駐車場 個人経営 2021年8月頃に新築を建てるサラリーマンです。 今回住宅用地として土地を54坪購

駐車場　個人経営
2021年8月頃に新築を建てるサラリーマンです。
今回住宅用地として土地を54坪購入して、新居を建設予定ですが、余った土地10坪程度は、月極駐車場として貸出しをしようかと考えています。
12000円/月で3台　年間：432000円（最大でも）
業者は使わず自分で運営してこうと思います。

質問①：住宅用地として購入しており、余剰のスペースで駐車場経営（近所の人や店舗に貸し出す程度）をする予定ですが、住宅ローン減税は引き続き受けれるのでしょうか？
※住宅用地の一部で駐車場経営は問題ないのか

質問②：車庫証明を依頼された場合応じる予定ですがその際の懸念点、車庫証明発行による新たな責任があればご教授頂きたいです。

質問③：確定申告に関して、固定資産税土地全体で30万程度ですが経費計上する場合
A：固定資産税は土地全体で考えるべき
B：駐車場のスペース按分して算出すべき

Aなら、利益20万以下なので確定申告しない予定
Bなら、固定資産税を経費として上げるための証明はどのようにしたらよいのか。
そもそも、AorBどちらの解釈が正しいのか？

質問④：借主と連絡が取れず、入金が疎かになった時（車は駐車場に放置）の対応方法について
個人的には、廃車やレッカー移動させたいがこれは自力救済で駄目かと思いますので経験のある方お願いします。

長文で申し訳ないですが、初めての試みなので詳しい方お助け願います。
※契約書は参考になるもので作る予定です。

No.4 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/02/07 12:06

質問①

住宅ローン減税というか、一部事業転用で住宅ローンの契約に違反する恐れがあるから、まずは金融機関に相談する方がいいね。
減税気にする前にまずそっちだよ。

質問②
車庫証明発行で懸念を気にするなら発行の承諾しなければいいんだよ。
契約にその旨を書けばいい。
借主が使用権原の証明として賃貸借契約書で勝手に車庫証明を取得した場合には契約違反になるが、それを黙認したところで貸主側には車庫飛ばしに協力したわけではないので責任は問われない。

質問③
管轄の税務署や自治体の固定資産税課へ確認してみればいいよ。
おそらくBになるはずだが、単純な面積案分ではないことの方が多いはずで、その内容はケースバイケースだからその辺をきちんと聞き取ること。

質問④
質問サイトでは違法行為は教えらんないよ。
自力救済もね。
訴訟によって解決すべき・・・というのがここでの回答。
それ以上のノウハウは専門家に相談すること。
やり方はケースバイケースで何通りもあるしね。


蛇足ながら。
月極駐車場を経営するというのは個人事業を起業するということ。
賃料収入を住宅ローンのたしに～～～と気軽にやるのは考え物。
住宅ローン減税を気にしてるどころじゃないよ。
業者を使わないのも選択肢ではあるけど、経験なしの素人がいきなり大家業を始めるのは結構なリスクだよ。
滞納や残置などのトラブル対処もあるし、借主探しや選定の問題、法人契約を認めるかどうかなどもあるしね。
税務面では赤字にして節税にもっていくかどうかという判断もあるしね。
月給取りならこっちの方がメリットあるかもね。


まあ、安易に始めるのではなければいい。
うまくいくことを祈る。
ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ご丁寧な説明有難うございました。
質問全てにご回答頂き且つ追記でアドバイス頂きましたことも考慮して、今回ベストアンサーに選ばせて頂きました。
正直、ローンの足しになればと思っていましたがやる以上は、法律に乗っ取り運営していきたいと思いますので、まずは税務署に相談しにいくところから始めます。

お礼日時：2021/02/07 20:10

No.5 回答者： irisin 回答日時： 2021/02/07 13:01

＞質問②：車庫証明を依頼された場合応じる予定ですがその際の懸念点、車庫証明発行による新たな責任があればご教授頂きたいです。

車庫証明は、月極駐車場の利用者が申請相談した時に、管理会社が3点セットの書類を発行する感じです。

①使用承諾許可書
②月極駐車場のある場所がわかる地図
③月極駐車場内の見取り図。1番はこことかの枝番管理表。

例えば、私の場合は4年前の2月の木曜日に福岡トヨタに出向き1台30プリウスを中古で買おうと相談し見積もり書をいただきました。

値段安かったので買うかと考え、翌朝管理会社に「中古車を買うので買い替えの為に車庫証明3点セットを発行してほしい」 と言ったら、「○○さんは問題ないと思うので即日発行してかまわないと思うのですが、プレミアムフライデーなので15時には帰るのでそれまでに来てほしい」 と言われました。

自治体の土地ですので、某管理会社に車で行き、行く前に銀行で預金引き出して車代を用意したので14時30分くらいに到着し、コインパーキングに駐車。 窓口に出向き、「ＸＸさんお願いします、〇〇です」 と言って、手数料￥400を支払い、3点セットいただきました。 コインパーキング代は100円でした。

