賃借権の登記について

　事業を始めるにあたり、土地を駐車場として借りることになりました。もし将来、地主さんの事情でその土地が第三者に売却されたとしても、契約期間中は確実に使いたいと考えています。
　知人から「そのためには賃借権を登記したらよい」といわれました。しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。
　また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか？
　こういうことに詳しい方々のご意見が伺えれば嬉しいです。よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2005/03/31 00:12

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

　御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿（登記ファイル）に賃借権設定の登記が記載（記録）されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
　なお、登記手続に関しては司法書士に相談されることをお勧めします。

>また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか？

　例えば、地主が第三者に土地を売却し、第三者に所有権移転登記がなされた場合、御相談者はその第三者に対して、賃借権を主張することはできません。（引き続き、その土地を使用したければ、改めてその第三者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。）後は、元の地主に対して債務不履行による損害賠償を請求するしかありません。
　ちなみに、建物の所有目的で土地の賃貸借契約を結んだ場合は、建物の登記（表題部の登記だけでも良い。）をすれば、土地の賃借権登記をしなくても、その土地の賃借権を第三者に対しても主張することができますが（借地借家法第１０条第１項）、駐車場として使用する場合は、このような借地借家法の適用はありません。　

この回答へのお礼

早速のお返事有難うございます。疑問がことごとく氷解いたしました。インターネット上で調べても断片的な情報が多く、今回このようなまとまった回答をしてくださって、感激です！

お礼日時：2005/03/31 08:19

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/03/31 12:35

ご質問の場合、単に駐車場として利用するだけではなく建物の敷地の一部として利用するわけですよね。

（別の質問から）
この場合は借地契約でも「駐車場」としてのみの利用ではなく、建物の法規上必要な敷地として利用する旨を明記しましょう。（直接敷地の上に建物を建てないとしてもです）

ただ地主さんが了承するかどうかはわかりませんが、、、そうしないと将来借地の返還を求められると、建築基準法違反の建物だけが残ってしまい、売却しようとしても安値でしか出来ないということになりますよ。

それか買い取る土地だけで建築基準法を満たすようにするかです。

この回答へのお礼

他のカテで相談した内容まで参考にした回答を頂き、感激です！結局借地は自分のものではなく、いろんな不都合が起こりうるということが良く分かりました。でも、お金もないし、相手もいることだし…。ご回答を参考にして、相手と交渉してみます。有難うございました。

お礼日時：2005/03/31 17:51

No.2 回答者： sihourouninn 回答日時： 2005/03/31 00:25

こんばんは

賃借権の登記をするとは、土地の登記簿に、「この土地には賃借権が設定してありますよ」と公示しておくことを言います。

土地を借りるとき、それが建物に住むためでしたら借地借家法によって簡単に登記できるのですが、駐車場として借りるときは、同法が適用されないので、ちょっと大変です。

どういうことかというと、賃借権を登記するためには、地主さんの協力が必要なのですが、地主さんには協力する義務が無いのです。

このとき、わざわざ不利な条件を受け入れる地主さんはいないでしょうから、なかなか登記することは困難です。



＞また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか？


登記しないと、もし将来地主さんの都合で土地が第三者に売却されてしまったら、出て行かなくてはならないのが原則です。

つまり、新しい土地所有者は、駐車場ではなくビルを建てたいと思ったら、みんなを追い出すことができます。

もちろん追い出されることになったら、今の地主さんに損害賠償を請求できます。（そのとき地主さんがお金を持っていればの話ですが・・）

ただし、登記が無くとも救われる場合があります。

たとえば、新しい土地所有者が、賃借人がいるのを知っているにもかかわらず、困らせてやろうとたくらんでいた場合です（背信的悪意といいます）。このときは、新しい所有者にも賃借権を主張できます。


一応、地主さんに登記をして欲しいと伝えてみる価値はあります。業務用で、いくつもの駐車場が必要であるのなら、地主さんも理解してくれるかもしれません。

また、地主さん自身が、登記に協力する義務が無いことを知らずに、あっさりと登記に協力してくれるかもしれません。

この回答へのお礼

お返事有難うございます。「協力する義務が無いのです」そうなんですかあ。いやあ、困った。「登記に協力する義務が無いことを知らずに」それを期待したいと思います。このような分かりやすい回答を下さり大変有難うございます！　また、機会がありましたらよろしくお願いしますー

お礼日時：2005/03/31 08:23