私道トラブルとセットバック

私道とセットバックについて、お詳しい方お教えください。
いろいろな複雑な条件になっており、今後、自宅を建て替える場合などに備え、知識が必要なため、是非、皆様のご意見をいただきたくお願い申し上げます。

(状況)
1．我が家の前には私道がありますが、前の道路は公衆道路です。車の一行通行標識や道路上には"止まれ"が印され、道路幅は狭く、大型トラックが通れる程、道路長さは50ｍ程です。

2. その道路の私道名義は一人ではなく、複数人になります。50ｍを縦に割った半分部分に一人の名義、その半分は面している家所有の方名義４人になります。

3. 公衆道路ですので、私道での土地の税金は無課税にしており、区の管理になってますが、名義は残っている状況です。

(問題)
1、我が家の前の私道の名義の方(80歳)が私たちの隣のアパートの隣の隣人になり、自分は地主のような態度を昔から取っております。10年程前にもなりますが、公衆道路になっていても、道路先に赤三角の侵入禁止の置物を何年も置いていました。最終的には付近のどなたかが警察か区役所に通報し、撤去させたようです。その後は置いておりません。

2、私たちがアパートを建てた際に、電信柱を３０センチ程移動したのですが、その際にその私道名義の印鑑が必要とのことで、ブランデー一本をお礼に渡して印鑑を頂きましたが、何様かのような態度でした。
ちなみに、私道の名義ですが、戦後あたりに国が道路整備を行う際にその方の父に当たる方がこの地一帯の地主からもらったそうです。以前の登記簿に記載がありました。後に売れると思ったんでしょうが資産価値は無いと不動産関連の方が言ってました。

3、その私道名義の方の家と私たちの家屋の間に鉄編みの壁があり、私道名義の方が冷暖房の送風機の送風向きを私たちの家屋側に設置しており、その風がものすごく強く、鉄編みの壁を通し、家の壁に直接当たるため、壁の風化を懸念して鉄編みの上に風が通らないようにその部分に板を貼り付けました。この壁は私たちの敷地内に設置した自己費用での壁です。
その後、板を貼り付けると自分たちの花などが枯れるので板は貼るなとすごい剣幕で文句を言って来ました。また、以前、電信柱の移動に印鑑を押したことを恩施がましく言って来たので、壁の風化とこちらの空気も汚くなるので、そちらの意向は聞けませんと言いましたが、最後にその方が今後何かあっても印鑑は押さない、この道を使いたければを買え！通らせないようにしてやる！とまで言われてあまりの態度に正直頭が来ました。まー、出来るならやってみろと言いましたけど。

それから話は全くしなくなり、私も隣人とのトラブルは良くないと分かりますが、公衆道路になっており、税金も払っていなく、自分の私道使わせている抑圧的な態度の方とは口を聞きたいとも思いません。この公衆道路のその他の名義の方は何も言いませんし、そのような態度もありません。この方だけです。

そこで公衆道路になっている私道の場合、その私道上で掘削し、ガスか水道管の修理、増設する場合はその指導名義の印鑑は必要と存じてますが、それ以外で懸念することはありますでしょうか？
家を新築にする場合、水道、ガスなどの配管はすでに自分たちの敷地に配管がされているので家の前の私道を掘削する必要はないと聞いておりがセットバックの場合はどうなりますでしょうか？
印鑑で問題の場合は区役所に相談して解決するものでしょうか？

長々と書いてしまい申し訳ありません。
ご意見、お知恵をいただきたくお願い申し上げます。

No.1 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2016/11/29 20:38

位置関係は質問文とは異なりますが、それぞれの家が、自分の土地と離れた部分の道路部分を所有しているという事でしょうから、下図左のような感じなのでしょうね。

同じ色の土地が同じ所有者を表します。
使用実態に合わせて、公道として自治体が取ってくれれば良いのですが、道路幅の規定などで、すぐにというワケには行かないのでしょうね。
質問文の中で、電柱の移設については他の地権者についてのメリットは無く、移設についてのメリットを受けているのは主に質問者様の宅地と言う事はご理解されていると思いますが、『それにつけても、あの態度は何だ！』と言う事なのでしょうね。これは、まぁ、感情的なトコロなので、何とも言えません。理屈が合っているのは質問者様ですが、理屈は屁理屈には勝てません。屁理屈に対抗しようとすると品性を落すことになります。

これ以降の事で、道路部分の掘削について、質問者様の宅地の前『のみ』関係するとすれば、給排水管の局地的な交換補修くらいしか思い浮かばず、あとは、前面道路全体を順繰りに掘削する工事でしょうから、これに反対する事はないでしょう。

