マンションの積立金が数年おきにマイナスになっているのですが

こんばんは。購入予定の中古マンションの「修繕計画表」を取り寄せてもらいました。中身を見てみると、それぞれの項目で、数年おきに、それぞれ修繕をしているようです。

素人なので、修繕のレベルや質や頻度が良いのかどうかは、わかりませんが、なんとなく「手をかけているな」感は、感じられます。

しかし、積立金の繰越金欄を見ていくと、数年おきに、マイナスになるようです（この先、未来も）。大規模修繕は、足りない分は借入をしています。

例えば、全面改修に2000万かかった年の繰越金は、約600万なので、足りない1400万を借入して、その年から７年、毎年220万の返済という感じです。数年後には修繕費の繰越金がマイナスに転じています。そして修繕金の繰越金が少し貯まってきたら、また次の大規模修繕の時期がきてしまいます。それでまた、借入。

この「長期修繕計画表」に書いてある額だけで本当に済めば、《ぎりぎり綱渡り》という感じです。《ぎりぎり綱渡り》でも心配なのですが、住宅とは不慮にいろいろ修繕が出るものですよね。業者の作った「修繕計画表」が、もしザルだったら、もっとかかるということですよね。総個数25戸程度の小規模マンションですので、修繕金が今後値上がりしないかと心配です。

マンションを買ったことがないので、プロの方、住んでいる方にお聞きしますが、修繕積立金とは、こういうものなのでしょうか？　それともこのマンションの資金ぐりは危ないのでしょうか？

No.7 ベストアンサー 回答者： saru5 回答日時： 2004/11/25 01:20

＃１です。

補足ありがとうございます。

＞築20年位のマンション
＞全戸の修繕金合計が、350万位
＞総個数25戸程度

だとすると、面積にもよりますが、一般的には妥当な積立金額ですよね。
一戸あたりの金額が、現状では特別少なすぎるわけではないと思います。
単純に考えれば、10年間で3500万円貯まるはずです。なので、そんなに
火の車になってるということは、新築当時いかに積立金が安かったかと
いうことですよね。

＞大規模修繕のたび、繰越金では足りないので借入するような計画でした。

借りても借りても、今のままだと借金が膨らんでいく可能性は否定
できないんじゃないでしょうか。
本来積立金は、「将来予想される修繕のために予め積み立てておく
お金」ということなので、積み立てられたお金の範囲内で修繕するのが
健全な運営のはずです。
まあ、他の方がおっしゃるように、その限りではないマンションが実際
たくさんあるようには聞いていますが。

＞小規模マンションだと、これって、普通なのでしょうか。。。

以前40戸の、現在27戸のマンションに住んでおり、いずれも15年前後の
中古で購入しました。
どちらも大規模修繕直後で、2000万円以上の積立額があったはずです。
先にも書いたように、積立赤字のマンションも他にいくらでもあるとは
思いますが、それは決して良い例ではありません。
私なら、再考すると思います。

＞私のイメージでは、積立繰越金は、常に余っているのかなぁ…って思っていたので、こんなに《かつかつ》なのかなと不安なのです。

ええ、ええ、私もそう思っています。
そのように感じられるなら、よく考えられた方がいいと思います。
もしくは、入居後管理組合に積極的に問題提起して、積立金の月額を
上げるよう働きかけることです。
せっかくの財産が、手抜き修繕でトラブルを抱えることになったら
大変ですから。

がんばってください。長文失礼しました。

この回答へのお礼

去るごさん、ありがとうございます。

>単純に考えれば、10年間で3500万円貯まるはずです。なので、そんなに
私もそう思うんです。。。
20年強で、7000万、修繕したとしてもそんなに使うか？なぜ、残り600万？（というかもう借入してるからマイナス1400万だし…）不思議でならないんです。
でも、「もしかしてこれが普通なのか？（私が素人だから知らないだけか？）」と、思い、質問をした次第なのです。

