隣家所有の私道部分に玄関を作れるか？

何方か不動産に詳しい方教えて下さい。
　公道につながる私道を所有しているものです。登記簿上は宅地として登録してあります。
隣家が引っ越しされ、その後の購入業者がに現在の家を壊し、１軒だった土地に２軒の新築を計画しています。現在整地作業が終わった所です。今までは私の所有する私道部分は、隣家とはブロック塀で分かれておりました。ところが今度は購入業者はブロック塀を取り壊し２軒の内の１軒は、ガレージや玄関を、私所有の私道部分に向けて建築するというのです。私道だから誰でも通行については拒否できないのでしょうが、玄関やガレージの入り口も自由に作り、私の所有の私道とはいえ土地を勝手に利用できるのでしょうか。以前お住まいだった隣家ご主人と立ち会いの下、境界を一度はっきりしましょうと、次の土地購入の不動産屋が測量士を呼んで測量し、再登記し直したようです。私は、測量時に、境界のブロック塀は普通ブロックのセンターでしょうといったのですが、境界ブロック塀の問題の部分を含む塀の所は、ブロックのセンターでは無しに、隣家がブロック塀を取り込むような形での線引きの登記になっていたのです。これについては、「この測量結果を了承する」という確認書に実印を押した後に気がついたのですが、そのような状況での私道部分の利用の件です。状況が少し複雑ですので説明も不十分で理解しにくいかもしれませんが、何方かよろしくお願いします。

No.6 回答者： tel0463 回答日時： 2012/03/19 22:01

補足です。

上の図の場合でも、
法42条2項道路か位置指定道路の許可を取得している場合。
（通常4m以上の幅員が有ります。）
あなた専用の道路で無い可能性が有ります。
その場合は上図の赤い敷地に建築可能です。

そのことを書いています。

42条2項道路や位置指定道路の許可を取っていないのであれば、
上図の赤い敷地に建築は不可能です。

No.5 回答者： tel0463 回答日時： 2012/03/19 21:56

質問者さんの私道からでないと敷地に入れないような形状の場合、

確認申請は下りないはずです。（上の図）
他に接道が有っての場合は常識ねーなぁコイツです。（下の図）
図にしてみました。

公道につながる私道の持ち分があなた一人のもので、
その私道を経由しないと宅地に入れない場合は、
建築確認申請は決裁されません。

出来れば、こんな感じの図を頂けると分かりやすいです。
自分の敷地を使われた可能性が有るのであれば、
お住まいの所管の行政庁の建築指導課に陳情したほうが良いです。

この回答へのお礼

よく分かりました。有り難うございます。

お礼日時：2013/10/22 12:36

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/03/17 14:17

私道であっても、その質問者さんの所有する土地は建築基準法で定められた「位置指定道路」などの指定を受けていると思いますし、課税もされていないと思います。

地目は関係ありません。
法的にはその所有権を持って、道路として使用することを拒否は出来ません。その手の道路というのは、道路して使用しますから、認めてくださいと、役所に申請して役所が許可した道路です。
もしくは、法以前に道路として使用され4ｍすでにあった道路などで役所が認めたものです。
ですから、玄関が道路を向いていようが、車庫が向いていようが、他に利用できる道路が無いならばこれに関しては何か主張できる権限はありません。
法的にはあくまで、道路であり、所有権は質問者さんがお持ちであるという解釈で、私が所有している土地（使用も権利もすべて自由）という解釈ではありません。またその道路としての認定を取り消すことも事実上不可能です。
厳密に言えば、通行料を請求したりは出来ます。が裁判になるでしょうね。
また、通行などに承諾は必要ありませんが、設備などの埋設には、質問者さんが以前に局側に包括的な同意書を提出していない限り、採掘と埋設には、工事のたびに質問者さんの書面による同意が必要です。
道路から水道やガスなどを取り出すといった工事です。

