私道負担のある土地

建売購入を控えています。
今買おうとしている家ですが、私道負担がありそこだけ引っ掛かっています。
ご意見お聞かせください。

私道について
・四軒でコの字に囲った私道で、その奥地の家
・通行及び掘削承諾は第三者継承含め取得済
・私道の地目は公衆道路
・私道の幅4メートル
・私道は42条1項1号道路に接続しており、コの字で行き止まりとなる
・今回の購入にあたり売主が四軒の負担分すべて舗装する
・今のところ、違法駐車含めモラルのない使い方はされていない


場所
・川崎市のターミナル駅徒歩15分内
・駅からフラット
・各ハザードマップ確認済み

その他
・南西向きバルコニーだが目の前二メートル内に隣家外壁がある
・カースペースあるが間口は二メートル

下記質問です。

私道負担がある分、資産価値が低いのは承知しています。
(不動産屋は、各種承諾書取れてる為、私道負担ない土地と比較しても、資産価値は落ちないといっています)
周りより少し安いのですが、不動産屋いわくカースペースの間口が狭い故とのこと。
自分なりに調べて、私道負担ある土地の評価が低いのは承知しています。
ただ川崎市のターミナル駅周辺であること、掘削及び通行承諾書がとれていること、舗装されること等から売れないほどではないのかなと思っています。


売却予定はありませんが、ネット情報や周囲にもいざというとき売れる土地を買うように言われているので気になります。
資産運用するわけではないので、買値より高く売れる必要はありませんが、上記条件をクリアしていても私道負担あると売れないのでしょうか。
そもそも『何かあったとき』ってどんなことでしょうか。
大概は団信でなんとかなるんじゃないのでしょうか。。。
(上場企業勤め、負債・ローンなし、30代のいわゆるクリーンなタイプです)


また、知人より下記確認するよう言われました。　

・接道義務を果たしているか
・私道は道路交通法上の道路であるか
・私道は建築基準法上の道路であるか
・宅建法上、建築基準法上、再建築可能か

近日中に市役所に確認に行きます。
他に確認すべきことなどあれば教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： oo14 回答日時： 2018/02/15 00:40

近所ではそのような区割りの土地を散見しますが、

１区画が100ｍ３を充分超えるようであれば
駐車スペースから自転車・バイク駐輪スペースまで、
敷地内で対応できますが、
８０ｍ３クラスになると、
皆さんいろんなものが公道に、
はみ出します。
無理がありすぎなんですね。
結局長居はできないようで、
出入りが激しい物件をよく見ます。
いわゆる旗地物件は周辺相場の
充分半値以下でないと、手を出さないほうが無難です。
（200ｍ３以上もあれば別かもしれませんが）

この回答へのお礼

皆様ありがとうございます。
ベストアンサーは一番最初の方にさせて頂きました。
おっしゃる通り、現在問題なくとも私道で有る限り今後のことはわからなく、
また周囲に比べてそこまで安い訳でもないのでやめめした。
ありがとうございました。

お礼日時：2018/03/10 10:35

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2018/02/23 01:39

環境や間口２m幅での車の出入りは赤の他人がとやかく言う筋では無いので、ご夫婦で考えて決断されればよろしいかと。

知人さんは建築の知識をお持ちと想像します。
逆に質問ですが、質問者さんは「私道」って何と思いますか？
対する言葉は「公道」ですかね？
これらは法律用語ではありません。
時と場合でいい方に解釈しがち。
公道を代表する(であろう)市道でも土地が市の所有地とは限らない。
個人や法人の所有地を市道に認定している場合もあります。

一般的に考えるなら、管理の主体でしょう。
市道は市が維持管理をします。
舗装や側溝の修理、側溝の掃除、側溝の蓋の交換、積雪の除雪、その他モロモロ。
市道の認定をしていれば、個人の所有地でも同じです。

最初に売り主が舗装、と言っても、その費用は購入する土地に上乗せされていません？
それに、将来補修などが必要になったときはどうします？
誰が私道の所有者へ依頼します？
もし所有者が、お金がなくてできない、と言ったら？
相続で所有者が変わったときはどうします？
「今」だけでいいんですか？

で。
私道と公道の話をしましたが、建築基準法では明確な表現をしています。
「道路」か「非道路」の２通り。
じゃ「道路」って何？
建築基準法第42条第1項各号と第2項に定めるもの。
これに敷地が2m以上接していなければ、原則として建物を建てることができません。
(原則として、がミソ)
知人さんがアドバイスしたのはここ。
例えば
「何年何月何日第何号の42条1項5号の位置指定道路」
と条文の数字で確認することが絶対。
今回は幅と延長、その環境から42条2項道路はまずあり得ない。
川崎市内で位置指定道路も考えづらい。
(理由は省略)

想像ですが、
①路地状(旗ざお)敷地
②建築基準法第43状条ただし書きによる空地
と思います。
奥が2軒だけなら2mずつで計4mの旗ざおじゃないですか？
細長い形なら「私道」と普通に言う世界です。
いずれも「建築基準法の道路」ではありませんし、今後100年過ぎても「道路」にはならないでしょう。
(理由は省略)

