家の建て替えに当たり大幅値引きを提示されていますが大丈夫でしょうか？

Question

私の実家は築３０年の木造で建て替えを検討しています。
総予算３０００万、
１階部分６７m2和室と洋室に納戸２間と流し台トイレ付き、
２階部分６４m2で３ＬＤＫにトイレバス、流し台付き、
総建物面積１３１m2の条件で３社ほどから見積もりを取った結果、
大成建設のパルコンスイッチのパッケージを選ぼうかと考えています。
理由はＲＣ造の外観が親の好みに合ったことと
建物建築値段が元値からかなり値引きされて提示されたことにあるようです。

ところでこの値引き、２月に住宅展示場で物件を見に行った際、
大成建設が実施していたくじ引きで当たって権利を得たものでして、
本来は１９％引きのところを年度末だから更に値引きすると言われ、
建物本体の建築価格２６００万のところを約５００万値引きし、
消費税込み約２１００万での提示を受けたようです。
ただし、この値段は建物解体価格と外構工事、
建て替え中の転居費用は含まれていません。

本人たちにとってこの値引きはとても大きな魅力を感じるもののようなのですが、
子供の我々から見ると少々うますぎる話のような気もあります。
この会社に依頼はしようとは思うのですが、
何か気をつけなければならないことはあるのでしょうか。

大手ですからそれなりに信頼はしているのですが、
建築部材や工法で値引き分少し質を落とされたりするのは
できれば避けたいです。

noname#74848 · Accepted Answer

またまたお役に立たないかもしれませんが・・・。少しでも参考になれば。

まず床ですが、ウチも２階の床すごく固いです。防音対策のため、床下にＡＬＣコンクリートが敷き詰めてあります。１階は普通の木造住宅と同じ、木の根太があるので、ある程度クッション性が感じられますが、かなり感覚的に違います。
変な造りですよね（笑）。もしかしたらメーカーわかるかもしれませんが。
２階はガチガチといった感じです。子供が小さいのでかなり気を使います。転んで、頭をぶつけたりしたらと・・・。実際ありますし。
本当に１階とはぜんぜん違います。歩いていて分かります。
できれば
>(3)、フローリングの下に軟質の材料を敷く
のがいいでしょう（全面に）。多少予算オーバーしてもそのほうが良いと思います。ウチも今では後悔しています。結局、後からでは余計にお金がかかりますから。

また、２階の暑さは間取りしだいでしょう。ウチは吹き抜けがあるので、床下にＡＬＣがあっても断熱効果はありません。かなり暑いです。閉鎖された空間であれば、ある程度断熱効果は期待できると思います。どのような間取りを考えておられるか分かりませんが・・・。

それから、内装設備ですが、値引き等考えなければどのメーカーのものでも設置できると思います。つまりは取引のあるメーカーのものだけを勧めたいわけです。そのほうが安く提供できますし。
ウチでも、当初示されたものでは気に入ったものがなく、ハウスメーカーに取引のある設備メーカーを教えてもらい、その中から気に入ったメーカーのものを設置することで妥協しました。
どうしてもメーカーが用意できないものを設置したいのであれば、施主施工という手もあると思います。その分の保証は受けられませんが。

すみません、いつもウチの例ばかりで・・・。
でも、本当に納得できる家造りをしてください。後々後悔しないためにも。

shou-chan · Answer

しばらくお返事を書いていなくて申し訳ありませんでした。
皆様様々なアドバイスをありがとうございます。
あれから、様々な検討を重ねました。
営業と打ち合わせを重ねたり、他社との比較、検討を重ねた結果、幾つかの懸念（不安）材料が出てきましたが、最終的に大成建設で建築する事を決め、本日契約をいたしました。
これから内装などを決めていく際、様々な問題が出てくるとは思いますが、皆様にまた質問させて頂くかと思います。どうかよろしくお願いします。

