市街化調整区域で民泊兼カフェを営みたい

初めて投稿させて頂きます。

市街化調整区域の国道沿いに古い一軒屋を見つけました。
以前は陶芸家の方が工房兼即売所として営んでいたらしいです。

家賃も安く、大家さんも協力的な方で、理想としては立地を利用して、民泊兼カフェを営みたいと思います。

しかし、旅館業の許可等、申請のお話を聞くと、市街化調整区域は保健所以前に、建築指導課、都市計画課等が許可を出せないかもしれないということになっています。

小耳に挟んだ所、グリーンツーリズムなどの後押しがあれば、許可も緩和されるらしいのですが、
生憎、私は農家では有りません。

でも近隣の農家さんから直接仕入れた野菜等を直売したり、カフェに使ったり、と何かと田舎の良さを売りにして行こうとは思っていたのです。

ある程度、融資を得て、オープンしたいので、
胸を張って開業しようと思っていますので、この段階で何か助言を頂ければ幸いです。

ちなみにその物件は宅地で登録してあります。

詳しい方の助言を頂ければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： nashinji73 回答日時： 2016/02/11 22:01

補足ですが、農家民宿を開業する場合、以下の点を満たすと、建築基準法上、旅館ではなく、住宅の扱いとなるため、建物的なハードルは少し下がると思われます。

1.住宅の一部を農家民宿等として利用するもの（現に住宅であり，その一部を宿泊に提供する「兼用住宅」であるもの）
2.客室の床面積の合計が３３㎡未満
3.避難上支障がないもの（各客室から直接外部に容易に避難できる等）

http://frontierfarm.co.jp/

No.4 回答者： nashinji73 回答日時： 2016/02/11 21:14

民泊はこれから議論が進んでいくと思いますが、現時点では、農家民宿というものがございます。

自治体によっても異なりますが、市街化調整区域は基本的に開発が制限されている区域ですが、農家民宿であれば開業可能なところもあります。

京都市は特に規制が緩和しているようです。
http://www.pref.kyoto.jp/chutan/nourin/documents …

ちなみに私は茨城県の市街化調整区域で農家民宿の開業を目指して、手続きを進めているところですが、県の建築指導課はあまり理解がないと感じています。

農家の資格というのも自治体によって変わってくるのですが、上記の京都だと、10a（1000㎡）からでよいようですね。大家さんが農地も持っているとよいと思いますし、なければ大家さんから農地をもっている人を紹介してもらえるとよいですね。

10aであればやり方によっては、そんなに手がかからず維持できると思います。
カフェで出すようの野菜を少し作ったり、体験農園的なものにしてもらうのもいいかもしれません。

農家民宿に関しては、まちむら交流機構さんが詳しいです。
http://www.kouryu.or.jp/

後は、開業地域にグリーンツーリズムを推進している組織などがあれば、力になってくれるかもしれません。

大変なこともあるかと思いますが、是非頑張ってください！

http://frontierfarm.co.jp/

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/02/10 08:14

まず「民泊」は、法律上定義が確立していないです。

そのために現在では、都道府県、市町村の条例で定められています。
市町村役場で聞くのがいいと思います。
カフェの部分は、従前陶芸だったわけですから、それほど問題はないと思います。

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/02/10 03:15

旅館業の許可等、申請のお話を聞くと、市街化調整区域は保健所以前に、建築指導課、都市計画課等が許可を出せないかもしれないということになっています。

＝ですね　マズは可能な地域なのかです。

特区だとしても許可、申請、工事、認可、承認、時間ばかりかかります。　
地域条令、水排水、保健所も厳しくなるし、消防法や税金やら
旅館業固定資産税・特別地方消費税・改正があるたび旅館法に合わせた
建物構造変更など費用馬鹿なりません。

賃貸の場合　ハイリスクで手が出ません　　
元が取れるまで長期で貸して貰えるのかわかりません。

自己物件じゃなければ無理でしょう

No.1 回答者： area_99 回答日時： 2016/02/09 23:04

まず、その自治体が特区申請するのか聞いてからどうぞ。