隣家に、不動産業者が入ったならば、この機会に、その道路に接する宅地所有の方々に、道路の持分を売却してはいかがでしょうか？皆さんと共有にするのです。そう高額なお金になることはありませんが、将来的な維持管理の負担は共同で行えますし、今回の様な気持ちになることもないでしょうし、金銭をもらえば納得できる部分もあるでしょう。
確かに所有権はある自己所有の宅地ではありますが、不動産の金銭的な価値があるものではありません。

測量ですが、土地家屋調査士も何らかの根拠を元に、境界を推察して明示しますから、押印した境界は、ほぼ妥当だと推察します。過去の測量図などすべて法務局で調査して、行いますから。

おおよそこんなところが、その土地の実情だと思います。

この回答へのお礼

詳しいご説明でよく分かりました。大変参考になりました。有り難うございました。

お礼日時：2013/10/22 12:40

No.3 回答者： mamu8748 回答日時： 2012/03/17 11:41

はじめまして。

詳しいとは言えませんが…
長年生きていると色々経験しました。

境界線の確定ですが、登記簿に地形や長さが
記載されています。
売買のときは確定の為測量して、隣地（質問者様）
に確認してもらいます。
ご質問は、この経過の話だと思います。
もし、不信があるなら自分の土地の測量をして
仮にあなたの土地が隣地と重なれば隣地の所有者と
協議し改めて境界線の確定をして登記し直します。
測量は費用がかかりますが、ブロックの半分でも
長くなると何坪も変わってきます。
わずかなら妥協している人もいますね。
あと、異議あるなら一定期間内に異議の申し立てをしないと
時効が成立します（何年単位の期間ですが…）
一考して下さい。

私有道路ということですが、登記もそうなっていますか。
業者ならその辺りも調べていると思いますが。
道が無ければ建築許可も受けられないと思うのですが…
もし、私有地であっても長年公道のように使われていたら
道扱いになることもありますがその場合でも
登記人に使用許可を一応受けに来られますけどね…
あるいは、道（公衆道路）として登記され税金を払っていないか…
良く分かりませんが、質問者様の謄本で確認をされたら
良いと思います。
私有地であれば通行(使用）許可をしない、税金を負担してもらう
共有地にして費用を負担してもらうなど…で解決しているケース
は知っています。

線引き登記…は国土調査に基づき課税を確定するために
航空写真などから現状を測って宅地（雑種地）の広さを
修正したという意味ですか？
そうであれば、登記が確定後の数字になっているので
測量すれば、ブロックなどとは関係なく境界画定ができます。

ちなみに私の塀は、私の敷地内に全て立っていますが、
塀の中央が境界線（分譲地では一般化しているようです）
が増え常識化して、次世代でトラブルになっいるケースも
あるようです。塀は我が家の物と聞かせていますが、
あなたの質問を読んで、隣地の人はどうなのかと考えさせらました。
ありがとうございました。

良い解決をして、お金に変えられない環境と良い隣人に
恵まれますように祈っています。

お役に立てなかったらすみません。

No.2 回答者： OldHelper 回答日時： 2012/03/17 10:56

公道に接していない土地に建物を建てることはできません。

質問者所有の私道にしか接道できないのであれば、質問者の
了解がなければ建築することはできません。
一敷地を分割して分譲する例はたくさんありますが、もともとの
公道に接道するように土地分割するのが常識です。
質問者が接道を了解しなければ確認申請はおりません。

No.1 回答者： tarutosan 回答日時： 2012/03/17 02:44

詳しくない者ですが興味があったので、回答が入りやすくなるよう補足をお願いしたいです。

ガレージや玄関をこちらの私道に向けて、という意味についてです。
隣の方の私道であればどっちに向けようと関係ないと思いますが、玄関がギリギリで出入りすると完全に質問者さんの土地に踏み入れる、という意味ですか？

また私道には、便宜上土地の持ち主を決めているが土地全体が全員共有である場合があります。
この場合は土地を所有していても勝手に家を建てたりはできないと記憶しております。
以上の点、如何でしょうか。
わたしも他回答者さまのご意見お待ちしたいと思います。