因みに、懸念(不安)材料が何かを幾つかあげておきます。それに対して、良きアドバイスがあればご指導願えればと思います。

(1)、我が家が２階LDKであることから生じる問題
　1)、２階の床の硬さ
　　　＞普段２階で生活することを考えると、足に
　　　かかる負担はかなりのものになるのではと
　　　思います。
　　　これから、年を取っていく段階で足腰の問題は
　　　非常に重要な事柄だと思います。
　　　これについて、営業とは次の様な話し合いを
　　　しています。
　　(1)、床をカーペット敷きにしたり、スリッパをはく等
　　　　これであれば１番コストがかからないため、
　　　　２階全面にも敷ける。ただ、根本的な解決に
　　　　なっていない様にも思われる。
　　(2)、フローリングをコルク材など軟質の物に換える
　　　　足への負担はは１番少なくなるであろうが、
　　　　表面が擦れたり、家具などを置くため、すぐに
　　　　摩耗してしまう。
　　(3)、フローリングの下に軟質の材料を敷く
　　　　上の２点から考えれば、これがベストなのだろうが、
　　　　一枚板をかませるために一部のみ
　　　　敷いた場合、廊下などと段差が出来てしまい、
　　　　また２階全面に敷けばコストが高くなってしまう。
　2)、２階の夏の暑さ
　　　＞営業曰く、「コンパネの上に耐熱ブロックを
　　　敷き詰めるため、天井部の厚さは30センチ以上
　　　にもなる。木造の切り妻などは天井裏の空気
　　　自体が暖められるためにかなり暑くなるが、
　　　RC住宅ではそんな事はないため、かなり涼しく
　　　なるはずだ」とのことだったが、
　　　はたしてそれほど違うものなのでしょうか？
　　　瓦と屋根断熱材、及び天井板と天井断熱材を
　　　合わせれば軽く30センチは超えるはずだし、
　　　それプラス屋根裏の空気層を考えれば、
　　　素人考えから言えばその方が断熱性能高い様な
　　　気がするのですが…

(2)、間取りに対して、小回りが利かない
　1)、建物内部に壁が出てしまうことや、ベランダの
　　　広さが十分に取れないこと
　　　＞セットバック(２階の壁が１階の壁より内側に
　　　入る事)のためにベランダが十分な広さが取れ
　　　なかったり、パネルの特殊接続の必要がある
　　　ために施工費が高くなってしまいました。
　2)、窓の開口部分の少なさ、及び位置の制限があること
　　　＞特に窓は顕著で構造的に90センチの壁が
　　　どうしても必要であるために窓が小さくなって
　　　しまった所が幾つか出てしまいました。
　　これらは、壁構造住宅である以上、ある程度仕方
　　がない事なのですが、こちらが思っていた以上に
　　大きな問題として立ちはだかってきました。
　　間取りの配置などで調節してはいるのですが…

(3)、今一歩、住宅メーカーとしての姿勢が甘く感じられる点
　1)、カタログなどを含め、内装設備の選択肢・提案
　　　力の乏しさ・工夫の無さが感じられること
　　　＞例えば、我が家ではキッチンに80センチ高の
　　　物が必要なのですが、営業曰く、「うーん、ウチでは
　　　ご用意させて頂いておりませんね。
　　　最近は高くなる傾向なので無いかもしれませんね」
　　　他社では「一応ご用意させて頂いておりますよ、
　　　ただ割高になるかもしれませんが」
　　　又、障子・襖は標準ではアルミのもの(これだけで
　　　十分驚いたのですが)だったのですが、「無垢は
　　　ないの？」に対して「無垢は反ったり歪んだりします
　　　ので…」今の家は30年以上経ってるけど全く
　　　と言って良いほど歪んでないんですけど…
　　そもそもが物を用意していない等、営業の経験不足
　　云々よりも会社として、住宅メーカーとしての自覚が
　　足りない様に感じられる所がありました。