>どちらも大規模修繕直後で、2000万円以上の積立額があったはずです。
私もそのようなマンションにあたりたいです。。。

お礼日時：2004/11/25 15:56

No.8 回答者： BABA4912 回答日時： 2004/11/25 22:04

現在、修繕積立金が充足していて、かつ管理がしっかりしているマンションは新しいマンション、古いマンションにかかわらず極めて稀ではないかと思います。

理由は
・購入者が支払い額しか見ていないため修繕積立金の支払いが少なければそれでよししていること
・修繕積立金と管理費の区別がついていないため
(1)
管理費　25000円
修繕積立金　5000円
というような物件と
(2)
管理費　8000円
修繕積立金　25000円
と2種類あったとき(1)の物件を選択する傾向が強いこと

本来の正しい選択は(2)です

管理組合を通じているとは思いますが管理会社に払っている管理費は積み立てになっていない消耗的な性格のものです。

この回答へのお礼

ばばよんきゅういちにさん、こんばんは。

私も（２）を絶対選びます!!　マンションについては中古でも「資産」と思っていますので。なので、購入に慎重になってしまいます（'_`）

値段の割りにとても管理の良い物件でしたので、多少のことは目をつぶろうかと思って、今の物件に目をつけたのですが、faxで送ってもらった「長期修繕計画書」の繰越額と借入が、気になり気になり…。

元々小規模マンションなので、多少の不足は目をつぶろうかと思っていましたが、やはり借入は…。

お礼日時：2004/11/26 01:21

No.6 回答者： BABA4912 回答日時： 2004/11/24 22:16

修繕積立金が不足していないマンションは例外ではないか

というのが印象です。データはありません。
買えるマンションンがなくなってしまうのではないかと思います。
ただ近所で何棟か自主管理がすばらしいところがあります。そこはどうもバランスしているようです。

業者任せのところがが一番危険だと思っています。

この回答へのお礼

ばばよんきゅういちにさん、かさねてありがとうございます。

しかしマンションにお住まいのみなさんって、意外と、こういうことに関心がない・まかせっきりの方が多いんですね。。。現在のこの状況は、その結果かと思うんです。

自主管理物件は、何件か拝見しましたけど、「よい自主管理物件」ってあまりないですよね。。。悲しいことに。

お礼日時：2004/11/25 15:47

No.5 回答者： janjan_777 回答日時： 2004/11/24 20:21

No4.です。

すいません、肝心の参考URLが間違えていました。申し訳ありませんでした。
↓こちらになります。

参考URL：http://www.lean-management.com/kubun/diagnosis/

この回答へのお礼

重ねてありがうございます。webpage拝見いたしました。すごいpageですね。

お礼日時：2004/11/25 15:39

No.4 回答者： janjan_777 回答日時： 2004/11/24 20:11

皆さんおっしゃっている様に、明らかに不足していると思います。

ちなみに、私も今回、築１８年の５０戸中古マンションを購入したのですが、去年の時点で、約5000万円程の積立金がありました。これでも将来が心配でしたので、おそらく、kuro_chanさんのマンションの状態であれば、購入を見送ったと思います。
肝心の修繕積立金、m2数が記入されていないので、金額の妥当性がわからないのですが、下記のHPを参考にしてm2あたりの金額を出してみてはいかがでしょうか？
少なくとも 150円/m2は必要と思います。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru_reply.php3?q=1 …

また、公庫では、築17年以上の積立金は、月１万円以上を推奨しています。併せて確認してみてはいかがでしょうか？
http://www.jyukou.go.jp/index/stage/016.html

実は、明日、そのマンションに引越しを行います。
他人事ではない気がしまして、回答させていただきました。

参考URL：http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru_reply.php3?q=1 …

この回答へのお礼

じゃんじゃんさん、こんにちは。

そうですよねー。そーですよねー。
築に20数年なので、積立金を今まで使って無くても、
7000万はあったはず。現時点でそれが残高600万（大規模修繕前の残高!!）だとしたら、築20数年のうちにほとんど使ってしまったということですよね。

