住宅ローンどこから繰上げ返済したほうが良いですか？

少しまとまったお金が出来たので、住宅ローンの繰上げ返済に使おうと思っています。
家は昨年１０月に購入しました。
借り入れは住宅金融公庫、銀行から行いました。
一番金利が高いのは、公庫の１０年以降の金利です。
こう言うことは全然詳しくないので、よく分かりませんが、どこから返済を始めるのがお得で良い方法なのですか？
恥ずかしながらよく分からないので、何かアドバイスがあれば教えて下さい。
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/10/10 12:22

銀行は全期間固定ですか？それとも変動ｏｒ短期固定ですか？

ａ）どちらも全期間固定の場合は損得を計算できます。
銀行と公庫の両方から繰り上げ返済プランを出してもらい、トータルの支払いが少ないｏｒ支払利息が少ない方を選択します。
＃自分でも計算できますが、エクセルを使えないとちょっと大変です。

ｂ）銀行が短期固定ｏｒ変動の場合
明確な答えはありません。今は公庫の１０年以降の金利が一番高くても、将来銀行の金利がそれを上回ることがありえるからです。
つまりご自身による金利の予想数値に基づいて判断します。

公庫の現在の金利（当初１０年）と１０年以降の金利の両方が、銀行の現在の金利より高い場合は、金利が将来これ以上上昇しないとすれば公庫から返済したほうがよくなります。
しかし、公庫の現在の金利＜銀行金利＜１０年以降公庫金利　であれば、銀行金利が一定としてもややこしくなります。

結局金利の具体的数値、元金残高、返済年数、毎月返済額、金利という数値を用いて計算しないとわかりません。上記計算をエクセルなどで出来るようにして、銀行金利を予測してどちらが得になるのかを予想しないと結論は出せません。

損得を考えるのではなく、毎月の支払額がこれ以上増えるのを少しでも防ぎたいのであれば、当然返済額が不確定の銀行から返済します。

これ以上は具体的数値もないのでアドバイス出来そうにありませんが、かなり面倒な話というのはご理解できましたでしょうか。

No.1 回答者： semi55 回答日時： 2003/10/10 11:57

　この問題はたったそれだけの情報でアドバイスできるほど簡単じゃないと思います。

　それぞれの金額、利率、契約の内容がすべてわかったとしても、akey-fさんの今後の収入予想、転職の可能性、交通事故にあった場合の収入の予想とかとんでもないことまで考えないとどっちが有利かなんて判断できません。

　アドバイスとしては。
　ローン返済についての本（大きな本屋に行くと何冊もあってびっくりします）を２・３冊買って読んでみましょう。