結局最後に決め手になったのはRC住宅の堅牢さ・建物自体のメンテナンスの少なさ、そしてそれがかなりの割引で手に入ることでした。さらに言えば、大成建設のコンクリートパネルの出来の良さも。
これらのメリットが、上記の様な懸念(不安)材料がある程度努力(？)でカバーできるだろうという事もあって、より大きいと考えたからです。
ただ、家を建てる以上快適な住居にしたいので、これらの問題点が立ちふさがってくるのです。
皆様にはお世話になりっぱなしですが、どうかアイディア・アドバイス等あれば教えて頂ければと思います。
どうかよろしくお願いします。

noname#74848 · Answer

＃７です。
地盤改良の件ですが、うちの場合、最終的に３つのメーカーから、今のメーカーに決めたのですが、その理由のひとつが地盤改良でした。これはメーカーによって、考え方がぜんぜん違うようです。金額的には、それほど大きな開きはありませんでした。（１００万円前後）

今の家を建てたところは、もともと建物があったところなのですが、軟弱地盤で近くの道路を大型車が通るたびに家が揺れるようなところです。しかも１メートルも掘ると水が出てくるようなところです。
そこで、どのメーカーも地盤調査をしたのですが、２社は地盤改良が必要（１社は鋼管杭、もう１社は土壌改良）だとの話でしたが、１社は必要なしとのことでした。結局、心配ではあったのですが、メーカーが保証もしてくれるだろうと地盤改良が必要ないメーカにしたわけです。（そのぶん他にお金がかけられるので）
そのメーカーの言い分としては、本社の研究所まで土のサンプルを送り（普通は地方の拠点あたりで判断するとのこと）その結果と、もともと家が建っていて今まで何の問題もなかったこと、均等に地盤が軟らかいから（沈むときには傾かない？）との理由でした。

質問者様の場合、すでにメーカーを決められていることと思いますので、そのメーカーの勧めるとおりにしたほうが良いと思います。あとあとのこともありますので。うちの例からすれば、もともと家が建っていたところで、しかも山地とのことですので、必要のない可能性が高いとは思いますが・・・。

うちのことが、参考になるかどうかはわかりませんが、失礼ながら書き込ませていただきました。

ninjinsan · Answer

丁寧なレスを頂きありがとうございました。
ご質問にお答えしたいと思います。

＞設計士って個別に頼むとなるとかなり値が張りませんか。

個別であれ、メーカー発注であれ基本的には俗に言う「設計料」は必ずかかります。
メーカーへの発注にも、表に現れているかどうかはご確認頂きたいと思いますが、しっかり含まれています。
内容としては主に「設計料」＋「監理料」の二つに別れ、

設計料→数十枚の図面と部材等の仕様が書かれています。
監理料→指示した設計通りに施行されているか等を細かくチェックします。

この二つのの要素が入って初めて建築が始まる事になります。
ではメーカーにも個別発注にもこの設計料が含まれているとなると、いったい何が違うのかと言いますと、「宣伝費」が一番大きな違いと言えるでしょう。
このＣＭ費はミ○ワホームですと、大凡15％～19％の費用割合と言われています。
大成のＣＭ費割合はある程度類推できると思いますが、経費割合はこんなもんです。

話は戻しますが、設計事務所への費用は、現在は大凡7～13％辺りですね。
私達が発注していたときは、監理はさせずに設計だけで支払っていましたから、大凡5～6％でした。
以上。

ta-chi · Answer

悪徳不動産屋です。
ある程度の割引はされていて、それなりに安くなっていると見て良いのでしょうか？
なっていますよ。簡単に考えると、２，９００万円は、吹っかけられていると言う事絶対無いからです。（ばれれば信用を失うから）キャンペーン用に乗せ売りする事はないからです。この金額はあくまで定価なのです。ここからどれだけ値引きさせるかは、お客さんの腕次第です。キャンペーンもあって１９%引きなら、OKでしょう。

49vcc · Answer

我が家もパルコンスィッチで建て替え予定です。ＲＣ造り３階建て、延べ床面積１３０m2ですが、本体価格約２３００万です。基本工事は　地盤改良費１３０万を含む約５３０万。間口が狭くて軟弱地盤、大型クレーンや大型車が入れない悪条件の土地です。既存の建物(建坪約４０坪）解体費用は約１７０万という見積もりでしたね。地盤改良は更地になって調べ直すので変わる可能性もありますが。
　他に２社（重量鉄骨三階建て）にも見積もりを依頼しましたが、値引きはこちらが何も言わないのに、どこも約一割(約３００万）を提示してきましたので、そんなものかと思ってました、、、。
　しかし大きいのが追加変更部分。これはそれぞれですからなんともいえませんが、ウチの場合はエレベーターを含み８００万以上になりそうです。私は下記のサイトを見ていたので大成建設には良いイメージを持ってます。

