土地の分譲、文筆案についてのご質問

この度、所有の130坪の土地を2区画に分譲して売り出そうと考えています。

当方素人で分譲の知識がございません。
添付の写真のようなイメージ図を考えています。

この場合のご質問は、
・私道の広さは一般的にどの幅が適当でしょうか。
　4.1ｍあたり(4ⅿ以上)で設定するのが良いのではと考えています。

・私道の権利
　私道の権利については奥側のB区画の人は当然必要ですが、A区画の人も利用できれば
　と考えています。

　その場合、私道負担割合を設定すると思いますが、私道の値段はどのように設定する
　べきでしょうか。

　私道の値段は通常0円なのでしょうか。

　又は下記の値段になりますでしょうか。
　通常の販売単価　×　面積　×　持ち分比率

・その他文筆で不自然
　その他この文筆で不自然な点がございましたらご意見ください。

お手数ですが、どなたかご教授いただけると幸いです。

ちなみに現状の単価設定は
A区画30万円/坪
B区画20万円/坪
です。

No.1 ベストアンサー 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2022/06/21 05:55

むかし、不動産鑑定評価書を数十件読みこむ機会がありました。

また、業務上、不動産鑑定評価に関する研修を受けたこともあります。

●【・私道の広さは一般的にどの幅が適当でしょうか。】
【4.1ｍあたり(4ⅿ以上)で設定するのが良いのではと考えています。】

⇒確かに、将来、再建築することを考えると、4ｍ以上で設定するのがベストですね。

●【・私道の権利】
【私道の権利については奥側のB区画の人は当然必要ですが、A区画の人も利用できればと考えています。
　その場合、私道負担割合を設定すると思いますが、私道の値段はどのように設定するべきでしょうか。私道の値段は通常0円なのでしょうか。
　又は下記の値段になりますでしょうか。
　通常の販売単価　×　面積　×　持ち分比率】

⇒私道といえども、価値は下がりますが、無価値ではありません。
その利用形態（例えば、不特定多数の人が利用しているのか、特定の人のみが利用するのか、等）によって、減価率が異なってきます。

確か、むかしの記憶では、本件のように特定の者のみが利用する場合、
【更地としての時価の20%ぐらい】じゃなかったかな。

※なお、詳細については、不動産鑑定士等の専門家又は不動産鑑定会社の不動産評価基準等を確認された方がいいのでしょうね。

なので、
●私道部分に係る時価等については、
【通常の販売単価　×　面積　×　20%　×　持ち分比率】
ということになります。

この回答へのお礼

世のため人のため　様

ご回答ありがとうございます。

大変参考になりました。

不動産鑑の勉強されていたのですね。

ご記載いただいた、そのままのアイデアで某王手住宅会社
に連絡しました。

価格については納得されている様子でした。

またどこかでお会いできれば幸いです。

お礼日時：2022/06/21 23:04