、
経済が上昇－＞インフレ－＞自分の給与が上昇－＞借金は相対的に減ってくる－＞でも金利も上昇するから返済額も同じく増えて帳消し－＞結局楽にはならない
ここで給与が増えなかったりすると悲惨、、、

全期間固定だと、
経済が上昇－＞インフレ－＞自分の給与が上昇－＞借金は相対的に減る
でよい方向に動きます。
もし給与が増えなくても変化なしですみます。

つまり変動や短期を選択する場合はこのデフレや経済低迷が返済が完了するまで、あるいは完了が見えてくるまでは長く続いてほしいと願わねばならなくなります。
逆に全期間固定を選択した場合は、どんどん景気が上向くとラッキーとなるわけです。

私は後者を選択するということです。

noname#11476 · Answer

参考までにお話しすると、

・過去の変動金利の平均値は５％位になります。
　だから長い年月の間では平均して上記位になると覚悟した方がよいです。

・銀行の同一期間の固定金利が、専門家が安全にみた将来の予想金利である。
　３０年固定で４．５％であれば、それが３０年間借りたときの平均予想金利と考えれば安全です。
　繰り上げ返済するのであれば、もっと短い固定期間の金利を見ます。
　これは素人でも出来る予測方法です。

・住宅金融公庫なみの長期固定金利は、
　ａ）証券化手法を使ったｇｏｏｄ　ｌｏａｎ
　ｂ）審査基準を非常に厳しくしている信用金庫（城南信金などは有名）
　ｃ）公庫証券買い取りを利用した民間銀行＋公庫のローン
です。あとは高いですね。

ローンを借りるときの参考にして下さい。

noname#11476 · Answer

まず、公庫の場合ですが、団信保険料が別途かかり、大体これが０．３％位の金利に相当しますので、これを上乗せして計算した方がよいです。
ですから、２．８５％の３．８％になります。

次に銀行ですが、２．９７５％が変動ですか？？？？高いところですねぇ。

>銀行の良さが理解出来なくて
それはそうでしょう。私でも理解できません。
安いところやキャンペーン金利を提供しているところはまだまだありますよ。
たとえばさして破格の金利ではない、平均的な銀行金利のひとつであるみずほ銀行でも変動は2.375％（2.575％）（後ろは保証料を前払いしない場合）ですよ。

今後金利はいずれ確実に上昇しますので、今の金利から上昇すると、たとえいま銀行が得に見えてもそれを拭き飛ばすくらいの金利負担になりますよ。

>営業マンに騙されてる
銀行の営業マンですか？間違いなくだまされています。

では。

you-ko · Answer

えぇ～ッと・・・・
金利や利息を考える場合に、副産物も考慮してやって下さい。

【住宅公庫の場合】
火災保険が団体扱いなので、３５年分が格安で契約できます。

【銀行の場合】
定期預金の金利優遇とか何かありませんか？

両者、抵当権を設定するので、その手続き費用もかかりますよネ？
トータルの事務手続き（印紙代を含む）も比較確認した方が良いかと思います。
１０万円以上するバカにならない金額だと思いますヨ。
社内融資などの場合（財形融資等も）、退職金を担保にするところが多いので、抵当権設定などの事務費用が少なくて済みます。

それと、考慮して頂きたいのは、今後の予定です。
１１４０万円って、住宅借入金にしては少ないと思うのです。
早期完済される予定が有りますか？
公庫の場合、「長く借りて、早く返した方がトク」と言われてます。
一部繰上げ返済（１００万円以上で、手続き費用は３０００円ほど）を繰り返したり、果ては全額返済されると、条件は違ってきますよネ？

家族構成にもよりますが（子供の多い方はむずかしい？）、購入時は「これで手一杯」「不安だし」と思っていても、何年かすると「この１００万どうしよう？利息も増えないし？？？」になって、早期完済される方って多いんですヨ
３年後に５００万円を一部繰り上げ返済されると、残期間が１２,３年になるのかな？
公庫の３．５％の期間はわずかになりますよネ？
残存期間が１０年を切ると、所得税の減税は使えません。
仮に、所得税減税を利用できても、やはり早期完済した方が有利です。
繰り上げ返済をしても、火災保険の３５年間は利用できます。

後・・・・購入時に『繋ぎ資金』という経費がありませんか？
「お金を払わないと名義所有にならない」「名義所有で無いと借り入れが出来ない」この間を、銀行融資で補う金利と事務手続き費用ですが、高いデス。
わずか４０日間くらいのことでも、数万円かかると思います。（印紙代だけで万単位だから）
保険や親族からの借り入れで一時的に賄えるなら、この間だけでも都合した方が有利です。

jenna · Answer

まだまだ低金利が続くというのも一理はあると思いますが，35年間の金利をどう読むのかはプロでも出来ないでしょうね．細かい金利計算は勘弁願うとして，銀行は現在の金利が35年間続くとして計算されたものでしょう．

したがって私なら固定金利で返済計画が明確になる金融公庫の方を選びます．

そのあたりのリスクテーキングを考えて選択されればいいのではないでしょうか．

下のURLに色々と参考になる記事がありますので参考にして下さい．

参考URL：http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20031128A/index3.htm

マンションを購入予定なのですが金利がいまいち理解出来てません

>長期固定金利は逆に住宅金融公庫で借りた方が金利は安く借りれる可能性が高いという解釈でよろしいのでしょうか？

参考までにお話しすると、

まず、公庫の場合ですが、団信保険料が別途かかり、大体これが０．３％位の金利に相当しますので、これを上乗せして計算した方がよいです。

えぇ～ッと・・・・

まだまだ低金利が続くというのも一理はあると思いますが，35年間の金利をどう読むのかはプロでも出来ないでしょうね．細かい金利計算は勘弁願うとして，銀行は現在の金利が35年間続くとして計算されたものでしょう．

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