参考URL：http://home.att.ne.jp/sun/kasapooh/palcon

kita52326 · Answer

地盤改良工事について

今の建物は基礎にクラック（ヒビ）は入っていますか？
入っていなければ、そう心配はいらないでしょう。

最近のハウスメーカーは地盤には非常に慎重です。
従前の建物が大丈夫でも補強を薦められることはありますが、保証の問題もありますので薦められたら拒否はしない方が良いです。

サウンディング試験という方法で建物配置の四隅＋αで、地耐力（建物を支える地盤の力）を測定します。５トンあれば◎ですが、それ以下の場合、特に３トンを切るようだとどのメーカーでも慎重になるのではないかと思います。

対応方法は、軽微だと基礎補強、やや心配なら土壌改良（一定の深度まで土壌にセメントを混ぜ込む）や杭基礎（鋼管杭などを基礎の下に打ち込む）を提案されるでしょう。

個別性が強いですし、地盤調査は建物解体後に行いますから、すご～くアバウトで恐縮ですが、最悪１００万円まで見込んでおけば大丈夫では・・・・。

４０～５０万円が普通です、とか書いてあるＨＰもありますが、営業マン氏のいうとおり「今の時点では何ともいえない」ものなので、安全目で見ておいてあとから安心した方が良いと思います。

参考URL：http://www.urban-home.co.jp/community/conference/1/

shou-chan · Answer

rokichanの実家の者です。
皆様多くの返事をして頂きまして、ありがとうございます。
rokichanには電話で伝えていたのでいくつか伝え間違いがあったようなので補足をします。
まず、値引きについてなのですが、本来くじ引きで当たった割引率は10％でした、それに年度末割引が加わって19％の割引率をすると提示してきました。(割引額は500万です）建物は２階が２ＬＤＫです。
解体、外構、その他諸経費を含めて約2900万で見積もりを出させています。
ただ、気になるのが地盤改良工事が「判定次第」になっている点です。今家が建っている場所に場所が重なるため、地盤調査が現時点ではできず、営業曰く、「ここの地盤は山地なので恐らくは大丈夫だろうが、場合に因っては結構かかる。地盤が固ければ必要ないので今の時点では何ともいえないのでこの表記になっている」と。
地盤改良工事には普通どれくらいかかるのでしょうか？

