大家都合の退去について

Question

長文になると思いますが、よろしくお願いします。

入居八年目になる借家に家族ですんでおります。
建物のとなりに大家さんが住んでいます。
去年、四回目の更新があり、不動産屋に行き、更新手続きをしてきたのですが、その際に不動産屋から
「次回の更新は大家さんの娘夫婦が住むので取り壊して新築にするから、更新できません」
と言われました。
納得できなければ、今すぐ契約解除で退去と言われました。
我が家としては、猶予もなく出ていくのは無理だったので更新手続きをしました。
現在、契約が一年間残っている状態ですが、大家さんが弁護士を頼んだようで、弁護士事務所から手紙が届きました。
早く連絡をしないと裁判するからと言った内容でした。

私としてはまだ一年あるし、子供の学校もあるし、等の理由で３月頃から引っ越し準備中を始めようと思っていたところの手紙だったので驚いています。
それに何故、隣に住んでいるのに大家さんから上記の事柄を話してくれなかったんだろうと悲しくもなりました。

色々と自分でも調べているのですが、大家さんとの信頼関係が破綻していると強制退去もありうると書いてある記事が多かったです。
私たちはルールも守り、家賃も納めてきました。
大家さんからの説明なく、全て弁護士や不動産屋に話を聞いている状態は信頼関係は破綻していると見なされるのでしょうか？
立ち退きの際の新居への費用も出るのか不安です。

長文、失礼しました。
回答をよろしくお願いします。

feinberg · Accepted Answer

以下では、本件借家がもともと取壊しが予定されていなかったことを前提に、回答します。(もともと一定期間経過後に取壊す旨法令又は契約で決められていた場合には、建物を取り壊すこととなる時に借家契約は終了となります(借地借家法39条))。
1　退去義務について
(1)　契約期間の満了まであと一年あるのに、同期間の満了を待たずに退去しなければならない場合は、本件借家契約が有効に解除(民法541条)された場合に限ります(逆に解除が無効であると期間の満了をまたずに立ち退きを強制されることはありません)。そこで、この点につき検討しますが、解除をするにも法的要件を充足する必要があります。その要件の一つは、(あなたに)債務不履行があること、となります。ここでいう債務不履行とは、簡単にいうと、契約で約束した事項を守らないことです。例えば、賃料の支払いを約束しているにもかかわらず、賃料を支払っていない場合等です(他にも、勝手に他人に借家を又貸しした場合等)。逆に、あなたに上記のような債務不履行がない場合は賃貸人は解除をすることはできません。
　ルールを守っているし、賃料もきちんと支払っているというのであれば、先方の解除には法的根拠はないと思われます。もちろん、法的な意味で、信頼関係が破壊された、とも言えません。
　なお、参考までに、判例上信頼関係が破壊されたとして解除が認められた事案を紹介します。
　賃借人が暴力をふるう、脅迫をする、などした場合(最判昭和50年2月20日民集２９巻2号99頁)、障子、ガラス戸が全てなくなった上、壁まで損壊している場合(最判昭和27年4月25日民集6巻4号415頁)、賃料を5ヶ月分滞納した場合(最判昭和43年11月21日民集22巻12号2741頁)等があります。
(2)　立証責任
　仮に、先方が賃料不払いを理由とする解除を主張した場合には、こちらで賃料を支払ったことを主張立証しなければなりません。念のため賃料を支払ったことを証明できるものを用意しておくとよいでしょう。
　他方、信頼関係が破壊されたことを理由とする解除の場合は、賃貸人の側で、具体的に信頼関係を破壊すると認められる事情を立証する必要があります。したがって同事情については先方の言い分を待ち、こちらが反論することになります。
(3)　先方に対する反論
　先方が解除を理由に立ち退きを求めている場合は、「私たちは本件借家契約を遵守し、家賃の不払いもないのであるから、契約の解除は根拠がない、」と反論できることになります。
　こちらに落ち度がないのに借家契約を終了するのは実はそう簡単なことではなく、その点は先方の弁護士もわかっていると思いますので、上記反論で紛争が収まるかもしれません。
2　立退料
　立退料の支払いは、契約の更新を拒絶する際に問題になります。順に説明します。
　本件借家契約の書面に、「更新しない、」との文言がはいっていない場合、契約の更新が事実上強制されます(借地借家法26条、28条)。言い換えると、賃貸人が契約の更新を拒絶することができるのは、正当な理由がある場合のみに限定されます(同法28条)。で、この(更新拒絶の)正当の事由の有無をどう判断するかというと、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、立退料の支払いの申し出の有無、その額等を考慮して判断されることになります(同法28条)。ここで立退料の問題が出てくるのです。
　実は、賃借人が賃貸人に対して立退料の支払いを請求できるとする法的根拠はありません。しかし、上記更新拒絶の正当の事由の有無を判断するにあたり、判例上立退料が重視されることが多いのです。
　したがって、立退料はあくまで契約の更新を拒絶できるかが問題になったときに交渉材料となることを押さえてください。
3　契約の更新拒絶について
　蛇足かもしれませんが、一応契約の更新拒絶の点についても言及しておきます。
　既に述べましたが、上記更新拒絶の正当事由の有無は、賃貸人および賃借人双方の利害得失の比較考察、その他諸般の事情を考慮してなされます。
　本件について見ますと、大家さんの娘夫婦の利用の必要性、あなたの子供の転校の時期等の問題、立退料が提供されているか、といった点が判断のポイントになると思います。
　したがって、来年の更新の際に、子供の事情や、立退料が支払われていないことを根拠に、賃貸人の更新拒絶は正当の事由がなく無効である、と主張する余地も多分にあると思われます。これはあくまで一年後の更新拒絶を争う場合のアドバイスとなりますが、参考までに記しておきます。