自治体の土地ですので、書類発行手数料で済みましたが、個人の地主さんだと1台で3万円とか徴収しています部分です。

PCで作成してあるので、枝番の管理番号を入れ替えるだけで3点セットは即時発行されます。（地主さん側が判断して時間かかるケースもある）

月極駐車場は、管理台帳というものが存在しています。 1番はどこに住む誰で連絡する電話番号は下記で、使用を承諾している車両情報は黒の50プリウスでナンバーは福岡333あ12-34という感じです。

法律上は、管理台帳が合法となりますので、賃借人が勝手に敷地内の場所に修理のための代車を駐車した場合とか、使用を承諾されていない車両ですので、原則アウトとなる感じです。

月極駐車場と看板があれば、そこは車専用の保管に特化した場所という営業種目となります。 自動車保険と一緒で、誰に貸している場所ではなくて、どの車両に使用を承諾しているという車単位となる感じです。

無断駐車は罰金5万円とかと一緒で、車庫証明は儲かるみたいですよ。

責任というのは特にないような気がしますが、月極駐車場は無人運営されますので、その場所で夜中に騒ぐ人がいるとあれば、対処しないといけません。

あとは隣人とかその周辺に住んでいる人と連絡先交換するとかしておく感じでしょうか。

例えばお隣さんから、「○○さんの駐車場でこんな感じになっている」 とか連絡が入らないとマズい。

例えば、無断駐車し放題とかになっていて、そこに空き巣とかいろいろな人が車を無断駐車していると管理能力に問題あると警察に判断されると営業続けるのは無理かと思います。

＞質問④：借主と連絡が取れず、入金が疎かになった時（車は駐車場に放置）の対応方法について
個人的には、廃車やレッカー移動させたいがこれは自力救済で駄目かと思いますので経験のある方お願いします。

私の自宅前にデカい屋根付き月極駐車場がありますが、創業から数十年、1度もそんな車ないと思います。

契約時に免許証コピー出させるとかしておき、あとは博多レッカーサービスとかと契約しておき、契約解除すれば良いのかと思います。

博多レッカーサービスとは、民間の月極駐車場に契約の看板が貼ってあり、無断駐車等は下記に連絡すると書いてあります。1つの月極駐車場で年間5千円とか契約使用料は必要です。

■参考資料：博多レッカーサービス
http://www.ngp-taisei.co.jp/index.html　

レッカーで運ばれるとそこで車両を保管管理するので、お金支払わないと出せない感じ。

駐車場は契約解除宣言されれば、あとはその敷地に乗り入れた時点で110番通報するでしょうから、住居権がないので契約解除されれば、出ていくしかない。

月極駐車場は無断駐車した人に注意しますと半グレの人が「ぶっ殺すぞ～」 とか激高する感じもあります。

今日は真夜中にフェンス外にバイク停めていた人が走ってきたクラウンパトカーが停まり、職質かけて喧嘩みたいに言い合っていたりしました。

住宅の隣とかですとうるさくなることもあるのかなあ～ と思ったりします。

この回答へのお礼

ご丁寧な説明有難うございました。
特に車庫証明の解説は大変わかりやすかったです。ご教授ありがとうございます♪

お礼日時：2021/02/07 20:05

No.3 回答者： bathbadya 回答日時： 2021/02/07 11:40

＞　質問②

以前、駐車場を借りた時の経験だと
違法な車庫飛ばし防止のために、６か月以上（だったかな？）の契約が必要なので、契約分として半年分先払いで、契約だったかな？
契約時に車庫証明は、５００円で発行してもらえたが、後からの車庫証明は１万円かかりました。

＞質問④
業者の場合だと、契約時に保証金を追加していますね。
専門家に委託するしかないでしょう。

この回答へのお礼

ご説明有難うございました。
車庫飛ばし防止のために、車庫証明発行しないのとそれでもどうしてもという際は、半年分先払いにするように致します。
ご教授ありがとうございます♪

お礼日時：2021/02/07 20:12

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2021/02/07 08:11

>質問③

住宅敷地分は固定資産税の住宅用地の権限措置が適用され、貸出用の駐車場用地には適用されません。
単なる面積按分ではなく、駐車場用地分を計算し公租公課として経費計上した方が良い。

また、駐車場をコンクリート舗装やアスファルト舗装にする、フェンスを設けるなどした場合、これらの費用も経費計上できる。

>土地を54坪購入して、新居を建設予定ですが、余った土地10坪
>固定資産税土地全体で30万程度
単純に面積按分でも駐車場部分の固定資産税は約5.5万円。
43.2万円-5.5万円=37.7万円なので20万円以下にはならない。

この回答へのお礼

ご説明有難うございます。
経費の件など詳細までご教授頂き有難うございました。今一度税務署と相談して適切な運営を心掛けます。

お礼日時：2021/02/07 20:14

No.1 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/02/06 23:52

＞住宅ローン減税は引き続き受けれるので…

事業用部分は対象外です。

＞車庫証明を依頼された場合応じる予定ですがその際の懸念点…

特にありません。

＞B：駐車場のスペース按分して算出…

当然です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞固定資産税を経費として上げるための証明は…

毎年4月に課税の根拠を記した明細が送られてきます。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

真っ先にご回答頂き有難うございました。
大変勉強になりました。
今一度、税務署等に相談して勉強し直します。

お礼日時：2021/02/07 20:15