法を扱う役所では42条に該当しないものは
・非道路
・通路
・空地(くうち)
などと、はっきりと使い分けて呼びます。
私道、公道という言葉は使いませんし、「道路」という表現はしないはず。
(法律がそうなんです)

不動産屋は売るのが商売、建築基準法の知識など持ち合わせていません。
重要事項説明で後から突っ込み受けなければ、グレーな言葉を平気で使う。
試験問題に建築基準法の一部が出される宅建主任者でも条文の上っ面を覚えているだけ。
建築士であっても私道、公道、道路をごっちゃにしている。

質問者さんが何を心配しているのかわからないけど、売却しないなら価格が安ければいいんですか？
「私道」の管理はどうします？
「私道負担」があるってことは、購入後は「私道」をみんなが持ち合うわけ？
私道を多く使うのは奥の住人のわけで、入り口の住人は1項1号(道路法による道路)に接しているなら維持管理には参加しないんじゃない？
分譲後に「私道」の所有はどうなるんです？
いくつかに分けて所有？
全体を割合で共有？

問題を絞った方がいいですよ。
私ならたとえ安くても、駅に近いなど環境が良くても、見送るパターンです。
あと、道路交通法と宅建法上の話は不要です。
接道義務の話も行政は答え(られ)ません。
(理由は省略)
答えるのは建築基準法上の道路に該当するか、するならその種別だけです。
仮に位置指定道路であれば、指定の図面の写し(コピー)を交付してくれるはず。

No.4 回答者： otusanniti 回答日時： 2018/02/19 18:20

条件はすべて満たしています。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/02/15 15:50

念のため、中古の建売住宅のことじゃないよね？？？

新築の建売で私道が公衆用道路と登記されていれば、これは問題ない土地だろうね。
私道が位置指定なのかどうか未記載だけど、新築＝建築確認がおりているということから問題のない土地であると分かる。


知人から言われた確認点だけど。。。

＞・接道義務を果たしているか

私道が幅4ｍ・間口２ｍあるんだから問題はない。


＞・宅建法上、建築基準法上、再建築可能か

前述のように建築確認が下りていることから問題のない土地であり再建築可能と考えるのが普通。
その他の事情で再建築が不可という可能性はあるけどね、区画整理や道路計画などの引っかかっているとか。
本件の場合、道路よりも確認すべきはココだと思うけどね。
本件の道路なんか買い手がわざわざ確認などする必要あるか？ーーーというくらいに問題はない。
（地方の調整区域の不動産には新築後に再建築できない場合もないとはいえないが、川崎区あたりならこういう土地はないはず）

宅建法上の再建築可能かどうかというのはナゾだけど。（これは業法だから再建築に関して記載は一切ない）


＞・私道は道路交通法上の道路であるか

不動産取引の確認としては無意味じゃないかな？

道交法上ウンヌンでいえば、「一般交通の用に供するその他の場所」と認められた場合は道路交通法が適用される。
例えば、公道に接していない私道なら道交法が適用されない可能性はある。
本件の公道に接している私道だが、通り抜けもできないし位置指定を取っていないという場合があるだろうから、道交法は適用されない道路という可能性はある。
だが不動産取引上はそれは不具合にはならない。（せいぜい迷惑駐車を通報して取り締まれるかどうかの差）


＞・私道は建築基準法上の道路であるか

建基法上では私道も道路だし、前述したようにいま建売になっているなら建基法上の道路として問題なく建築確認が下りている。
したがって、本件では不具合にならない。
より厳密にいえば、その私道が42条何項道路なのか43条なのかなど業者は確認するが、一般人にとってはさほど重要でもないと思う。

この辺は市役所にわざわざ確認に行かなくても電話で教えてくれるくらい簡単なことだよ。
区画整理や道路計画なども電話で聞けるし、近くにあり影響のある可能性があるなら役所へ行って計画図などを見て確認する。
道交法上の道路か否かは警察署へ行かないと教えてくれないかもしれないけれど。


将来売れるかどうかに関しても、川崎のターミナル駅徒歩15分圏内ならこういう土地でも十分売買できる。
建売だと土地部分の価格表示なんかアテにはならないが、公示価格でもチェックしておけばある程度は分かる。
建物部分はさておき、土地は大幅な増減はそうそうないからね。
道路付けが良くない分は買い値に反映されているとして、買い値が安ければ将来の売却が安くてもソロバンは合うはず。


ぐっどらっくｂ

No.2 回答者： kurobob 回答日時： 2018/02/15 09:59

よくこのカテとか法律相談カテで

私道の揉め事見ますよ。
最初は良いんだけど代が替わったり
ＮＯ１さんんが言われる出入りが激しいと
次第に最初の決め事が崩れるようです。
確認するべき点ですが
インフラ特に下水が公共なのか私設なのか
そこは確認してたほうが良いと思います。
知ってる件では同じような状況の私道で
私設下水だったようで（公道に接するまで私設）
桝が詰まった時に共同利用している各家が
責任のなすり合いで揉めた事があります。
流石に水道は公共でしょうから大丈夫でしょうけどね。
後は電柱位置も揉める原因になりやすいです、
特に幅員４ｍなんて必要最小限の場合。