Cat-shit-one · Answer

あなたは何のアクションもしていなかったんでしょうか？

＞更新できません」と言われました。
更新日がいつかは分かりませんが、何月末には退去するなどとの約束をするべきだったのでは？

＞等の理由で３月頃から引っ越し準備中を始めようと思っていたところ
それは、大家さんや弁護士には話をしていたのですか？

＞大家さんからの説明なく、全て弁護士や不動産屋に話を聞いている状態は信頼関係は破綻していると見なされるのでしょうか？
まぁ、娘さん側に押されているんでしょうけどね。
大家さんとしては、心苦しく、直接は言い出せないのでは無いのでしょうか。

＞立ち退きの際の新居への費用も出るのか不安です。
勧告が６ヶ月以内なら、立ち退き料を請求することは可能です。
でも、もうずっと前ですしね。聞いたのは。

退去の正当な事由には当たらないので、居座ることも法律的には可能ですが、まぁ、相当角が立つでしょうね。

それぞれの所と話し合うしか無いでしょうね。
退去には同意すること、退去に伴う費用のこと、家賃のこと。
裁判にはならないようにしないとお金が余分にかかりますし。

toukai3569 · Answer

次の更新は出来ないと言われた時で２年間有りますが。大家さん直接話が無くても契約書作成する管理不動産会社の仕事ですが。何年住んでも貸家は契約日で退去ですよ。

takuranke · Answer

大家が一番悪いなそれと仲介の不動産屋。

＞納得できなければ、今すぐ契約解除で退去と言われました。
これできませんよ。
相手から金出させるなら、この時点で話し合わないと。
時季更新なしを承諾しなければ即時tるの解約とか、更新しませんは無理、
裁判やれば必ず勝てます。

契約の満期日が何時なのかは知りませんが、
少なくとも半年以上前（去年更新したと記載されているので）に次期の契約更新はしないといわれているので、大家から引っ越し費用などは一銭も出ませんね。

かなり悪質なやり方ですね、
それと、今回の契約書に次期の更新はないと明記されているのでしょうか？

明記がないならごね放題。

それと退去について、いつまでに連絡するようにと科の記載があるのでしょうか。

契約書内容確認していないないなら質問者様も落ち度が大きすぎます。

nan93850673 · Answer

>立ち退きの際の新居への費用も出るのか不安です。

非再契約型の定期借家権契約であれば出ません。

http://www.owners-age.com/service/teikishakuya.html

>大家さんからの説明なく、全て弁護士や不動産屋に話を聞いている状態は信頼関係は破綻していると見なされるのでしょうか？

大家さんにも申し訳ない気持ちがあり、直接言う事が出来なくて不動産屋や弁護士を通している可能性がありますね。でも貴方が出ていかなければいいけない事には変わりないと思います。

hekiyu · Answer

家賃などをきちんと払っており、債務不履行などが
なければ、そう簡単に立ち退き請求など出来ません。

信頼関係破壊法理というのはありますが、それは
借り主などが家賃を払わない、というような場合
を意味します。

これはチャンスです。
どうしても出て行って欲しい、というなら立ち退き料を
しこたま取ってやればよいのです。

とにかく、契約書を持って、早急に専門家に相談することをお勧めします。

相手のいいなりになる必要は全くありません。

大家都合の退去について

あなたは何のアクションもしていなかったんでしょうか？

次の更新は出来ないと言われた時で２年間有りますが。

大家が一番悪いなそれと仲介の不動産屋。

>立ち退きの際の新居への費用も出るのか不安です。

家賃などをきちんと払っており、債務不履行などが

以下では、本件借家がもともと取壊しが予定されていなかったことを前提に、回答します。

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