となると、やっぱりこれからの修繕は借金を重ねていく…ということになるのかも…。ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/25 14:38

No.3 回答者： go_go_go 回答日時： 2004/11/24 19:16

「マンションは管理を買う」なんていいますよ。

明らかに修繕積立金不足ですね。

修繕積立金は、転居していく人には返さないかわりに、新しく転居してきた人にも持分比率にそって負担させる性格のものです。

例えば、修繕積立金を未納のまま転居していったところを買ってしまうと、その穴埋めは新しい住人がしなければなりません。

転居後、数年で大修繕の不足を住人の持分比率に応じて徴収すなんてことにならないように、購入する前に調査されたほうがいいと思います。

この回答へのお礼

ごおごおごおさん、ありがとうございます。

私も「マンションは管理を買う」ものと思っています。なので、管理体制の良いマンションを選んだつもりです。管理は良いのですが、修繕積立金が…。

なんか、２年前ほどに（築20年あたりで）、「管理会社が変更」されたそうです。（その辺がなんか…）
良くするための変更みたいですが（前が悪かったのか？わからないですが。。。）、引継ぎ時の、積み立て繰越金が「たったの600万程度！！」だったようです。

お礼日時：2004/11/24 20:07

No.2 回答者： BABA4912 回答日時： 2004/11/23 11:35

他のマンションでもこのような例はたくさんあります。

kuro_chanさんが他のマンションを見ていただくとわかると思いますが。これは例外ではありません。
新築マンションは修繕積み立て金を安く提示して販売します。
購入者は良く考えもせず当初の負担が低いことだけで買ってしまいます。
そして大規模修繕が必要なときになって問題になります。

この回答へのお礼

ばばよんきゅういちにさん、こんばんは。

他にも、そういうマンションがあるのですね。うーん。。。

このことが今後困る事態になったら…と、それが心配です。多少積立金不足でも、このままやっていけるならいいのですが、マンションの50、60年後が心配です。このマンションがマンション全体から考えると、良いほうなのか、悪いほうなのか、どうなのでしょうか。。。（'_`）

お礼日時：2004/11/24 20:00

No.1 回答者： saru5 回答日時： 2004/11/23 02:55

プロではないのですが、私の少ない経験で知る限りにおいては

「資金繰りが危ないマンション」に当たると思います。
借り入れるってことは当然利息が発生し、それを入居者全員で
負担しなきゃならないわけで、もったいない話ですよね。

築年数がわからないのですが、大規模修繕がまだということは
築１０年前後かそれ未満ってことですよね？
それは早急に積立金を値上げして、大規模修繕時の借入れ額を
なるべく少なくするようにすべきだと思います。
明らかに長期計画が甘いので、資金不足が原因でこの先どんどん
荒れていく可能性もないとは言えないと思います。
つまり、資産価値が予想以上に下がる危険があるということです。

マンション管理に関する書籍などはたくさん出ていますので、
ぜひ参考にされてはいかがでしょうか？

参考URL：http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/myhome/199911 …

この回答への補足

さるごさん、こんばんは。ありがとうございます。

補足ですが、築20年位のマンションです。
それで年間の全戸の修繕金合計が、350万位です。
総個数25戸程度の小規模マンションです。

それで、大規模修繕（2000万程度）は、数年に1回位あります（外壁関係だと15年に1度で2000万、水関係は10～15年に一度1000万位、エレベータは15年に一度1000万という感じ。それぞれがばらばらにくるので、数年に１回は大規模修繕といった感じです。）。

大規模修繕のたび、繰越金では足りないので借入するような計画でした。

小規模マンションだと、これって、普通なのでしょうか。。。

私のイメージでは、積立繰越金は、常に余っているのかなぁ…って思っていたので、こんなに《かつかつ》なのかなと不安なのです。

補足日時：2004/11/23 05:33

この回答へのお礼

さるごさん、こんばんは。ありがとうございます。

お礼日時：2004/11/23 05:33