借地借家法について質問です。 借地権の「当初の存続期間中」に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者

借地借家法について質問です。

借地権の「当初の存続期間中」に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄、又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができないのはなぜでしょうか？
借地上の建物が滅失したならば、借地権者からしてみれば、それ以上土地を借りる理由がないと思われる(借地に新たに同様の建物を築造する場合は除く)ので、解約の申入れを認めても良いと思うのですが、なぜ認められていないのでしょうか？
一方で、「当初の存続期間中」の場合とは異なり、借地権の「契約の更新後」に建物の滅失があった場合、借地権者が地上権の放棄、又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができるのはなぜでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： 5knt9eh 回答日時： 2020/09/27 12:36

難しい問題ですね。

自信があるわけではありませんが、回答がつかないようなので、私見をば・・・。

賃貸借契約というのは、双務契約です。当初に契約をする時点で、地主も借地権者も、この契約をすることにより、自分がどんな権利を取得し、逆にどんな義務を負担することになるのかを納得ずくで契約をしている筈です。仮に存続期間３０年の借地契約だったとすると、地主は自分の土地を他人に使用収益させる（自分の自由には使えない）という負担を負うことになりますが、その代わりに３０年間にわたって地代収入を得られるという権利を得ます。借地権者の方は、土地を使用収益することが出来るという権利を得ますが、その代償として地代を支払う義務を負います。

借地権の「当初の存続期間中」に借地上の建物の滅失があった場合に借地権者が地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができるとした場合、地主にすれば、偶発的な事由によって３０年間に渡って得られるつもりで当てにしていた地代収入が突然途絶えてしまうという不利益が生じます。地代収入を前提として生活設計をしているでしょうから、この不利益は大きいと思われます。

一方、これに対して借地人の方は、建物を再築する意思がないのであれば、残りの借地権存続期間分の地代の支払いを免れることが出来るという利益はありますが、特に大きな不利益は発生しません（建物が滅失してしまったという不利益はありますが、これは地主の責任ではありません）。借地権者は、契約締結当初には向こう３０年間にわたる地代の支払いを納得して契約をしたのですから、もともと負担するつもりだった負担をその後も継続させたとしても予想外の不利益ではありません。残存期間土地を使用しないのに地代を支払うのがイヤであれば、使用方法を考えればよいのです。

このような契約双方当事者の利益・不利益を比較考量して、このような規定にしたのではないかという気がします。民法は即、“バランス感覚”です。

これに対して、借地権の「契約の更新後」に建物の滅失があった場合には借地権者が地上権の放棄、又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができるのは、次のような理由によるのではないかと思います。

契約の更新後ということは、当初の契約期間は既に経過してしまっていますから、その間に地上建物はそこそこ老朽化している筈です。このような場合に、「建物も古くなってきているから、いつまで持つか分かりませんよ。もしこれが滅失したとした場合、借地権者さんがこれを再築するだけの資力や意思があるとは限りませんよね。もしかすると、地代収入がなくなってしまう可能性もありますよ。ボチボチ考えておいた方がよろしいんじゃないっすか～」ということで、法は、地主に対して、借地権が終了する可能性のこともそろそろ考慮しておくよう期待しているのではないでしょうか。「いつまでも　あると思うな　親と地代収入」てなモンです。

借地権者の方としても、当初に存在した建物が滅失してしまった場合に、建物を再築するつもりがない場合、使用していない土地の地代を今後も継続して払っていかないといけないのは、過大な負担になってしまいますので、それから解放する意味で地上権の放棄、又は土地の賃貸借の解約の申入れを認めたのだろうと思います。

この回答へのお礼

5knt9ehさんの見解を拝見させていただきました。
とてもわかりやすい説明でスッキリとしました。
確かに、「当初の契約期間」においては当事者は互いの利益や不利益を納得した上で契約をしていますもんね。
「契約更新後」においては建物が老朽化しており、滅失する可能性が高くなっているので、その点で借地権者を保護する意図があるのかもしれませんね。
難しい質問にしっかりと答えてくださり、ありがとうございました。

お礼日時：2020/09/27 18:31