住宅金融公庫って一体いくら貸してくれるのでしょう・・・。

●東京都在住/地方(大阪市)出身
●29才(男)/独身（彼女特に無）
●年収460万円（ボーナス無。完全年俸制/月38.5万円）。
●転職して、まだ一ヶ月目。（前職は440万円ぐらい)

そろそろマンション購入を考えています。
独身ですし、彼女もいませんので＾＾、
焦らずゆーーっくり探そうと思います。

・・・で３連休を利用して、新浦安までマンションを見に行きました。
私が聞きたかったのは、
「あなたの年収なら、、、金融公庫ならxxx万円なら貸してくれると思います。ですから、頭金がxxx万円とすると、この物件なら手が届きます。(orこの物件は無理なので、もう少し下のランクの物件になりますね。）」
とか・・・
「仮に年収300万円の方と結婚しますと、合算して760万円。それならもう少しいい物件が買えます。」
という話を聞きたかったのですが、

「○○○号室だと、、、頭金がxxx万円とします。そうすると・・・毎月の返済額はxxx円です。」
って話ばっかでした。

肝心な
「一体僕にナンボ貸してくれるの？」
という話ができなかったので残念でした。
まー営業マンが、公庫の方でも無ければ、銀行員でも無いのは分かります。
でも経験上話してくれないと、プランを立てるにも、立てられないし、自分自身どの物件が欲しいのかも分かりませんので困っています。

1. 金融公庫に実際収入証明書などを持って行くのが手っ取り早いのでしょうか？（そういうツールってあるのでしょうか？？）
2-1 だいたい僕の年収だと、金融公庫ってどれくらい貸してくれるのでしょうか？？
2-2 仮に婚約者が現れて、合算したら760万円だと、どれくらい貸してくれるのでしょうか？？

どなたかご教授していただけたら、すごーーくありがたいです。
何卒よろしくお願い致します！！

No.3 ベストアンサー 回答者： geebee 回答日時： 2004/07/20 12:24

不動産情報のサイトや住宅情報誌の基本知識コーナーなどを見てみるといいですよ。

また、大手の不動産屋ならローンと税についての冊子は持っているはずです。モデルルームなどで見積もりしてもらうと、お土産一式のなかに公庫の説明の資料も入ってくるでしょう。

公庫の借り入れ額は年間返済額が収入の20%以下という収入からの上限があります（前年の収入で計算されます）。あとは、新築か中古かによっても違いますし、優良分譲による加算や、初めて居住用不動産を取得する場合の加算などの制度が今でもあるかと思います。

返済額が幾らになるのかは、100万円あたりの年間返済額で出ている場合を良く見かけます。「金利○%、元利均等、35年の場合100万円あたり年間○円」という感じですね。ローンの返済シミュレーションができるサイトやソフトもありますので試してみるのも面白いですよ。私は、銀行のサイトやvectorで見つけたフリーソフト（エクセルのマクロ+関数）を使いました。

なお、私がhiroki1179さんと同じくらいの年齢で買った際は、妻と合算して合計収入が700万円半ばを超えてようやく家賃並みの支払いが必要なほど借りることができるようになったという感じです。（公庫だけしか借りないという方針がありました。実際には家賃より安いだろうと思えるくらいの支払いで借りましたが）

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/20 09:48

一つ、大きく勘違いされていることがあります。

「幾らまで借りることが出来るか」ではなく「幾らまで借りても返済できるのか」です。

普通は、
「借りることの出来る金額」＞「ゆとりを持って返済できる金額」
です。
計算の仕方は、

１）毎月の居住費に回せる金額から管理費・維持修繕費・固定資産税などを引いた金額が毎月返せる金額
２）ライフプラン（老後までの年単位の計画）を作成してトータルで収支が赤字にならないようにする

という方法で行います。現在は２を立てるのはかなり希望的な予測でかまいませんが、１はしっかり計算します。

一般にはローン金額は年収の５倍以内、毎年の返済金額は年収の２０％以内などと言われていますが、大抵は１，２の計算をするとそういう範囲に収まるのが普通です。

その範囲では普通ローンの審査に落ちるということはありません。

No.1 回答者： kosaoji 回答日時： 2004/07/20 09:11

こんにちは。

年収，４００万円はＯＫですが，転職1年目では，まだ金融機関の与信審査が通らないでしょう。せめて，２～３年は，毎月，一定の給料を受け取っているという事実を見せなければ，金融機関としては，貸し出せない，と思います。

年収，４００万円が，２０年，３０年続くと仮定する。１年間に住宅ローンの返済にあてる金額は，おおよそ，年収の１／３とする。

hiroki1179さんの場合，３５年ローンが組めます。

ちょっと，ざっくりですが，全期間，４％の金利で，元利金等返済で，ボーナス払いナシだとすると，２６，０００，０００円の借入れができます。

ちなみに，エクセルだと，セルに，『=-PMT(4%/12,420,26000000)』と入力すると，月額の返済額がわかります。
420が返済月数，26000000が借入れ元金，4%が借入れ金利です。

結婚して，収入が増えるのであれば，26000000のところを増やしてみてください。hiroki1179さんの住宅ローンに割り当てられる金額の上限が借入れの上限となります。

住宅ローンは，２０年・３０年と長期となります。家族構成が変わったり，会社の経営状況も変わることを考慮し，多少の収入の増減・支出の増減に耐えられるような借入れをされるのがよいと思います。