セットバックについては、右側に左図の拡大したものを描きましたが、建築できる部分が後退するだけですので、現在埋設されている、例えば量水器が引っ掛るのであれば、宅地寄りに位置を移動するというようなことはあるでしょう。自分の名義の土地なのに使えない部分が増える、とだけ認識されておかれれば良いと思います。

この回答へのお礼

ご丁寧にご意見頂き、ありがとうございます。仰るとおり、屁理屈に対応すると品性が落ちますね。感情的になった自分が恥ずかしいと思いました。自宅前の５０メートルほどの長方形で先と後ろが公道に繋がっている道路になり、この色々な方の私道名義が入っている公衆用道路はすでに区が修築を行っています。すでにかなり以前に配管などの強化はしており、公衆道路のアスファルトもきれいにしているため、特に工事が出てくる予定もありません。隣人の方が新しい家を立て直す際にもセットバックをしていましたが、特にこの私道の方に何かお願いすることは無かったようです。セットバックは自分たちの土地での作業になると再度認識出来ましたので、正直安心はしました。ご意見を頂き改めて感謝致します。

お礼日時：2016/11/30 11:34

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2016/12/01 12:58

再。

お礼、ありがとうございます。
そのような場合(立ち会いを行わず先行の位置に合わせる)でのトラブル。

本来は幅が9尺(約2.7m)の２項道路だった。
これなら道路の中心から双方が65cm下がりますよね。
幅も境界線もよくわからない状態で、先行した家が立ち会いも行わず、自らの判断で50cm下がったとしましょうか。
あなたは相手の不足分15cmをカバーして80cm後退するんですね？

民地はともかく、道路境界の確認をおろそかにすると大変。
一応。
私道であれば行政は関与しません。

この回答へのお礼

再度ご回答ありがとうございます。立会は必要ということなんですね。家の新築はまだかなり先になりますが、最終的には区の土木課に道路図などを確認しながら相談しようと思います。道路に対する認識が変わり、道路境界の確認の重要さを痛感しました。ありがとうございます。

お礼日時：2016/12/01 19:41

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2016/11/30 23:59

建築士兼主事です。

まず。
公衆用道路という呼び方は止めましょう。
建築基準法の第42条中の、何項何号に該当しますか？
公衆用道路は主に土地の地目などを指し、セットバックには関係の無い言葉です。
セットバックと言うなら42条2項による道路ですかね？
で、他の回答者のリンク先も大まかでは合っているけど決定的な間違いがある。
(書いたの不動産屋だし)

何でセットバックをするのか？
幅員が４mに満たないからです。
２項は「みなし道路」とも呼ぶ。
つまり１項各号の道路とみなすんです。
じゃ、何でみなすのか？
第43条第1項にある接道義務を満たすためです。

これを理解できれば、セットバックの必要が無いケースもおのずと気付くはず。

で。
当面はインフラの接続(掘削同意)が必要無いとして、セットバックの位置をどこにしますか？
セットバックの位置を出すには2項道路の中心線が確定していなければならない。
それにはあなたと、道路用地の所有者と、道路の反対側の地主と、(厳密にはその両隣も含むけど)基準時の道路の位置を確認する作業が必要。
過去にどっちかが後退していれば中心線が狂います。
いい加減なセットバックだったら同様。

立ち会いに関してはあなたも道路用地の所有者と同じ立場。
あなたが同意し判を押さなければ立ち会いは不調です。
これは道路境界線がわからない、イコール敷地の確定ができない、という決定的な問題になる。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。道路についての知識が足りなく、曖昧な記載をしておりました。申し訳ありませんでした。
"セットバックの位置を出すには2項道路の中心線が確定していなければならない。"
⇒　既にこの私道に面している私の逆隣の方が家を新築し、セットバックをしており、この私道名義の方との中心線の確認をしておりませんので、既に基準時の道路の位置を確認する必要がないのかと思います。
一度、区役所の土木課に詳細を確認する予定です。

ご指導ありがとうございました。

お礼日時：2016/12/01 11:27

No.3 回答者： shouga99 回答日時： 2016/11/29 21:51

＞(状況)

＞1．我が家の前には私道がありますが、前の道路は公衆道路です。
この時点でワケワカなんだけど
図でも描けばいいのに

この回答へのお礼

公衆道路に認定された私道になります。分かりにくい文章で申し訳ありません。

お礼日時：2016/11/30 21:29

No.2 回答者： daaa- 回答日時： 2016/11/29 21:08

https://smtrc.jp/useful/knowledge/hyoka-kakaku/2 …

この回答へのお礼

私道について詳細に書かれているサイトをお教え頂き、ありがとうございます。また、セットバックについても分かりやすく書かれており、参考にさせて頂きます。私の場合の他者の私道についても不動産での価値はなく、売買もできない私道であると再度認識でき、私道名義の方が文句言ってきた際に冷静に対処にできると思います。ありがとうございました。

お礼日時：2016/11/30 11:38