＞takeshi004様、ichichan2004様
ありがとうございます。お返事はrokichanが書いている通りなのですが、また良きアドバイスがあればよろしくお願いします。
＞ninjinsan様
そうですよね、大成は工事は下請けなので、現場での工事が心配です。
ただ、ＲＣ板は工場生産品(これも下請けですが…）なので品質にバラつきが少ないようですし、工場見学に行って見てきた限りでは鉄筋もかなり細かく入っていてモノは良い様でした。
大手を選ぶ理由としては、工場生産品で品質にバラつきが少ない少ないと思われる事、アフターがしっかりしている事(中小の工務店のサポートがいい加減という事ではなく、大手なら潰れにくいし、担当などが変わっても大丈夫だろうということ(甘い期待か？))で選びました。確かに設計士さんに頼んだほうが断然良い物ができるとは思うのですが。
＞kita52326様
展示場の建物はやはり良い物が使ってあるようですね。以前展示場で伺ったところ、坪70だったか80だったか…とにかく魅せるためのモノだという事は営業の人も言っていました。
ただ、構造体(ＲＣ板)自体は同じ物を使うと言っていました。なので、建物自体は大丈夫だと思うのですが、問題は内装でしょうね…その辺りはこれからまた皆さんに質問をさせて頂きたいと思うのでよろしくお願いします。
＞bhoji様
色々箇条書きにして頂いてありがとうございます。
１＜確かにその通りですね…やはりそういうモノ
　　(いつでもできる)なのでしょうか…ＲＣ住宅の
　　値引きで500万というのは珍しくないのでしょう
　　か？
２＜当選確率は伺っていませんでした。一応公開抽選
　　で、会場にはかなりの数の方がみえていた様です
　　が…
３＜展示場も坪どれだけのものでも建物自体は同じ物
　　を使うと言っていました。まあ、それ以上に疑う　　のもおかしいですし、それよりも基礎などの現場　　工事の方が心配です。
４＜解体と外構は具体的な数字を出して頂いていま
　　す。引っ越し費用、仮住まい家賃なども予算取り
　　で一応は算出してあります。本体の詳細もこの前
　　見せてもらいました。これからこの辺はどんどん
　　詰めていく作業になりますね。良きアドバイスが
　　あればご指導お願いいたします。
完成遅れになりかけたとの事ですが、どのような事があったのでしょうか？もし良ければ参考にお伺いしておきたいと思うのですが。
＞jixyoji様
様々なリンクを教えて頂いてありがとうございます。きちんと見て勉強をさせて頂きます。
ソフトは「３Ｄあっとホームプランナー」(Alsoft)を使っています。思わず安かったのでこちらにしてしまったのですがやっぱり値段の差はあるのかな？
＞elg35様
住宅の金額を見極めるのは難しいですね。どこまで本当なのか判らなくなりそうです。
＞ta-chi様
悪徳不動産屋さんなのにこんな良い回答を頂けるとは。(笑)
内情を教えて頂いて本当に勉強になります。住宅のメーカー粗利が30～40％もあるとは知りませんでした。結局下請けにしわ寄せが行くんですね。手抜き工事とかはこうした原因もあるのかもしれませんね。
文章を読んで、やはり、ある程度の割引はされていて、それなりに安くなっていると見て良いのでしょうか？下請けの方々の苦労の上に成り立っているとはいえ、こちらとしてはやはり安いことはありがたいのです。

ta-chi · Answer

悪徳不動産屋です。
簡単です。原価率の問題です。どの住宅メーカーも原価は売値の60%～70％といったところが現状です。つまり貴殿の家の売値が2600万円なら工事原価は1700万円～1800万円前後です。500万円引いたところで住宅メーカーの利益は400万円～300万円はあるという計算です。ただ、この利益はメーカーとしては低いので、キャンペーンにより薄利多売で契約件数を増やして利益をあげるのです。元住宅メーカーにいましたので、仕組みはこんな感じです。大手ですから仕様を下げたり工法を変えたりする事はないでしょう。苦労するのは下請けメーカーと現場管理者です。お客様の知らないとこで、値段交渉のせめぎあいがなされているでしょう。

noname#74848 · Answer

うちの場合、ある大手メーカーで家を建てましたが、○パーセント引く、あるいは決算期だから（キャンペーン中だから）というのは常套手段のようです。
結局、最終的に提示した値段が、相手にとっては普通の（儲けのある）値段だと思います。
ただ、施主がその値段で納得すれば、それでいいのではないかと思います。
メーカーにもよりますが、値引きをしたからといって、質を落とすようなことはないと思います。（最初からその金額なんですから）
見積書には、仕様や設備の明細があると思いますので、それが値引き前と値引き後で違っていなければ問題ないと思います。
うちもある程度値引きしてもらいましたが、ぜんぜん問題ありません。大手メーカーであれば信頼して良いと思います。
メーカーは高いとかいう意見もあると思いますが、安心料だと思えば安いものです。

家の建て替えに当たり大幅値引きを提示されていますが大丈夫でしょうか？

またまたお役に立たないかもしれませんが・・・。

しばらくお返事を書いていなくて申し訳ありませんでした。

この回答への補足

＃７です。

丁寧なレスを頂きありがとうございました。

悪徳不動産屋です。

我が家もパルコンスィッチで建て替え予定です。

地盤改良工事について

rokichanの実家の者です。

この回答への補足

悪徳不動産屋です。

うちの場合、ある大手メーカーで家を建てましたが、○パーセント引く、あるいは決算期だから（キャンペーン中だから）というのは常套手段のようです。

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