義父と義母の共有名義の土地に使用貸借で家を建てたけど、、、。

Question

義父と義母の共有名義の土地を半分に分筆して使用貸借権（タダで使っていいよのパターン）で義父と義母の家の隣りに家を建てさせてもらいました。妻の弟（義父と義母に長男）は既に別の土地に一軒家を構えていたので「長男はもうここには帰って来ないから」ということで話しはトントン拍子に決まり、新築の際の銀行借入の抵当権設定の際には義父と義母に保証人にもなってもらいました。

ところが先日その義父が高齢で亡くなりました。４９日も終わらないうちからその長男が遺産分割の際に「義兄が勝手に自分の土地に家を建てたのだから代償を払え！」と言ってきました。義父の遺言書も公正証書も準備はなく遺産分割協議書も承認されないままに暗礁に乗り上げてしまいました。

とりあえず義父と義母の共有名義を義母の単独名義にして、義母が亡くなるまで長男の出方を待とうと思っていますが、長男に代償を払わなくても済む良い方法はないものでしょうか？

ちーこ0704 · Accepted Answer

お義母さんが頭元気なうちに、弁護士に相談して決着付ける。
お義母さんの証言が頼りなんだから、わかんなくなってから何のかんの言っても負けますよ。

ohkinu2001 · Answer

いずれにせよまずは遺産分割をはっきりさせる必要があると思います。

その場合、義弟様に一切遺産を相続させないというのは無理ですので、義弟様から要求されて、一切払わないというのは難しく、話し合っていくらかを分けるか代償を払う必要があると思います。

ohkinu2001 · Answer

>法律的な義弟の言い分もわかるのですが・・・

おっしゃりたい気持ちはわかりますが、亡くなった方と相続人の関係は亡くなる直前に代表されるものではないと思います。生まれてから亡くなるまでの関係がどうであったかどんなやり取りがあったか、兄弟であってもわからないこともあると思います。
それらを考慮し始めるとどうにもまとまらないので、法律は兄弟は均等に分けることにしていると思います。
もし、遺産の形成に貢献されたのであればそれは主張することができます。

hata。79 · Answer

ご質問文を読む限り、ふたつ「突っ込みたい」点があるのです。
１　使用貸借権
　使用貸借は、権利を発生させません。土地建物を使う際に「家賃、地代」の支払いをすると借地権や借家権が発生し、これは法律で保護されます。
　対して所有者と使用者の間で「金は要らない」契約は、ご存知のように使用貸借なので、法的に守られるものではありません。
　ただし後述しますが不法使用ではないです。

２　「勝手に自分の土地に家を建てた」という人
　土地を使用貸借して建物を建てたのですから、少なくとも「勝手に建てた」のではありません。これ否定できます。
所有者が「ええよ」と承諾しているので建物が建ってるわけです。
　承諾なしに建物が建てられたら不法です。所有権を侵害してしまってます。所有者が承認してるのですから、問題はないのです。
　その際「賃貸借」にするか「使用貸借」にするかというだけの話です。

大体、勝手に建物を建てたというならば、建物所有者を債務者とする抵当権設定に承諾するわけがないのです。土地に抵当権設定がされてる事が「勝手に建物を建てたわけでなく、所有者の承諾を得てる」事の証左です。
この辺りは、相続で土地所有者になる人にきちんと対抗しておくべきです。
是は是、非は非というわけです。

３　建物を買い取ってもらえる
　土地所有者が建物を買い取るか、建物所有者が土地を買い取るかで「土地と建物の所有権者を同じにする」ことが解決策です。
　あるいは「今後は地代を払う」として使用貸借ではなく賃貸借にするか。

４「長男に代償を払わなくても済む良い方法」
　代償を払いたくないというのは、つまり地代を払うのは嫌だという意味でしょうか。
だとしたら、ちょっと虫が良すぎます。
　
どちらの味方をするつもりもありませんが、相続で所有権を得た義兄もそれほど法外な事を口にしてるとは感じません。
法的な話になりますが「所有権」は非常に強い権利です。排他性といい、他人からの侵害を排除できます。
一言でいえば「この土地は俺のものだから出ていけ」と言えるのです。

しかし実際に家を建ててる人がまったく保護されないかというと違います。
家も所有権で守られてるからです。土地所有者がぶっ壊してしまう権利はないのです。
土地所有者が持つのは「取り壊してくれ」という請求権です。

「俺の土地だから、その建物を取り壊せ」
「嫌じゃ」
「じゃ、地代を払え」
「それも嫌じゃ」
これはむしが良すぎるというわけです。

５
使用貸借「権」はない。使用貸借は法的に保護される権利を生みません。
しかし「勝手に建てたのではない」事は主張しましょう。違法性はないからです。

ben0514 · Answer

義兄（長男）もおかしなことを言いますね。
勝手に他人の名義の土地に建物は建てられません。
それに、親自身が承諾しているから金融機関での連帯保証人などとなっているのでしょう。

親の所有物の使い道を子の承諾は不要です。
親が亡くなったら、子を含む相続人の共有としてまずは扱われ、その後の遺産分あkつ協議等で決まった相続される相続人であっても、親が承諾して貸したことを覆すことはできないのです。
ただ、義兄（長男）がその土地を相続した場合には、過去については何も言えなくても、今後については地代を要求するとか、それなりの補償等をしたうえで追い出すようなことは可能だと思います。

また、義母の単独名義にと言われていますが、あなたが義父の養子でなければ、あなたが決められることではありません。義父の相続人全員で決める遺産分割協議次第ということとなるはずです。
あくまでも推測ではありますが、その義兄（長男）は相続で少しでも有利に、より多くの遺産を欲しがることでしょう。
できるだけ、他の遺産から義兄（長男）へ相続させ、奥様や義母がその土地を相続することが重要でしょう。当然権利の割合もありますし、義兄を納得させることも重要です。
義母の権利部分は、義母が納得できるのであれば、生前贈与等で奥様へ、それが難しければ遺言書等で奥様へとさせることが重要です。相続を侵害された相続人には遺留分という権利がありますので、対策も重要です。

いまだに長男＝跡取り、相続の全取りと考える人もいます。
専門家に事前に相談の上で、長男の言い分は法的に間違いであることや正しい考え方を説明できるようになることも必要です。場合によっては専門家に間に入ってもらった上で交渉されてもよいでしょう。
最悪、家庭裁判所での調停や審判も必要かもしれません。
弁護士や司法書士（行政書士は裁判関係は扱えません。司法書士は相談や書類作成は可能です）へ相談されることをお勧めいたします。

義父と義母の共有名義の土地に使用貸借で家を建てたけど、、、。

お義母さんが頭元気なうちに、弁護士に相談して決着付ける。

いずれにせよまずは遺産分割をはっきりさせる必要があると思います。

>法律的な義弟の言い分もわかるのですが・・・

ご質問文を読む限り、ふたつ「突っ込みたい」点があるのです。

義兄（長男）もおかしなことを言いますね。

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