抵当権者の抵当権抹消承諾必要

中古の戸建住宅の購入を検討しているのですが、条件として「抵当権者の抵当権抹消承諾必要」とある場合、抵当権抹消承諾をしてもらうのは大変ですか？

また、その処理を、自分でやるのではなく、他の人に依頼して、やっていただける職業の人はいますか？
また、それを依頼した場合、どれくらいの費用がかかりますか？

よろしくお願いします。

No.6 回答者： kanrishi 回答日時： 2014/03/09 09:40

「抵当権(担保)登記抹消」は言わずもがなの引き渡し条件です。

競売にでもかかっていなければ敢えて条件とする必要もありません。これは買い主からの提示条件で義務者は売り主ですから、こちらが心配することはありません。全ては間に入った仲介業者が手配します(司法書士も)。
抹消に関する費用は売り主負担になりますから、これもご心配ご無用。
予定通り抹消できなかったら(必要書類が揃わなかったら) 決済が流れるだけですが、それで損害賠償を求めることは無理です。その物件には縁が無かったと諦めてください。

No.5 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/02/26 21:03

債務整理などの物件で売却可能額より債務額の方が大きく、物件が気に入って購入の申し込みをしても、その後に担保権者に具体的な返済金額や時期等提示して、承諾を取らなければならない物件なので、必ずしも購入できるとは限らない物件ということです。

尚、抹消関係の交渉や手続きは、売主と仲介業者が行いますので、買主の負担や手間はありません。
この抹消承諾ですが、担保権者が事前に承諾していても（書類などは出ません）、契約後に否決されることが稀にあり、売買契約には担保権抹消を条件とする停止条件が付帯することが多いです。ローンを利用する買主がローン条項を適用するように、万一担保権が抹消できないときは、白紙解除となる（手付金は返還されます）条文です。

物件が気に入っており、契約したいならば「万一この件で契約解除の際はペナルティーを支払ったり、受領したりは出来ないこと、必ず100％購入できないかもしれない」の2点さえ納得されるならば、特段負担はありません。

債務超過の物件の場合、手付金等は仲介業者の方で何らかの保全を取るはずですから、売主が使ってしまう危険もありません、ここは業者に確認してください。
上記についても業者に良く聞いて確認しましょう。

No.4 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/02/26 16:26

抵当権は借入金全額を返済すれば抵当権の抹消はできます。

銀行の場合は借入金全額を返済すれば抵当権放棄証書、原因証書（金銭消費貸借契約書等）銀行の資格証明書が交付されますが、抵当権の抹消手続きは売主が処理しなければならない。購入者の費用負担はありません。売主は自分で法務局に抹消申請手続きをするか、司法書士に依頼することになります。

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/02/26 10:03

金融機関に抵当権を抹消してもらおうとすると多額のお金が必要なのですよ。

そのお金を出すと安く買ったことにはなりません。
そんな物件を市場に出すことが問題です。任意売却としてプロの間で売買するのですが、それでタメなら競売です。
競売や任意売却の代行をする者がおります。しかし責任を負ってくれるわけではありません。

No.2 回答者： alsmagna0 回答日時： 2014/02/26 09:31

基本的に No.1 の解答者さまがおっしゃるとおりです。

ただし「抵当権者の抵当権抹消承諾必要」という条件がある、というのが気になります。これは買い手（質問者さま）が売り手に要求した条件なのですか、それとも売り手がそのような条件をつけているのですか？　後者であれば何となく変な気がします。抵当権の付いている売り物件はたくさんありますが、それは売買時に抹消されるように手続きされることが常識なので、売り手側があえて「抵当権者の抵当権抹消承諾が必要」という条件を強調することはないと思います。

No.1 回答者： detekoiya 回答日時： 2014/02/26 04:28

抵当権抹消してもらうには

当然ですけど、借入者が借入額を返済する必要があります。



売主さんが、まだローンが残っている物件を
売りに出している
↓
売却額でローン残額を完済の予定


ということならば、

それは売主さんが抵当権者（借入している金融機関）に
事前に話をして、決済日に入金を確認後に
抹消書類を発行してもらうように依頼をしておく
ことになります。

基本的にその辺の段取りは
仲介者・司法書士・売主でやることなので

購入者は特にやることはないはずですが。