不動産売買の契約内容について

Question

この度、マイホームを建てるため、気に入った古家付きの土地を見つけたので、早速購入することに決めました。
　仲介の不動産屋を通じ、不動産購入申込をし、価格の合意に至り、「売主が更地渡しにする」という内容で今週末に頭金２００万円を支払い、本契約に至る予定です。
　契約後は、売主が受け取った頭金を使って古家を解体し、契約日までに更地にして渡せるようにするとのこと。
　そこで、不動産屋は本契約に際して、私に対し、「通常はローンの審査がおりない場合も考えられるのですが、あなたの場合はしっかりしたところに勤めているので、今回は契約が破棄できないタイプ？の契約にして欲しい」と言ってきました。
　その理由としては、売主は、本物件を相続したものの、現在は遠い他府県に居住していて、不動産屋から本物件の売買の話があれば、こちらにやってきて、本物件の古家に拠点にして不動産屋とやりとりをし、それが終われば自宅に戻るということを繰り返しているようで、もし、古家解体後に本件が破談になれば、「売主が拠点を失い、かなり不利になるから」とのことでした。
　私は現在、一行だけ銀行住宅ローンの仮審査もとおり、ローンで審査につまずくことはまずまず無いと思っていましが、実は、本年２月頃に私の手違いでクレジットカード料金が引き落とせないということがありました。
　結局すぐに代金を支払って事なきを得たのですが、同じ経験をした友人に、「ローン支払いの滞り」として処理されて住宅ローンが借りられなかった者がいました。
　このことを踏まえ、このまま不動産屋の言うままに契約しても大丈夫でしょうか。
　また、ローンの仮審査が通った後、本審査で蹴られることはあるのでしょうか。
　長くなりましたが、宜しくお願いします。

oyazi2008 · Accepted Answer

不動産業者です。
NO.1さんの回答が良いと思いますよ。
売主買主、双方リスクが無い様な契約内容にする。引渡しの期日を長く設定するだけです。

質問者さんのローンの条件がわかりませんが、本審査の承認に建築確認済み証を要するならば、3ヶ月～4ヶ月程度の期間を設けて、期限の最終月1ヶ月以内にローンの承認を得るようなローン条項の設定、その後解体着手でどちらもリスクは無くなるでしょう。
上記の手続きが前倒しになれば、早く決済すれば良いだけの話ですし。

もしくは、解体実費分を値引きしての現状渡しで（質問者さんが解体する）、ローン条項の設定。但し金融機関により建物も所有権移転を求められる銀行等もあり。

いづれにしても1ヶ月期限を伸ばせば良いだけだと思います。

ローンというのは、我々不動産業者が届かない範囲で合否を決められてしまうことですから、事前審査が通ったからと言って、付帯しないのはいかがなものかと。業者が責任を負える類ではありませんから、売主も買主も極力リスクを負わないような、契約内容にすべきで、どちらかがリスクを背負うような契約内容の提示は拒んで差し支えありません。

もちろん事前審査が通っていれば、ほぼ間違いなく本審査も通ると思います。事前で申込人の信用情報の登録内容の調査は経ていますから。
また引き落としが出来なかった場合も、同月内に支払えば「延滞」扱いにはなりません。

尚、事前審査と本審査の違いは、契約書や重要事項、登記事項証明書原本等で購入物件の現地確認や法的規制の確認、団体信用生命保険の加入審査、再度の与信確認（事前の状況と変わりなければ問題なし）ぐらいです。銀行の保証会社内の本審査は事前審査より早く結果が出てしまいますが、1週間～等時間がかかるのは、団体信用生命保険の生命保険会社の加入審査結果待ちだからです。

doraemonhimitu · Answer

頭金　→　手付金が正式の言葉です。
クレジットカードの決済遅延はよくあることですが、度々遅延が発生すると問題はある。
まず、契約方法を現状有姿でローン実行時に買い取り、買主が解体すれば、売主はいちいち出向かなくても問題は解消されます。また、余分な費用を削減されることを勘案して売買価格を値切ることも可能ではないでしょうか。解体については数社の直接解体屋さんと交渉すれば、建設会社経由より建設会社のマージンが削減されます。
もし、質問者の内容で契約される場合は今のところ問題はないと思われますが、この世の中何が起こるか判りません。安全策としてローン特約条項を織り込むようお勧めします。

ローンの審査
通常、ローン審査は申込者本人の審査、申込金額の妥当性、等々のほかに個人信用情報を確認するとこになっています。
全国銀行個人情報とクレジット関係の情報は最初に徴求することが原則で、仮審査でＯＫとなっていれば、再度個人情報を取ることはありません。仮審査のＯＫが取り消されることはよほどのことが発生しない限りあり得ないことです。融資申込書の記載事項に虚偽があった場合、添付資料の偽造、転職、勤務先の解雇、などは取り消しされます。

detekoiya · Answer

「頭金」ではなく「手付金」ですね・・・

一般論ですが、いわゆる「ローン特約」
（契約後、一定の期日までにローンが通らなかった場合は白紙解約とする）
を、つけないというのは買主に不利になります。

買主が業者の場合はともかく、個人の場合は
聞いたことがありません。

解体したのに解約になったら困る、という言い分は
売主は一方的すぎるのではないでしょうか？

普通に考えれば
解体の実施をローン審査通後に行えばそれでいいと思います。

どうしてもローン特約なし、にしてほしいと主張されたなら
それならば、引渡後に解体とするから解体費用分を
売買金額から引いてくれ、と言ってみたら
いかがでしょう。

それにしても、仲介業者が売主寄りすぎますね・・・

上記の通り、そんな一方的な言い分はあり得ないと
言って構わないと思います。

ローンについてはあくまで結果が出てみないと
わからないものです。

不動産売買の契約内容について

不動産業者です。

頭金 → 手付金が正式の言葉です。

「頭金」ではなく「手付金」ですね・・・

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